（2015）深福法民三初字第1267-1号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2017-01-05
案件名称
陈念城,乔兰与吴超房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈念城,乔兰,吴超,美联物业代理（深圳）有限公司,中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行,吴必铭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2015）深福法民三初字第1267-1号原告陈念城，男，汉族，1987年12月3日出生，住址湖南省祁东县。原告乔兰，女，汉族，1987年12月13日出生，住址广东省深圳市福田区。两原告共同委托代理人张伟，广东炜原律师事务所律师。两原告共同委托代理人卿丽华，广东炜原律师事务所实习律师。被告吴超，男，汉族，1992年8月8日出生，住址深圳市福田区。委托代理人吴燕青，男，汉族，1964年5月10日出生，住址广东省深圳市福田区，系被告父亲。委托代理人方征，广东君言律师事务所律师。第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元，组织机构代码72715164-3。法定代表人张锦成，执行董事。委托代理人黄小杰，女，汉族，1986年12月24日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。委托代理人陈梓盛，男，汉族，1992年11月19日出生，住址广东省深圳市南山区，该公司员工。第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦B座1-3层，组织机构代码G34777324。负责人钟明。委托代理人陈鑫，男，汉族，1988年2月17日出生，住址广东省深圳市福田区，该行职员。委托代理人何宏彬，男，汉族，1982年11月11日出生，住址广东省深圳市福田区，该行职员。第三人吴必铭，男，汉族，1978年12月3日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人苏竑，广东竞德律师事务所律师。上列原告陈念城、乔兰诉吴超、第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）、中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行（以下简称农业银行）、吴必铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，由代理审判员吴颂、人民陪审员雷南山、张小娜组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，原告陈念城、原告乔兰及两原告共同委托代理人张伟、卿丽华、被告委托代理人吴燕青、方征、第三人美联公司委托代理人黄小杰、陈梓盛、第三人农业银行委托代理人陈鑫、何宏彬、第三人吴必铭委托代理人苏竑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，二原告为夫妻关系，2015年4月7日，二原告与被告经第三人居间中介，签订了《房屋转让合同书》，约定将被告所有的位于深圳巿福田区新洲南路以西、福荣路以北金地海景花园D区26栋3××号房产出售给二原告，成交价522万元，合同对其他交易细节进行了约定。合同签订后，二原告依约支付了定金22万元至第三人账户进行监管。后被告也出具了公证委托书给担保公司以便办理赎楼、过户等后续合同履行手续。2015年5月13日，二原告依合同约定（2015年5月15日前），在农业银行深圳国贸支行办理了首期款资金监管，向银行转账支付了首期款108万元（不含定金），并办理了贷款申请手续，后农业银行出具了贷款承诺函给原告，承诺贷款392万元给原告。至此,被告应及时、积极配合担保公司向抵押贷款银行办理赎楼手续，以便过户。但经二原告多次电话催告，被告均拒绝配合办理赎楼手续，声称急需用钱，需要二原告支付其现金300万元才配合办赎楼手续，二原告拒绝后，被告向担保公司索回了公证委托书，彻底拒绝办理手续。鉴于此，2015年6月4日，二原告委托广东炜原律师事务所向被告发出了《履约催促律师函》，同时也向第三人发出《律师函》，要求被告在收到律师函后2日内务必继续履行合同义务，配合担保公司或者自行到抵押贷款银行办理赎楼手续，并应继续积极配合完成合同后续履行即房屋过户等手续，要求第三人督促被告继续履行合同义务，并附《履约催促律师函》要求第三人转交被告，被告及第三人均于第二日收到律师函，但被告未予任何答复或者回复，亦未继续履行合同义务。两原告认为，双方签定的《房屋转让合同书》是双方的真实意思表示，依法具备法律效力，双方均应切实全面履行。但合同签订后由于房价上涨过快，被告以不合理的借口拒不履行合同，严重违背了诚实信用原则。时至今日，二原告已履行完毕全部的合同义务，只差被告配合赎楼、过户后银行偿还贷款即可完成双方交易，二原告甚至为新房购置了家具，但被告在原告及第三人以各种形式催告后仍拒不履行合同，其行为完全违反了合同约定和法律规定，对两原告构成了严重违约，损害了二原告的合法权益!据此，诉至法院请求判令：1、被告继续履行与两原告签订的《房屋转让合同书》，将合同约定的位于：深圳巿福田区新洲南路以西、福荣路以北金地海景花园D区26栋3××号房产（房产证编号：深房地字第××号）过户至二原告名下，并照合同约定向二原告交付该房屋；2、被告向二原告支付违约金297540元（违约金以合同总价522万元，按日万分之五的标准，自2015年6月8日起暂计至2015年9月30日，要求判令被告支付违约金至其履行合同之日止）；3、两被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。经审理查明，2015年4月7日，原告陈念城（买方）与被告（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定：卖方自愿将位于深圳市福田区金地海景花园D区26栋30B房产（以下简称涉案房产）转让给买方，成交价522万元。同日，原告陈念城（原买方，乙方）与原告乔兰（现买方，丙方）及被告（卖方、甲方）就涉案房产交易签订《主体变更确认书》，约定：1、在签订本确认书后，涉案房产的买方由乙方变更为丙方，即乙方将上述合同及合同附件项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行合同及合同附件项下的权利义务（包括但不限于支付定金、首期款、办理按揭贷款手续等）；乙方对丙方履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任；2、在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名字（即由甲方与丙方办理产权过户手续）；3、乙方在签署本《主体变更确认书》之前及以后就购买该物业所支付的所有款项均转为代丙方所支付（即视为乙方已代丙方支付了等额的购房款），如该交易成功，则乙方不得再要求退还其所付款项，且丙方有权处理该款项；如该交易未成功，须退款时，乙丙方均同意第三方有权选择将乙方所付款项原路退还至乙方的付款账号，或将该款退还给丙方指定账号，乙丙方之间的债权债务由其自行结算，与甲方及第三方无关；4、乙方与甲方及第三方所签订的其它所有法律文件中，乙方的权利义务均转让给丙方，由丙方履行前述法律文件，乙方对丙方履行前述法律文件中的义务承担连带保证责任。之后，涉案房产买卖合同由原告乔兰作为买方继续履行。本院认为，陈念城与被告就涉案房产签订房产买卖合同之后，经各方同意确认，买方主体变更为乔兰，涉案房产买卖合同的买方权利义务转由乔兰承担，陈念城退出涉案房产买卖合同关系。根据约定，陈念城仅作为合同外第三方对涉案房产买卖合同中买方的义务承担连带保证责任，而不再享有合同中的买方权利。本案中，两原告系依据涉案房产买卖合同中买方权利提起诉讼，而陈念城并非合同相对方，其不享有合同权利，故陈念城不具备提起本案诉讼主张的权利基础，即陈念城不具有本案诉权，陈念城作为本案原告的主体不适格，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告陈念城的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状正本，按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴 颂人民陪审员 雷 南 山人民陪审员 张 小 娜二〇一五年十二月四日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅第1页共6页 关注公众号“”