（2015）梅中法民二终字第243号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-06-12
案件名称
凌宏珠、姚宝珠等与平远县盛世富港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省梅州市中级人民法院
所属地区
广东省梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
凌宏珠,姚宝珠,平远县盛世富港房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）梅中法民二终字第243号上诉人（原审原告）：凌宏珠。上诉人（原审原告）：姚宝珠。上述两上诉人的委托代理人：陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：平远县盛世富港房地产开发有限公司。住所地：广东省平远县大柘镇两口塘县委党校内��法定代表人：陈富东，该公司董事长。委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人凌宏珠、姚宝珠、平远县盛世富港房地产开发有限公司（下简称盛世富港公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服平远县人民法院（2015）梅平法民二初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：2010年6月1日，凌宏珠、姚宝珠与盛世富港公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010-06-047）和《合同补充协议》，凌宏珠、姚宝珠自愿认购盛世富港公司开发的位于平远县大柘镇平兴路优山美地第d11幢07层02号房，合同约定建筑面积106.05平方米，其中套内建筑面积95.61平方米，该商品房属预售，房屋单价为每平方米人民币1888元，总金额为人民币200222元。约定付款方式为银行按揭付款，在签订商品房买卖合同时缴纳全部房价款的50%，即人民币100222元，余款人民币100000元办理公积金贷款，贷款期限5年。约定房屋交付时间为2010年10月1日前。关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第六条对产权登记补充约定为：乙方（即凌宏珠、姚宝珠）在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，甲方（即盛世富港公司）自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，凌宏珠、姚宝珠按约定在房屋交付使用前付清了全部购房款，盛世富港公司于2010年12月17日将房屋交付给凌宏珠、姚宝珠使用。2013年7月2日平远县房地产管理局收到盛世富港公司提交的该房屋办证所需的资料，盛世富港公司于2013年7月29日代凌宏珠、姚宝珠办理完印花税缴交手续，2013年12月23日房地产权属登记部门为该房屋进行了权属登记，颁发了房地产权属证书（粤房地权证平远县字第a-000066**号）。2014年7月1日，凌宏珠联合多名业主向盛世富港公司发出《声明》，要求对延期办理房产证一事作出处理，双方因此发生纠纷，凌宏珠、姚宝珠遂于2015年4月27日诉至原审法院，请求：1、判令盛世富港公司支付违约金100121.78元（逾期日支付房款为200222元，违约金为万分之五，逾期天数为999日，违约金额为200222×万分之五×999）；2、判令本案诉讼费用由盛世富港公司承担。以上事实，有凌宏珠、姚宝珠提交的《商品房买卖合同》（合同编号：2010-06-047）及《合同补充协议》、《声明》、与原件核对无异的粤房地权证平远县字第a-000066**号房地产权证复印件，盛世富港公司提交的与原件核对无异的房地产权证［粤房地权证平远县字第a-000085**号］复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：2010-06-047）及《合同补充协议》、入伙手续书、房屋交接记录单、印花税完税凭证、房屋所有权初始登记申请表、房屋所有权转移登记申请书以及庭审笔录予以证实。