（2015）佛三法民二初字第1226号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-06-04
案件名称
（2015）佛三法民二初字第1226号佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司与张敬才物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司,张敬才
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十二条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第1226号原告：佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司，住所地：佛山市三水区，组织机构代码：××。法定代表人：陈应标，该公司董事长。委托代理人：肖迪尧。被告：张敬才，男，汉族，户籍所在地佛山市三水区，现住佛山市三水区，身份证号码：×××3111。原告佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司（以下简称云东海公司）诉被告张敬才物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由审判员周淑华适用简易程序于同月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖迪尧到庭参加了诉讼，被告张敬才经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云东海公司诉称：2007年5月24日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于佛山市三水区西南街道林果场的山水庄园南区78号房屋（施工编号：××号），该房建筑面积为393.92㎡，花园面积479.05㎡。同时被告与广东奥园物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为独立别墅：2.1元／月／建筑平方米，花园：0.5元／月／㎡。被告应于每年各季度的第一个月的10日前交纳上季度的物业管理费，逾期交纳物业公司将按照每日加收欠交部分2‰的标准向被告收取违约金，并将采取法律途径追缴，由此发生的一切费用及责任由被告承担。其后，广东奥园物业管理有限公司在2007年8月6日变更企业名称为广东中奥物业管理有限公司。2010年10月31日，广东中奥物业管理有限公司撤离山水庄园小区，不再为山水庄园提供物业管理服务。2010年11月1日，广东中奥物业管理有限公司将其在山水庄园小区的所有债权转让给原告。被告收楼后，广东中奥物业管理有限公司赠送了2008年3月至2009年9月时段的物业管理费给被告。但自2009年10月1日起，被告一直未交纳物业管理费，直至2010年10月31日广东中奥物业管理有限公司撤离山水庄园，被告尚欠2009年10月1日至2010年10月31日该时段的物业管理费共计13867.88元。其后，原告作为债权的受让人，曾委托嘉赢物业公司多次向被告催收，嘉赢物业公司受托后曾向被告寄发债权转让书等告知被告有关债权转让事宜，并委托广东华法（三水）律师事务所在2014年9月23日向被告寄发律师函催缴物业费，但被告仍拒不交纳。故起诉请求法院判令：1、被告向原告支付2009年10月1日至2010年10月31日时段的物业管理费13867.88元及其违约金（按银行同期贷款利率，从拖欠之日起计算至被告实际清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，在诉讼中提供如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《单元物业钥匙、资料签收表》、承诺书各一份，证明被告是涉案房屋的业主，其于2007年5月24日接收了涉案房屋；2、商品房产权权属证明书一份，证明涉案房屋的建筑面积为393.92㎡，花园面积479.05㎡（土地使用权面积－建筑面积），每月物业管理费为1066.76元；3、核准迁入登记通知书、公司更名通知各一份，证明广东奥园物业管理有限公司于2007年8月6日更名为广东中奥物业管理有限公司；4、山水庄园撤场声明一份，证明2010年10月31日，广东中奥物业管理有限公司撤出山水庄园小区，不再为该小区提供物业管理服务。同时，广东中奥物业管理有限公司将其2010年10月31日及之前于该小区的所有债权（含应收未收物业服务费等）转让给原告；5、委托函一份，证明原告委托佛山市嘉赢物业管理有限公司向被告催收2010年10月31日及之前的物业管理服务费；6、EMS全球邮政特快专递单、顺丰速运快递单、挂号信、期限交纳物业管理服务费通知书、物流查询单、律师函、委托合同各一份，证明原告分别于2012年5月4日、2013年6月3日、2013年8月5日、2013年12月3日等多次向被告发函催费。且原告曾委托广东华法（三水）律师事务所于2014年9月23日向被告寄发《律师函》催费；7、山水庄园送物业管理费确认函一份，证明因涉案物业后花园需填土，2009年9月28日，经双方协商，张敬才不需物业公司填土，物业公司同意将涉案物业的管理费减免从2008年3月1日至2009年9月30日。被告张敬才没有提供答辩，亦没有提供证据。本院依职权调取张敬才与梁敬兰之间的《房地产买卖合同》一份，证实张敬才于2009年12月21日将涉案房产转让给梁敬兰，双方约定交付房产的时间是签订合同当日。原告对本院调取的证据没有异议。经审查，原告提供的证据均是原件，证据来源、形式合法，且与本案事实有关联。本院依职权调取的证据，原告没有异议。被告未到庭应诉，视为其放弃对上述证据进行质证。因此，本院对上述证据均予以采信，并对原告诉称的除“被告尚欠2009年10月1日至2010年10月31日该时段的物业管理费共计13867.88元”的事实不予确认外，其余事实予以确认。同时查明：2009年12月21日，张敬才将涉案房产转让给梁敬兰，双方约定交付涉案房产的时间是签订合同当日。本院认为：张敬才与广东奥园物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。广东奥园物业管理有限公司向张敬才提供了基本的物业管理服务，张敬才理应向广东奥园物业管理有限公司支付物业服务费，现其未按期缴纳相应的物业服务费已经构成违约。广东奥园物业管理有限公司撤场后，将山水庄园小区的所有债权转让给原告，故原告有权向张敬才追缴。张敬才从2009年10月1日起欠缴物业服务费，至其在2009年12月21日将物业转让，实际其欠缴的物业费时段是2009年10月1日至2009年12月20日，共2个月20天。张敬才每月物业服务费是：393.92㎡×2.1元／月／㎡＋479.05㎡×0.5元／月／㎡=1066.76元，由此计算其实际欠缴的物业服务费是：1066.76元／月×2个月20天=2844.69元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金的收取问题。根据《前期物业管理服务协议》约定，张敬才应于每年各季度的第一个月的10日前交纳上季度的物业服务费，逾期交纳物业公司将按照每日加收欠交部分2‰的标准向被告收取违约金。张敬才2009年10月1日至2009年12月20日时段的物业费，根据双方约定应在2010年1月10日前交纳，但张敬才逾期交纳，故依约应向原告支付违约金。原告自认双方约定的违约金过高，将其自动调整按银行同期贷款利率计算，本院予以支持，即被告拖欠的物业服务费2844.69元的逾期付款违约金，按银行同期贷款利率，从2010年1月10日计算至被告实际清偿之日止。被告张敬才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张敬才在本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司支付2009年10月至2009年12月20日的物业服务费2844.69元及其违约金（以应缴纳的物业服务费2844.69元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年1月10日起计算至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即129元，由被告张敬才负担25元，原告佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周淑华二〇一五年十二月四日书记员 范晓瑜 微信公众号“”