（2015）苏审二民申字第01016号
裁判日期: 2015-12-31
公开日期: 2016-09-22
案件名称
冯维通与连云港酒连房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
连云港酒连房地产开发有限公司,冯维通
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)苏审二民申字第01016号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：连云港酒连房地产开发有限公司。住所地：江苏省连云港市海州区关庙巷*号。法定代表人：汪广耀，该公司董事长。委托代理人：鲍玉刚，该公司工作人员。委托代理人：徐蔚，江苏念黎律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯维通。委托代理人：陈家港，江苏云港律师事务所律师。再审申请人连云港酒连房地产开发有限公司（以下简称酒连公司）因与被申请人冯维通商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2014）连民终字第01617号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。酒连公司申请再审称：1.《告示》的性质为预约，一、二审判决认定《告示》为商品房买卖合同，无事实依据，适用法律错误。（1）《告示》虽记载了冯维通的住址、联系方式、认购房号，但商品房的面积未确定，大车库的价格、交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务关系的重要条款均未在《告示》中明确约定，属于未决条款，需要双方再行协商一致后达成。（2）2014年2月22日酒连公司向冯维通发出《签约通知单》，3月9日发出《签约催告函》，3月24日发出《催告函》，均明确双方签订的《告示》是预约。上述文件中采用的词语均为“预约登记”、“购房预约”、“预约人”等。（3）《会员卡》是酒连公司的一种销售手段，意在确认冯维通拟购买商品房及大车库的房号，以确认冯维通享有优先购买权，不能凭此认定《会员卡》即为商品房买卖合同。2.《告示》是双方当事人真实意思表示，合法有效，一、二审法院对于《告示》中的商品房及大车库两个标的作出不同判决，无事实及法律依据。3.因冯维通违约在先，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，冯维通应当承担违约责任。冯维通对《告示》的内容予以认可，就应当按照其认可的内容与酒连公司签订商品房与大车库的正式合同，由于其认可大车库单价过高而放弃购买大车库，致使双方未能签订正式的商品房买卖合同。4.酒连公司因不可抗力逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。酒连公司按海州区政府规划要求对涉案地块进行棚户区改造，并按要求初步出具了项目施工图，于2005年7月6日对外进行预售房屋。2006年6月1日起，根据国务院相关文件，新建住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。酒连公司根据国家强制性规定对设计图纸进行更改，建设部门于2009年2月2日才向酒连公司发放正式的施工设计图的审查合格证书。5.酒连公司因情势变更导致逾期交房，涉案的预约合同应当依法解除。因拆迁工作一直受阻导致2010年10月1日才完成大部分拆迁，本案工程才得以开工建设。建设材料费用飞涨，导致酒连公司的建房成本大大超出原有预算，且酒连公司的商品房是严格按照当地物价部门制定的销售价格进行规定的。综上，一、二审判决认定事实及适用法律错误，判决不公，请求对本案再审。冯维通提交意见称：酒连公司将《告示》理解为预约是错误的，酒连公司已经收取了冯维通全部购房款，双方已经成立商品房买卖合同的本约。酒连公司认为其因不可抗力的原因而逾期交房与本案没有关联。请求驳回酒连公司的再审申请。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方当事人签订的《告示》，明确了商品房的房号、价格、交付时间等，具备商品房买卖合同的主要内容，且酒连公司已按约定收取20万元购房款，故一、二审法院依据上述司法解释认定双方当事人之间已成立商品房买卖合同关系并无不当。关于购买大车库的合同是否成立的问题。虽然双方当事人在《告示》中约定了大车库的房号，但对价格未予明确，双方仍需进一步磋商，但在之后的磋商中，因酒连公司定价过高，冯维通不予认可，双方未能达成一致意见，因此，一、二审判决认为大车库的合同未成立，亦无不当。酒连公司认为一、二审对商品房与大车库作出不同判决错误的主张不能成立，本院不予支持。关于酒连公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。根据《告示》，酒连公司应当于2013年6月30日向冯维通交付涉案房屋，但酒连公司未能按期交房，应当承担逾期交房违约责任。酒连公司认为其逾期交房系因不可抗力的原因，但其主张图纸修改、拆迁迟延等，均非不可预见、不可避免且不能克服的法定免责事由，酒连公司以此主张不应承担逾期交房违约金，本院不予支持。关于酒连公司主张的拆迁迟延导致物价上涨事由，该事由不可归责于购房人冯维通且系酒连公司正常的商业风险，不构成情事变更，其主张解除双方的商品房买卖合同，没有法律依据。综上，酒连公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回连云港酒连房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 张 娅审 判 员 薛爱娟代理审判员 吴晓玲二〇一五年十二月三十一日书 记 员 闫 朋