（2015）顺民初字第09539号
裁判日期: 2015-12-31
公开日期: 2016-02-17
案件名称
曾凡汉与余贞梅排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾凡汉,余贞梅
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第09539号原告曾凡汉，男，1959年5月9日出生。委托代理人刘建民，男，1954年8月7日出生。被告余贞梅，女，1974年7月2日出生。委托代理人赵德成（被告余贞梅之夫），1968年1月4日出生。原告曾凡汉诉被告余贞梅排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾凡汉及其委托代理人刘建民，被告余贞梅及其委托代理人赵德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾凡汉诉称：2007年6月25日原告与原承租人袁清来在原告所在地签订《房屋土地租赁合同》，约定原告将自己承包的位于北京市顺义区×××农场东侧土地及地上房屋六间（以下简称涉诉场地）租给袁清来使用，期限为二十年，年租金人民币八千元。袁清来租赁被告涉诉场地后又在其上建造猪舍两排。2013年8月因袁清来有违约行为，原告将袁清来诉至顺义法院。2013年8月28日，双方签订《补充协议》，协议中约定年租金调整至1.3万元，给付日期为每年6月20日至6月30日，袁清来迟延30日未交付租金，经原告催要后仍拒绝交付，原告有权解除合同，原告同意袁清来与被告以合伙经营方式将合同项下的土地和房屋用于养殖，合同到期后猪舍两排归原告所有。上述《补充协议》签订后在约定交付期限内袁清来未交付租金，原告多次催要后其仍拒绝交付。原告又将袁清来诉至顺义法院，顺义法院经审理后判决原告与袁清来2007年6月25日签订的《房屋土地租赁合同》、2013年8月28日签订的《补充协议》解除。时至今日，被告作为袁清来的合伙人仍占用涉诉场地进行经营活动拒不腾退，为维护原告之合法权益，故起诉至法院，请求判令：1.被告立即将位于北京市顺义区×××农场东侧土地及地上房屋腾退交还给原告；2.诉讼费由被告负担。被告余贞梅辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与袁清来非合伙经营关系，系经原告同意的转租关系。被告认可袁清来和原告签订了《房屋土地租赁合同》，但是被告于2009年8月21日与郭敏、袁清来也签订了合同，约定涉诉场地上袁清来承租后建造的院墙、院内树木及猪舍两排（60间）由被告以18.5万元价格购买，6间正房及场地由被告租赁，每年租金8000元，租金直接给付原告，被告从2010年开始到2013年交给原告四年租金。从2014年开始原告就不收取被告租金了，原告跟被告说想收回涉诉场地，但原告称要与袁清来谈收回的事宜，跟被告说不上。被告租赁涉诉场地一直用于养殖经营，袁清来和郭敏是夫妻关系。被告认为猪舍等建筑由被告购买，故不同意将涉诉场地腾退。经审理查明：2006年3月15日，原告作为承包方（乙方）、北京市顺义区杨镇地区办事处曾庄村村民委员会作为发包方（甲方）就涉诉场地签订《顺义区农村土地承包合同书（适用于承包确权土地）》，约定甲方将集体所有的土地面积8.4亩依照确定的承包经营权由乙方经营，承包期限从2000年4月1日起至2030年4月1日止，承包期30年；乙方根据经营能力与需要，依照法律程序，可将土地使用权流转，合同期内如国家有关对确权地土地的政策调整时按上级政策执行。原告承包涉诉场地后建造北房六间。2007年6月25日原告作为甲方、袁清来作为乙方签订《房屋、土地租赁合同书》，约定：乙方租赁甲方涉诉场地进行养、种植及其他生产性经营，合同期限20年；房屋租赁费每年捌仟元整，由乙方每年一次性上交与甲方；乙方在租赁期内修建永久性建筑不得拆除，临时建筑及养殖设施除外；甲方在乙方租赁期内，由乙方自主经营，甲方不得干涉…。合同落款处有原告、袁清来及中间人葛安岚之签名及捺印。上述合同签订后，涉诉场地由袁清来租赁使用，2009年8月21日，袁清来、郭敏作为甲方、被告作为乙方签订《房屋、土地租赁合同书》，约定：乙方租赁甲方提供的房屋、土地进行饲养、种植及其他生产性经营，合同期限为18年；房屋、土地租赁费用由乙方每年6月25日一次性支付给甲方，每年租赁费用8000元；甲方现有60间猪圈设备及院墙，院内一切设施及树木归乙方所有，除现有五间居住正房在本合同期内有使用权外，甲方院内建筑设施作价18.5万转卖给乙方。合同落款处有郭敏、袁清来、被告及证明人上官博鹏之签名及捺印。2013年8月28日，原告作为甲方、袁清来作为乙方签订《补充协议》，就双方2007年6月25日签订之《房屋、土地租赁合同书》补充约定：1.