（2015）西法民初字第1774号

裁判日期: 2015-12-04

公开日期: 2016-04-05

案件名称

1柳华与云南集成广福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

昆明市西山区人民法院

所属地区

昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

柳华,云南集成广福房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

昆明市西山区人民法院民事判决书（2015）西法民初字第1774号原告柳华，男，1983年6月21日出生，汉族，云南省昆明市人。委托代理人廖明威，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人朱俊，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告云南集成广福房地产开发有限公司。组织机构代码：75359535-2。住所：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人林华灼。委托代理人李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人宋鑫，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。原告柳华诉被告云南集成广福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，原、被告双方申请庭外和解四个月并申请扣除审限四个月，依法组成普通程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告柳华委托代理人朱俊、廖明威，被告云南集成广福房地产开发有限公司的委托代理人宋鑫到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告柳华诉称：2014年5月13日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告将位于昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区居委会的广福城地下-1层A234号的车位（套内建筑面积为12.72㎡）以13500元的价格出售给原告。原告支付了合同约定的全额价款。合同履行过程中存在以下问题：1、被告逾期交付车位。合同约定被告应于2014年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但是被告并未按照约定的时间交付车位。经原告调查，发现合同项下的车位目前尚未通过法定竣工验收程序，未达到法定交付条件。被告逾期交付行为已经构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付自2014年9月1日起至车位满足法定条件且实际交付车位之日止的逾期交付车位的违约金。2、被告在未经原告同意的情况下将原停自行车的夹层增建为负一层，使地下车库由合同约定的三层增加为四层。合同中约定，车位的建筑数为地下三层，而被告却私自将夹层增建为负一层，使地下车库由合同约定的三层增加为四层即原负一层变负二层，原负二层变负三层，原负三层变负四层。根据被告向原告出具的《“广福城”地下车库分配方案说明》显示，地下层数不同，车位的价格也不同，存在楼层差价，楼层差价为10000元。原告购买的车位位于负二层，但由于被告的违约行为，使原告的车位由原来的负二层变成了负三层，因此，被告应支付增建地下层给原告造成的楼层差价损失10000元。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2014年9月1日起至车位满足法定交付条件且实际交付车位之日止的逾期交付车位的违约金（暂计算至2015年1月31日为13300元，每天按100元计算）；2、被告向原告返还多收的车位款17464元，并向原告支付自2014年5月13日起至实际返还之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率6.15%计算的利息（暂计算至2015年1月31日为773.89元）；3、被告支付因被告将夹层增建为负一层，造成地下层由三层变为四层（原负一层变负二层，原负二层变负三层，原负三层变负四层），与原约定的地下层为三层不符给原告造成的车位楼层损失10000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告云南集成广福房地产开发有限公司辩称：1、被告存在逾期交付车位的事实，根据《商品房购销合同》及补充协议的约定，被告应向原告支付60天的逾期利息，超过60天的原告有权解除合同。2、房屋夹层确实存在，在规划的时候就已经存在，夹层是因为绿化需要才产生的，并不影响房屋、车位，车位的层数没有改变过，可以办理相应的产权证。原告柳华为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》（复印件）、收款收据（复印件）。欲证明，原、被告之间存在商品房购销合同关系，合同约定车位交付时间为2014年8月31日前，若逾期交房按每天100元支付违约金。原告支付了合同约定的相应价款，履行了合同义务。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。二、交房公告。欲证明，被告存在逾期交付的事实。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。三、规划图纸（复印件）。欲证明，原告购买房屋的地下空间实为四层，而非合同约定的三层。