（2015）三中民终字第16575号
裁判日期: 2015-12-31
公开日期: 2016-03-11
案件名称
马龙与北京燕科物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马龙,北京燕科物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第16575号上诉人（原审被告、反诉原告）马龙，男，1979年10月10日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京燕科物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路27号1区办公楼。法定代表人侯同晓，董事长。委托代理人高洒洒，女，1989年3月11日出生。委托代理人闫新东，男，1965年2月2日出生。上诉人马龙因与被上诉人北京燕科物业管理有限责任公司（以下简称燕科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第13801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官陈敏光担任审判长，法官高娜、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马龙、被上诉人燕科物业公司的委托代理人高洒洒、闫新东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。燕科物业公司在一审中起诉称：燕科物业公司于2003年8月29日接受了北京天行雅坤房地产开发有限公司的委托，承担其开发的北京市通州区蓝调沙龙雅园小区的物业管理工作，与此同时双方签订了《物业管理委托合同》，2004年5月25日燕科物业公司进驻该小区并开展物业管理工作。马龙系该小区×室的业主，于2005年11月19日办理了相关的入住手续，并当场签署了《蓝调沙龙雅园物业管理公约承诺书》及《沙龙雅园前期物业管理服务协议》，同意遵守该公约及协议的全部条款，表示如有违约愿意承担相应责任。按照该承诺及公约的约定，按时交纳物业管理的各项费用是业主的基本义务，这也是物业管理工作开展的基本保证。但是马龙以各种理由从2009年11月15日至今拒绝缴费。为维护燕科物业公司的合法权益，特诉至法院，请求法院判令马龙立即支付拖欠的2009年11月15日至2015年5月14日的物业管理费用共计人民币8626.86元，并自2009年11月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金；马龙承担本案的全部诉讼费用。马龙在一审中答辩称：燕科物业公司在起诉状中叙述的案件事实与实际不符，是燕科物业公司先违反协议，案件事实是，1.马龙从2005年从开发商处购买了该房产，2005年11月19日燕科物业公司作为物业管理公司对该房屋进行了入住验房，发现有21处不合格有问题的地方，燕科物业公司工程部承诺一周内完成整改，但是没有完成也没有按照约定时间通知作为业主的马龙，马龙多次找相关负责人都没有给马龙答复，物业公司违反了前期物业管理服务协议，应当承担相应的责任。2.2005年12月马龙开始装饰房屋时多次和物业沟通希望加装防盗护栏，物业公司不允许，所以没有加装，物业公司说加装护栏影响小区的外观而且小区内有24小时巡逻和无死角监控摄像，但是自入住以来物业公司都没有做到。没有加装护栏是导致2010年夏天马龙家失窃的主要原因。3.自2010年以来物业公司擅自把原来的地下停车场租给健身会所，致使小区停车位不够使用，物业公司擅自又把小区的道路（原有设计使用双向道路，2005年-2009年都是双向的道路）一侧占用一半作为停车位收费至今，如果失火消防车都很难错车进入，这一行为不仅违反了物业服务协议第八条，也违反了我国的消防法规相关规定；4.2014年4月，物业公司更换小区水表，更换时未通知马龙到场，后来马龙发现水表示数有问题，提出和物业公司交涉，开始物业推责任说是自来水公司的问题，马龙就联系了自来水公司负责人对该水表进行检查，查后该水表没有问题，应该是装上之前就用过所以示数不对，马龙又找物业公司进行调查，发现物业没有记录是何时何人更换的水表，也查不到该水表安装时是否是一个示数为0的新水表，就此多次和物业交涉都未获得一个明确的答复。2010年夏天，马龙家中失窃并且报案至梨园派出所，民警现场勘查发现小偷正是通过攀爬房屋后阳台进入室内盗窃的，装修时马龙和燕科物业公司交涉过，燕科物业公司不让加装护栏，民警要求查看监控时，物业公司提供不了，说监控坏了（已经坏了很长时间，燕科物业公司知道且没有及时维修和维护），而且当夜没有定时巡逻，物业公司没有做到物业协议里第三条物业管理服务质量里第七条之1、4、5的规定。由于没有录像资料致使现在都无法破案和确定嫌疑人的身体特征。