原审审理认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010-06-047）及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2013年7月2日才将办证所需资料提交产权登记机关备案，并非是在合同约定的期间内履行协助办证义务，已构成违约。关于原告请求被告应承担至房产证登记日止的违约金问题，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人负有将相关资料交付登记机关备案的义务，而非在房屋交付使用后的180天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。原告认为被告应当��照《合同补充协议》第六条的约定承担逾期办证违约金，但是该条约定的是原告未能在合同约定的期限内取得房产权属证书时，甲方自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，而《商品房买卖合同》中并未约定取得房产权属证书的具体期限，且开发商将资料交付登记备案后，办理房产证的时间并不能由出卖人所左右，因此本案违约金不适用《合同补充协议》的约定，而仅适用《商品房买卖合同》的约定。根据查明的情况，被告于2010年12月17日将房屋交付原告使用，于2013年7月2日才将办证所需的资料交给房屋产权登记部门，因此被告应向原告支付自2011年6月18日起至2013年7月2日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之一的违约金，即14896.5元［（365天＋365天＋14天）×200222元×0.0001／天］。被告关于违约金请求已过诉讼时效的抗��，因被告的违约行为一直处于持续状态，从2013年7月2日被告违约行为结束之日起算原告在两年内起诉，应认定为未超过诉讼时效，且原告在2014年7月1日向被告发出的《声明》第二项中提及了“房产证延期办理的时间，应根据合同附件四第六条对《合同》第十五条产权登记的补充约定：如开发商没有错，开发商有义务向业主提供相关政府部门不作为不遵守有关规定的证明材料，以便广大业主维权”事宜，也足以证明原告在诉讼时效期间内向被告主张了权利。因此，被告上述抗辩理由不足，不予采纳。综上所述，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、被告盛世富港公司应于判决生效之日起十日内向原告凌宏珠、姚宝珠支付因逾期提交办理权属登记所需资料给产权登记机关备案的违约金人民币14896.5元；二、驳回原告凌宏珠、姚宝珠的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取1151元，由被告盛世富港公司负担173元，由原告凌宏珠、姚宝珠负担978元。宣判后，凌宏珠、姚宝珠不服，向本院提出上诉称：2010年6月1日，凌宏珠、姚宝珠与盛世富港公司签订《商品房买卖合同》，合同约定盛世富港公司于2010年10月1日前将涉案房屋交付凌宏珠、姚宝珠，并在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记。合同签订后，凌宏珠、姚宝珠如约履行义务，并在2010年10月前接受了盛世富港��司交付房屋。然而，盛世富港公司一直未能按照合同约定期限内办理房地产权登记手续。凌宏珠、姚宝珠多次向盛世富港公司反映，但盛世富港公司仍无法完成合同约定义务。直至2013年12月23日，盛世富港公司才将房地产权手续办妥，与合同约定的办理期限（2011年3月30日）逾期了999日。在2014年7月1日，凌宏珠、姚宝珠以声明的形式要求盛世富港公司承担违约责任，但盛世富港公司均不回应。本案经一审查明，盛世富港公司对逾期办理房产证天数并无异议，且同时承认逾期向行政主管部门提交办证资料这一事实，但一审法院认为应当按逾期备案天数作为支付违约金的依据，遂作出一审判决。凌宏珠、姚宝珠认为一审法院适用法律错误，应当严格按照双方补充合同约定。理由如下：首先，双方在补充合同中明确约定“乙方在合同约定的期限内未能取得房产权属证的，甲方自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房价款的万分之五”。但一审法院认为双方只是对备案时间有明确约定，而未约定取得房产证权属证书的具体期限，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。