经质证，被告认为地下三层没有改变，只是多了一个夹层。四、照片、《商品房购销合同》。欲证明，被告将夹层改建为仓库，导致原告所购买的车位整体下降一层。经质证，被告对真实性、关联性、合法性不予认可，不能确定照片反映的地点和内容，地下负二层是可销售的，有产权有规划，可以办理产权证。五、《“广福城”地下车位分配方案说明》。欲证明，被告将原告所购买的车位整体下降一层，多收取车位购买款，应当按照差价标准退还。经质证，被告对真实性、关联性、合法性不予认可，被告向业主提供的负二层就是负二层，金额也是一样的。六、《商品房团购协议书》、《补充协议》。欲证明，1、被告承诺的地下车位销售价格为3200元／㎡；2、被告多次推迟交付车位；3、地下车位的楼层差价为每降一层减少10000元。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。七、工作证明。欲证明，原告是《商品房团购协议书》所包含的主体。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。八、收款收据（复印件）。欲证明，地下车位的楼层差价：负一层与负二层差价为10000元，负二层与负三层差价为8000元。经质证，被告对真实性、关联性、合法性不予认可，收据上记载的客户并非本案当事人。被告云南集成广福房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》，欲证明、原、被告双方签订了《商品房购销合同》，约定了出现违约的解决方式。经质证，原告对真实性、关联性、合法性认可。二、2014年12月4日集成广福公司函告（复印件）。欲证明，1、被告确定交房时间后对业主进行了公告；2、提出了解决关于延期交房的补偿方案。经质证，原告对真实性、关联性、合法性不予认可，补偿金额是违背合同约定的。三、维修基金开票通知单、发票、收款收据、“广福城”交房通知单。欲证明，1、被告按照法律规定向原告收取相应费用并开具相关收据；2、原告在2015年2月8日办理完相关手续后，被告通知物业公司可以向原告交房。经质证，原告对维修基金开票通知单、“广福城”交房通知单的真实性、关联性、合法性不予认可，认为系单方制作；对发票、收款收据的真实性、关联性、合法性认可，交房是在2015年之后。四、情况说明2份。欲证明，被告已经针对收取费用的情况向相关部门进行了说明。经质证，原告对真实性、关联性、合法性不予认可，系被告单方制作，没有政府机构的确认。五、竣工验收合格证明书2份。欲证明，涉案小区已经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。原告认为超过举证期限提交，不予质证。而且从证明书上凸显了两部分内容，第一是验收的范围是地下2层，夹层一层，与实际不符；第二是应当以综合验收备案表证实符合法律规定的交付标准。因此，该证明书不符合法律规定的交付标准。通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、六、七，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据材料三，因庭审中原告陈述该规划图纸是写字楼的，与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。原告提交的证据材料四，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。原告提交的证据材料五与证据材料六相互印证，本院予以采信。原告提交的证据材料八系复印件，没有与原件核对，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。被告提交的证据材料一，原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据材料二，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。被告提交的证据材料三中，关于收款收据，原告无异议，本院予以采信；关于维修基金开票通知单、发票、收据、“广福城”交房通知单，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。被告提交的证据材料四，系单方制作，且没有其他证据予以作证，本院不予采信。被告提交的证据材料五，系原件，原告虽有异议但没有提出足以反驳的证据，本院予以采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：2014年5月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买广福城地下车库第-1层A234号车位，价款为13500元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按补充协议第五条约定承担违约责任。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以《春城晚报》公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《合同补充协议》，其中第四条约定：“对于《商品房购销合同》第七条的相关事宜补充如下：《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指本地块各单位建筑物经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格。房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。”第五条约定：“（一）乙方有权在30日内解除《商品房购销合同》，乙方逾期不提出解除的则该解除权消灭。