自2014年6月25日开始至2027年6月24日止，每年的租金上涨为1.3万元，先付钱后用地，每年租金的给付日期为6月20日至6月30日。乙方迟延30日未交付应付租金，经甲方催要后仍拒绝交付的，甲方有权解除合同；2.乙方承诺不将合同项下的土地和房屋转租给任何第三人，现有的转租关系在三个月内全部解除完毕。若乙方未经甲方同意将合同项下的土地和房屋转租，则甲方有权解除合同；3.合同项下土地上乙方所建的两排猪舍在合同到期后归甲方所有；4.甲方同意乙方与于贞梅以合伙经营方式将合同项下的土地及房屋用于养殖，乙方和于贞梅的养殖活动不得对环境造成污染。若乙方变更合伙人，需通知甲方，甲方对乙方的所有养殖活动有监督权；5.本补充协议与甲、乙双方在2007年6月25日签订的房屋、土地租赁合同书和顺义区房屋租赁合同具有同等效力。合同落款处有原告及袁清来之签名及捺印。2014年10月23日，原告以租赁合同纠纷为由将袁清来起诉至本院，该案中原告曾凡汉起诉称：2007年6月25日，袁清来与曾凡汉签订了《房屋土地租赁合同》，合同约定曾凡汉将位于顺义区×××农场东侧承包责任田租给了袁清来使用，期限为20年，年租金为8000元。2013年8月，因袁清来违约，曾凡汉起诉袁清来要求解除合同，双方签订了《补充协议》，年租金调整为1.3万元，给付期限为每年6月20日至6月30日，袁清来迟延30日未交付应付租金，经曾凡汉催要后拒绝交付的，曾凡汉有权解除合同。现袁清来并未依约交纳租金。故起诉要求：1.判决解除曾凡汉与袁清来之间于2007年6月25日签订的房屋土地租赁合同书以及2013年8月28日签订的补充协议；2.判令诉讼费由袁清来承担。该案被告袁清来经本院公告传唤未到庭参加诉讼。该案庭审中原告曾凡汉向本院提交以下证据：2006年3月15日的《土地承包合同书》、2007年6月25日的《房屋、土地租赁合同书》、2013年8月28日的《补充协议》。该案中本院经审理查明：本院对原告曾凡汉提交的2006年3月15日的《土地承包合同书》、2007年6月25日的《房屋、土地租赁合同书》、2013年8月28日的《补充协议》的真实性、合法性、关联性予以确认。本院根据上述认证查明：2006年3月15日，曾凡汉从北京市顺义区杨镇地区办事处曾庄村村民委员会承包土地8.4亩。2007年6月25日，曾凡汉与袁清来签订《房屋、土地租赁合同书》，主要约定：合同期限为20年，生效日期为2007年6月25日；租赁费以每年付方式进行，由袁清来每年一次性上交曾凡汉。2013年8月28日，曾凡汉与袁清来签订《补充协议》，主要约定：就2007年6月25日签订的房屋、土地租赁合同书补充如下：1.自2014年6月25日开始至2027年6月24日止，每年租金上涨为1.3万元，先付钱后用地，每年租金的给付日期为6月20日至6月30日，袁清来迟延30日未交付应付租金，经曾凡汉催要后仍拒绝交付的，曾凡汉有权解除合同；2.袁清来承诺不将合同项下的土地和房屋转租给任何第三人，现有的转租关系在三个月内全部解除完毕，若袁清来未经曾凡汉同意将合同项下的土地和房屋转租，则曾凡汉有权解除合同；3.合同项下土地上袁清来所建的两排猪舍在合同到期后归曾凡汉所有；4.曾凡汉同意袁清来与于贞梅以合伙经营方式将合同项下的土地和房屋用于养殖，袁清来和于贞梅的养殖活动不得对环境造成污染，若袁清来变更合伙人需通知曾凡汉。袁清来至今未付2014至2015年的租金。诉讼中，曾凡汉表示在该案中仅要求解除涉诉合同，不要求一并处理土地以及地上物。该案经审理后本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告袁清来经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。曾凡汉与袁清来在补充协议中明确约定了曾凡汉可以解除合同的条件，现该条件已成就。曾凡汉的诉讼请求并无不当，本院予以支持。曾凡汉表示在本案中仅要求法院对是否解除合同作出判决，不要求对涉诉土地及地上物一并处理，故本院在本案中对涉诉合同解除后的财产后果不一并处理。虽然本案判决解除合同，但涉诉土地以及地上物应由当事人另行协商或另案起诉。该案本院于2015年4月8日作出（2014）顺民（商）初字第15326号民事判决，判令：原告曾凡汉与被告袁清来于二○○七年六月二十五日签订的《房屋、土地租赁合同书》、于二○一三年八月二十八日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除。上述判决作出后双方当事人均未上诉，现已发生法律效力。在该案审理过程中，本案被告余贞梅于2015年4月7日接受本院询问并制作询问笔录，笔录中载明：“？协议上的于贞梅是你吗？：是的，但是我方不知道签协议的事。？你们是合伙经营吗？：我跟袁清来不是合伙关系，我方是自己经营的。？