所以，退一步而言，即便双方没有关于取得房产证权属证书的具体期限之约定，盛世富港公司也应当按照上述规定取得房产证，故一审法院应当适用上述法律规定对取得房产证的期限作出认定。一审法院应当适用该规定而没有适用，属于适用法律错误，二审法院应当依法予以纠正。其次，从一审查明的事实来看，凌宏珠、姚宝珠无法按期取得房产证的根本原因在于盛世富港公司没有按期向行政主管部门提交办证资料所致。从盛世富港公司举证所呈现的事实来看，向行政主管部门提交资料到取得房产证完全可以在半年内完成。所以，凌宏珠、姚宝珠无法取得房产证的根本原因在盛世富港公司一方。再次，盛世富港公司逾期办妥房产证，不但违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，亦违背了双方对合同意愿的理解。凌宏珠、姚宝珠要求盛世富港公司按约定支付违约金属于契约精神的体现。另，凌宏珠、姚宝珠逾期近三年才取得房产证，实质上亦影响了凌宏珠、姚宝珠对涉案���屋的处分权。据此，请求：1、撤销（2015）梅平法民二初字第102号民事判决；2、判令盛世公司支付违约金100121.78元（预期日支付房款200222元，违约金每日万分之五，逾期天数为999天，违约金总额为200222×万分之五×999）；3、本案诉讼费由盛世富港公司承担。盛世富港公司对凌宏珠、姚宝珠的上诉答辩如下：一、因为凌宏珠、姚宝珠与盛世富港公司在商品房买卖合同已经明确约定房产证提交办证时间为房屋交付后180天内向政府有关部门提交办证资料，凌宏珠、姚宝珠在2010年12月17日才办理了收楼手续，盛世富港公司在一审中已经提交了入伙手续书，证明了交楼的时间为2010年12月17日。因此，盛世富港公司提交资料期限是2012年6月18日。而且盛世富港公司对于违约金的计算天数也提出了上诉，凌宏珠、姚宝珠提供的声明并不能证明其在诉讼时效内向盛世富港公司主张了权利，一审法院认定事实错误，盛世富港公司的违约金应当从2013年4月28日计算至2013年7月1日。二、双方在商品房买卖合同及补充协议中约定了盛世富港公司提交办证资料的期限，盛世富港公司提交资料后具体的办证时间是由房产部门根据行政办证期限办理房产证，在双方没有约定房产证办证期限的前提下，盛世富港公司履行了双方约定的义务，提交办证资料，证明其履行了相应的义务，凌宏珠、姚宝珠认为应当按照房产证办好的期限要求盛世富港公司支付违约金是没有任何法律及事实依据。另外，凌宏珠、姚宝珠认为应适用90日的规定来适用日万分之五的标准无合同依据。请求依法驳回凌宏珠、姚宝珠的上诉请求，依法维护盛世富港公司的合法权益。盛世富港公司亦不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审法院以凌宏珠、姚宝珠提供的《声��》认定凌宏珠、姚宝珠在诉讼时效内向盛世富港公司主张权利，属认定事实错误。一审法院以凌宏珠、姚宝珠2014年7月1日联合多名业主向盛世富港公司发出《声明》，认定凌宏珠、姚宝珠在诉讼时效内向盛世富港公司主张了权利，实属认定事实错误。盛世富港公司认为，凌宏珠、姚宝珠出具该《声明》时，涉案房屋的房产证早已办出，且该《声明》中并无提及逾期办证违约金问题，因此，一审法院认定事实错误。二、凌宏珠、姚宝珠所主张的逾期提交办证资料违约金已部分超过诉讼时效，超过部分不应得到支持。一审判决在认定事实错误的基础上作出诉讼时效中断的认定，显然不能成立。凌宏珠、姚宝珠于2015年4月28日才提起诉讼，凌宏珠、姚宝珠没有提供任何证据证明其主张存在诉讼时效中断、中止的情形。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求��护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，凌宏珠、姚宝珠所主张的部分违约金请求已超过法律规定的2年诉讼时效，故凌宏珠、姚宝珠关于2013年4月28日之前的违约金请求不应得到支持，违约金应从2013年4月28日计至2013年7月1日，共64天，其金额为1281元。综上所述，原审判决认定事实错误，凌宏珠、姚宝珠所主张的逾期提交办证资料违约金已部分超过诉讼时效，超过部分不应得到支持。据此，请求：1、判令撤销平远县人民法院（2015）梅平法民二初字第102号判决第一项，发回重审或改判盛世富港公司只需向凌宏珠、姚宝珠支付违约金1281元（自2013年4月28日计至2013年7月1日，共64天）；2、本案的全部诉讼费用由凌宏珠、姚宝珠承担。