若乙方行使该解除权的，自甲方收到乙方解除合同的书面通知之日起，《商品房购销合同》及本协议予以解除，甲方有权将该商品房另行出售，但甲方应向乙方退还已付款（不计利息）及支付已付款30%的违约金，期间产生的费用由甲方独自承担。若乙方未行使该解除权的，则本合同继续履行，双方另行确定交房期限的补充协议。（二）乙方未向甲方足额支付本协议及《商品房购销合同》约定的全部款项前，甲方有权拒绝交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。由此导致甲乙双方未能按期交接房屋的，乙方应按照《商品房购销合同》第十条的约定执行。（三）因不可抗力或政府行为的事由而迟延履行合同义务时，互不承担违约责任。但遭遇不可抗力或政府行为的事由的一方应及时将事因通知对方。”2014年12月4日，被告发出交房公告，通知涉案小区业主涉案小区于2014年12月15日起正式办理交接手续。原告于2015年2月8日办理了涉案车位的交接手续。另，涉案小区于2014年12月10日经被告、中国有色金属工业昆明勘察设计研究院（勘察单位）、云南省设计院（设计单位）、云南镕诚建设监理咨询有限公司（监理单位）、中国有色金属工业第十四冶金建设公司（施工单位）组织验收，验收结论为工程质量评定为“良好”，同意验收。原告与案外人傅中系夫妻关系。云南省商会与被告分别于2009年8月31日、2011年11月3日签订《商品房团购协议》、《商品房团购补充协议》，在《商品房团购补充协议》后附的附件二中记载：“车位建筑面积平均约39平方米，且备注因各地块地下停车位大小不同层数不同，故公摊系数不同，因此各地块地下车位的建筑有所差别。考虑购房客户属单位团购性质，因此为统一结算价格故按平均建筑面积计算每个车位的总价。”云南省商会于2015年7月17日出具《证明》，称傅中系其单位在职职工。原、被告一致陈述：原告已经全额向被告支付了车位款。夹层在规划时已经存在，涉案小区的地下车库存在楼层差价，负一层与负二层之间的差价为10000元，负二层和负三层之间的差价为8000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已经向被告支付了车位价款，被告亦应按照约定的时间即2014年8月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的车位交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的车位交付给原告，而是于2014年12月4日发出交房公告，通知原告自2014年12月15日起开始办理交接手续，其行为已构成违约，其应当向原告承担逾期交付车位的违约责任。按照合同的约定，逾期60天内，被告每天按100元向原告支付违约金，逾期60天后以合同补充协议第五条的约定为准。而从合同补充协议第五条的约定来看，被告逾期60天后仍未交付车位的，则原告享有约定的解除权，原告行使解除权的时间为30日内；若原告不行使约定解除权的，则合同继续履行。也就是在被告逾期60天后仍未交付车位的，被告承担违约责任的方式为赋予原告享有单方解除合同的权利，而不是由被告向原告支付一定数额的违约金。故被告因其逾期交付车位的行为应向原告支付的违约金为6000元。关于原告要求被告返还多收的车位价款17464元并支付自2014年5月13日起至实际返还之日止的利息的诉讼请求，本院认为，云南省商会与被告签订的《商品房团购补充协议》是在原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议之前，且该《商品房团购补充协议》签订的主体系被告与云南省商会，故原、被告之间就买卖涉案车位所产生的权利义务应以双方签订的《商品房购销合同》以及合同补充协议来确定，在《商品房购销合同》中明确约定买卖涉案车位是按套计价，且在《商品房购销合同》后附的房产分户平面图上明确记载销售建筑面积为36.73平方米，原告也在该房产分户平面图上签字确认。原告作为完全民事行为能力人，应当预见到自己行为所产生的法律后果。同时，《商品房团购补充协议》后附的附件二中记载的车位建筑面积是平均约39平方米，且备注因各地块地下停车位大小不同层数不同，故公摊系数不同，因此各地块地下车位的建筑有所差别。考虑购房客户属单位团购性质，因此为统一结算价格故按平均建筑面积计算每个车位的总价。综上所述，原告要求被告返还多收的车位价款17464元并支付自2014年5月13日起至实际返还之日止的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付车位楼层差价损失10000元的诉讼请求。庭审中，原、被告一致陈述夹层在规划时已经存在，也就是夹层在双方签订《商品房购销合同》以及合同补充协议时已经存在，并不是被告嗣后增建的，既然被告没有增建楼层，也就不存在原告所称的其购买的车位由负二层变为负三层，故原告要求被告赔偿楼层差价损失10000元没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告云南集成广福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告柳华支付违约金6000元。二、驳回原告柳华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费838元（此款原告柳华已预交），由被告云南集成广福房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告柳华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审　判　长　　罗　玮代理审判员　　钟启明人民陪审员　　赵晨旭二〇一五年十二月四日书　记　员　　刘筱燕来源：百度“”