这次失窃造成马龙直接损失财物10000多元，物业公司没有履行其责任，是造成马龙损失的重要原因之一，故在本案中提起反诉，要求物业公司赔偿损失10000元；改正其违反《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》行为并且公示给所有业主监督；反诉费用由燕科物业公司承担。针对马龙的反诉请求，燕科物业公司在一审中答辩称：反诉状具体的事实理由，没有具体的指向，没有法律的关联性，不能从反诉的事实理由当中得出直接的因果关系，事实理由和反诉人的答辩意见一致，不应当算作一个反诉请求，不同意马龙的反诉请求，请求法庭驳回。一审法院审理查明：马龙系涉诉的蓝调沙龙小区×室的业主，该房屋建筑面积为87.14平方米。2005年11月19日，燕科物业公司与马龙签订《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》，约定由燕科物业公司为马龙居住的北京市通州区梨园镇蓝调沙龙雅园提供物业服务；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米高层1.5元；双方并就物业服务的其他事宜作出约定。后燕科物业公司进驻涉诉小区提供物业服务至今。另查，庭审中，马龙主张2010年6月份家中发生失窃事件，造成其财物损失10000元，马龙认为家中失窃系燕科物业公司未尽到管理义务所致，故提起反诉要求燕科物业公司赔偿其财物损失10000元，改正其违反《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》行为并且公示给所有业主监督。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。燕科物业公司与马龙签订的《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行合同义务。燕科物业公司作为物业服务企业依约对马龙所居住的小区提供物业服务，马龙理应交纳相应的物业管理费。现燕科物业公司要求马龙给付物业管理费的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于燕科物业公司要求马龙给付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于马龙所述燕科物业公司未尽到物业服务义务的问题，首先马龙并未提供充分的证据证明，其次，即使存在上述问题，但从双方提供的证据来看，上述问题并未对马龙的生活造成实质性的影响，不足以构成其不交纳物业费的充分理由；基于以上理由，法院对于马龙的答辩意见不予采纳。对于马龙要求燕科物业公司赔偿其财物损失10000元的反诉请求，法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一则，马龙对其家中被盗造成其财物损失一节并未提供证据证明；二则马龙虽主张其财物损失系因燕科物业公司未尽管理义务造成，但根据现有证据并不足以证明马龙的上述主张，且燕科物业公司并非造成其财物丢失的直接责任人，犯罪嫌疑人的盗窃行为才是造成马龙财产损失的直接原因，从现有证据看，难以证明犯罪嫌疑人实施盗窃行为与燕科物业公司的物业服务之间存在因果关系，故马龙要求燕科物业公司赔偿10000元财物损失的反诉请求无事实及法律依据，法院不予支持。对于马龙要求燕科物业公司改正其违反《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》行为并且公示给所有业主监督的反诉请求，因其不具体明确，法院不予支持。同时，应当指出，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、马龙给付北京燕科物业管理有限责任公司二○○九年十一月十五日至二○一五年五月十四日的物业费共计人民币八千六百二十六元八角六分，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回北京燕科物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回马龙的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。马龙不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销一审判决第一、三项，发回重审或改判，并判令由燕科物业公司承担本案一审、二审诉讼费。其主要的上诉理由为：燕科物业公司给马龙发出催缴物业费通知时，马龙每次都提出要和燕科物业公司交涉，但是燕科物业公司都不给于答复。