凌宏珠、姚宝珠对盛世富港公司的上诉答辩如下：一、该份《声明》的内容是根据双方合同附件四第六条，其实就是关于取得房产证以及违约情况下的一些违约责任的约定，按照《声明》的内容可知，凌宏珠、姚宝珠已经向盛世富港公司主张了逾期办证的违约责任。二、该份《声明》有众多业主在2014年1月7日签名后交给了盛世富港公司的工作人员丘丽云，经盛世富港公司确认丘丽云为其工作人员。三、关于诉讼时效的问题，凌宏珠、姚宝珠认可一审判决的相关认定。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查：双方签订的《合同补充协议》第六条对产权登记的补充约定为：4、乙方（凌宏珠、姚宝珠）应在收楼之日起第10日前向甲方（盛世富港公司）提供房地产登记机构要求的需乙方提供的证件资料，乙方逾期提供而导致甲方违约的，甲方相应可以在乙方逾期范围内免责。5、在甲方代乙方办理产权登记期间，甲方没有过错而相关政府部门不遵守有��规定而致使甲方逾期的，甲方相应可以在政府部门逾期的范围内免责。凌宏珠、姚宝珠于2010年12月17日接收优山美地第d11幢07层02号房时，盛世富港公司验证了凌宏珠、姚宝珠提交的身份证原件及复印件、购房合同书等办理房地产权证所需资料。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。2010年6月1日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应认定为有效。从双方上诉理由看，本案二审争议焦点是：争议房屋迟延办理产权证书的责任认定，凌宏珠、姚宝珠请求判令盛世富港公司承担逾期办证违约责任能否支持。经查，盛世富港公司于2010年12月17日将房屋交付给凌宏珠、姚宝珠使用，2013年7月2日平远县房地产管理局收到盛世富港公司提交的办理房地产权证所需的资料。因此，盛世富港公司在凌宏珠、姚��珠商品房交付使用后180日内，未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方《广东省商品房买卖合同》约定的义务，应承担违约责任。《合同补充协议》第六条对产权登记补充约定为：凌宏珠、姚宝珠在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，盛世富港公司自逾期之日起按日向凌宏珠、姚宝珠支付已付房价款万分之五的违约金。但双方签订的《广东省商品房买卖合同》并未约定凌宏珠、姚宝珠取得房产权属证书的期限，只约定盛世富港公司提交办理权属登记所需资料给产权登记机关的期限，而实际办理房产证的时间并不能由出卖人左右。故凌宏珠、姚宝珠上诉主张盛世富港公司按房价款万分之五标准承担违约金依据不足，不予支持。原审判令盛世富港公司按《广东省商品房买卖合同》约定的“已付房价款每日万分之一”标准承担违约金，并无不当。2013年7月2日盛世富港公司将办证资料交房管部门以后，具体办理房地产权证期间责任不在盛世富港公司，且《合同补充协议》第六条第5点约定：在盛世富港公司代凌宏珠、姚宝珠办理产权登记期间，盛世富港公司没有过错而相关政府部门不遵守有关规定而致使盛世富港公司逾期的，盛世富港公司相应可以在政府部门逾期的范围内免责。因此，凌宏珠、姚宝珠上诉请求支付2013年7月2日至2013年12月23日止的违约金，理由不充分，亦不予支持。因盛世富港公司的违约行为一直处于持续状态，从2013年7月2日平远县房地产管理局收到盛世富港公司提交的该房屋办证所需的资料即违约行为结束之日起算，凌宏珠、姚宝珠在两年内起诉，应认定其起诉未超过诉讼时效。因此，盛世富港公司上诉认为凌宏珠、姚宝珠2013年4月28日之前的违约金请求超过诉讼时效不应得到支持，理由不足，不予采纳。综上，凌宏珠、姚宝珠及盛世富港公司的上诉，理由均不充分，证据不足，其上诉请求均不予支持。原判认定事实清楚，处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2302元，由凌宏珠、姚宝珠负担1930元，盛世富港公司负担372元。凌宏珠、姚宝珠预交二审案件受理费2302元，由本院退回372元给凌宏珠、姚宝珠。本判决为终审判决。审 判 长 罗锡芳代理审判员 黄伟玲代理审判员 曾柳青二〇一五年十二月四日书 记 员 朱 棋 更多数据：搜索“”来源：