若本院判决解除曾凡汉与袁清来之间的协议，你方与袁清来之间的纠纷可另行解决，听清了吗？：听清了”。本案庭审中，双方一致认可涉诉场地内的猪舍两排（60间）及院墙系袁清来所建，涉诉场地现由被告实际控制但未投入使用处于闲置状态。双方就下述问题各持一词：（1）原告对被告与袁清来的转租情况是否知情并同意。原告主张被告与袁清来非转租关系而是合伙关系，2010年到2013年原告收取被告租金也并非认可被告转租而是以为被告代袁清来交纳租金；被告主张其与袁清来系转租关系且原告对此知情并同意。被告就其主张提交收条四张，内容分别为：“10年6月29日，余贞梅租房款捌仟元正，8000.00”；“今收到赵德成代袁青来交土地房屋租赁金8000捌仟元（8000元），收款人曾凡汉，2011.7.2”；“今收到赵德成代袁青来交土地房屋租赁金捌仟元（8000元），收款人曾凡汉，2012.7.2”；“今收到袁青来交2013.6.25至2014.6.24承包租金捌仟元整（8000），曾凡汉，2013.8.28”。被告陈述赵德成系被告之夫，袁青来系笔误应为袁清来；原告对上述收条真实性予以认可。（2）被告与袁清来、郭敏签订之《房屋、土地租赁合同书》的条款对原告是否具有约束力。原告主张其与袁清来签订的合同已经法院生效判决予以解除，被告与袁清来、郭敏签订的合同对原告没有约束力；被告主张根据其与袁清来、郭敏签订的合同被告以18.5万元的价格从袁清来处购买涉诉场地内的猪舍及其他地上设施并已经交清钱款有收条为证。另被告主张涉诉场地一直由自己租赁经营并交租金，后来又转租过两次，租户均被原告赶走，并提交收条、租赁合同等予以证明，原告不认可被告与他人签订之租赁合同与本案之关联性。被告另提交2015年12月23日作出的（2015）顺民（商）初字第15756号民事判决书一份，用于证明原告在被告租赁期间总去涉诉场地干扰租户并给被告造成损失，原告对上述判决书与本案的关联性不予认可并称该判决中亦确认余贞梅将涉诉场地转租他人无法律依据。上述事实，有（2014）顺民（商）初字第15326号民事判决书、《房屋、土地租赁合同书》及《补充协议》、收条、双方当事人陈述等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：本案第一个争议焦点在于被告与袁清来的转租情况原告是否知情并同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。本案中，被告主张其与袁清来系转租关系且原告对此知情并同意，就此主张提交被告与袁清来签订之合同、原告出具的租金收条为证，但根据收条上载明的内容，三张收条的名义交款人都是袁清来，因而不能以此推定被告直接交付租金与原告，更不能以此为据认定原告对被告和袁清来之间的转租情况知情并同意。被告就其此主张未提交其他相关证据予以佐证，本院实难采信，其以与袁清来的转租情况原告知情并同意为由对抗原告之诉讼请求的辩解意见本院不予支持。本案第二个争议焦点在于被告与袁清来、郭敏签订之《房屋、土地租赁合同书》约定的内容对原告是否具有约束力。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第八十八条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。本案中，原告与袁清来签订之《房屋土地租赁合同书》明确约定“乙方在租赁期内修建永久性建筑不得拆除”，上述约定即为双方对袁清来添附的永久性建筑在合同到期或解除时如何处理之约定，加之双方又签订《补充协议》约定“合同项下土地上袁清来所建的两排猪舍在合同到期后归曾凡汉所有”，进一步明确了租赁合同到期后袁清来在租赁期内建造之猪舍的归属问题，应当按照双方约定办理。被告与袁清来之合同签订于原告与袁清来之合同之后，被告对涉诉场地的原始权利人知悉且有直接接触，其在与袁清来签订合同时负有审慎义务，故其与袁清来、郭敏签订之《房屋、土地租赁合同书》约定的内容对原告不具有约束力。原告与袁清来签订的合同及补充协议已经人民法院生效判决确认解除，被告作为涉诉场地实际占有使用人继续占有使用涉诉场地无合法依据，应当将涉诉场地腾退交还给原告，故本院对原告之诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：被告余贞梅自本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区×××东侧土地及包括地上房屋六间、猪舍两排在内的全部院落腾退交还给原告曾凡汉。案件受理费三十五元由被告余贞梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郝自蕙人民陪审员 刘玉荣人民陪审员 田荣芹二〇一五年十二月三十一日书 记 员 钱诗亮 关注公众号“”