1.2005年从开发商购买了北京市通州区蓝调沙龙雅园×，在2005年11月19日北京燕科物业有限公司作为物业管理公司对该房屋做了入住验房，其中发现有21处不合格有问题的地方，燕科物业公司工程部承诺一周内完成整改，但是没有完成，燕科物业公司违反了前期物业管理服务协议；2.2005年12月开始装修该房屋时多次和燕科物业公司沟通希望加装窗户的防盗护栏（房屋位于二层，后阳台窗户下有地下室遮雨棚，前阳台下有搭建的阳光房，很容易攀登至窗户入室盗窃所以希望加装），燕科物业公司不允许，所以未加装（这是导致在2010年夏天失窃的主要原因，小偷就是通过攀爬后阳台窗户下有地下室遮雨棚进入室内盗窃的，这有派出所现场勘验的证据记录为证），说是影响小区的外观而且小区有24小时巡逻和无死角监控摄像（物业协议里第七条第1、4、5中明确规定这几项为物业公司必须做到的），但是自从入住以来物业公司都没有做到；3.自2010年以来燕科物业公司擅自把原来的地下停车场租给健身会所，致使小区停车位不够使用，燕科物业公司擅自又把小区的道路（原有设计使用双向道路，2005年-2009年都是双向的道路）一侧占用一半作为停车位还收费至今，这一行为不仅违反了物业服务协议第八条，也违反了我国的《消防法规》相关规定；4.2014年4月燕科物业公司未经马龙同意擅自更换小区水表，更换时未通知马龙到场，后来发现水表示数有问题，提出和燕科物业公司交涉，开始物业推责任说是自来水公司的问题，马龙就联系了自来水公司负责人对该水表进行检查，该水表没有问题，应该是装上之前就用过所以示数不对，马龙又找燕科物业公司进行调查，结果发现物业没有记录是何时何人进行的更换的水表，也查不到该水表是否安装时就是一个全新的示数为0的水表，马龙多次和燕科物业公司交涉都没有获得一个明确的答复，燕科物业公司该行为严重违反了物业协议中的第三条物业管理服务质量里第九条之规定；5.2010年夏天，马龙家里失窃并且报案至梨园派出所，民警现场勘查发现小偷正是通过攀爬房屋后阳台进入室内盗窃的（装修时马龙和燕科物业公司交涉过，燕科物业公司不让加装防护栏），民警要求调看监控时，燕科物业公司提供不了，说是监控坏了（已经坏了很长时间，燕科物业公司知道且没有及时维修和维护）而且当夜没有定时巡逻（执勤人根本没有巡逻记录和证明），由于燕科物业公司没有做到物业协议里第三条物业管理服务质量里第七条之1、4、5规定。由于没有录像资料致使现在都无法破案和确定嫌疑人的身体特征。这次失窃造成答辩人直接损失财物10000多元，燕科物业公司没有履行其责任，是造成马龙损失的重要原因之一，所以多次和燕科物业公司相关人员交涉赔偿和服务改进问题，物业公司至今也没有答复。（该事实证据可以通过梨园派出所案件存档证明）。综上所述，燕科物业公司首先违反物业协议的前提下要求马龙全额缴纳物业费是不合理的，马龙恳请法院根据马龙提供的证据和事实做出公正的判决，判令燕科物业公司改正错误并且承担相应的责任。燕科物业公司服从一审判决，其针对马龙的上诉理由及请求发表答辩意见称：马龙在享受物业服务的同时，应当交纳物业费，其未交纳物业费的行为，损害了燕科物业公司的利益，同时侵害了小区业主的利益。燕科物业公司管理的小区是十佳优秀小区，充分说明了燕科物业公司的管理不存在问题。马龙的上诉理由不能作为其不交纳物业费的合法理由。本院二审期间补充审理查明：马龙向本院提交了十张照片复印件，用以佐证其在上诉理由中提出的燕科物业公司的物业服务管理未达标的具体情况。燕科物业公司称照片真实性无法确认，并表示其不存在马龙所述的服务未达标的问题。本院依马龙申请向燕科物业公司调取了2014年更换水表记录。马龙的质证意见为上述记录没有自来水公司签章，没有意义。燕科物业公司的质证意见为燕科物业公司只是负责协助自来水公司更换水表，水表的情况与本案无关。本院经审理查明的其他事实与一审判决查明事实一致。上述事实，有业主登记表、《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》、承诺书、照片复印件及双方当事人一审、二审陈述意见等证据在案佐证。本院认为：燕科物业公司与马龙签订的《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效，双方应恪守履行合同义务。燕科物业公司在2009年11月15日至2015年5月14日期间为马龙提供了物业服务，马龙应当向燕科物业公司交纳相应的物业费。马龙提出的燕科物业公司存在服务瑕疵的上诉主张，缺乏充足有效证据予以佐证，不足以成为其拒绝交纳物业费或减免物业费的合理理由，故对于马龙的上诉理由本院难以支持。综上所述，马龙的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院均不予采信，对其上诉请求亦不予支持。一审法院判决处理并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由马龙负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费25元，由马龙负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由马龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈敏光代理审判员 赵 纳代理审判员 高 娜二〇一五年十二月三十一日书 记 员 李 君 来自：