（2013）青民三（民）初字第4861号
裁判日期: 2015-12-31
公开日期: 2016-01-31
案件名称
陈寿祥、陈菁、陈九征与上海住富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈寿祥,陈菁,陈九征,上海住富房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条，第一百一十三条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第4861号原告陈寿祥，男，1961年3月15日出生，汉族。原告陈菁，女，1960年11月3日出生，汉族。原告陈九征，男，1988年8月20日出生，汉族。三原告共同委托代理人黄海平，上海市新华律师事务所律师。三原告共同委托代理人傅平，上海市新华律师事务所律师。被告上海住富房地产发展有限公司。法定代表施建东，董事长。委托代理人戴迎飞，女，在上海住富房地产发展有限公司工作。委托代理人李宏，上海市中广律师事务所律师。原告陈寿祥、陈菁、陈九征诉被告上海住富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年1月16日第一次公开开庭进行审理，原告陈寿祥及三原告共同委托代理人黄海平、被告委托代理人戴迎飞、李宏到庭参加诉讼。依据原告的申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋地下室是否存在质量问题进行鉴定，并出具鉴定报告。本案于2015年6月19日第二次公开开庭进行审理，原告陈寿祥及三原告共同委托代理人黄海平、被告委托代理人李宏到庭参加诉讼。依据原告的申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司出具修复方案。本案于2015年12月25日第三次公开开庭进行审理，原告陈寿祥、三原告共同委托代理人黄海平、傅平、被告委托代理人戴迎飞、李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈寿祥、陈菁、陈九征诉称：被告是上海市青浦区朱家角镇绿洲江南园房地产项目的开发商。原告于2008年4月与被告签订《商品房预售合同》，购买青浦区朱家角镇绿洲江南园房屋，建筑面积432.78平方米，整个房屋为精装修房，总价人民币2，780万元（包含装修价格）。合同第二十三条约定，自房屋验收交接之日起，被告对房屋负责保修。第二十二条约定，被告交付房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费用的0.5倍予以补偿。2008年12月20日，原告与被告办理了房屋交接手续。但原告发现房屋地下室出现大面积渗漏情况，以致地下室的棋牌室、音响室等房间受潮状况严重，地面渗水、门套、墙面、护墙板严重霉变。原告立即向被告及物业公司提出维修整改要求，之后被告通过物业公司对房屋进行反复四次维修和整改，包括但不限于将地下室的地面全部铲掉重新做防水层再做地面，更滑所有护墙板等。但至今仍未修复。系争房屋内放置了三台除湿机进行24小时除湿，但地下室部分护墙板仍有发黑现象，且除湿机噪音大，原告一直无法入住。由于房屋质量问题导致原告一直未能实际入住，造成原告经济损失，对于该部分损失，原告将依法保留向被告主张赔偿的权利。故原告起诉至本院请求判令：1、被告对原告购买的上海市青浦区朱家角镇绿洲江南园806号房屋承担修复义务；2、被告向原告支付因房屋质量问题导致的修复费用补偿款83，842.50元（33，537×0.5×5）和此次修复的房屋空置费16，157.50元。本案诉讼费由被告承担。被告上海住富房地产发展有限公司辩称：对鉴定报告和修复费用均无异议，被告希望赔偿修复费用由原告自行找人维修。被告同意按照修复费用的0.5倍进行赔偿，但是不同意之前维修的4次也按照此标准进行赔偿，被告一直积极履行合同，对房屋进行维修，且前后多次的维修是针对同一问题重复修理，不应当重复赔偿。如果法院认为需要赔偿，要求法院予以调整。房屋渗漏水的部位在地下室的棋牌室，不影响房屋其他部位的正常使用。被告同意承担此次维修的一个月空置损失16，000元。经开庭审理查明：2008年4月20日，三原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区朱家角镇绿洲江南园房屋，暂测建筑面积432.78平方米，总价2，780万元。甲方定于2008年12月15日前将房屋交付乙方。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.50倍予以补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.50倍给予补偿。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同补充条款第三条约定，该房屋为精装修房，总价2，780万元（包括装修价格）。合同另约定了其他权利义务。2008年12月20日，原、被告办理了房屋交接手续，房屋建筑面积659.27平方米。后因房屋地下室渗水，自交房半年后，原告联系被告先后四次对房屋进行整改，包括重做防水层，最后一次整改于2011年5月结束。之后原告发现系争房屋的地下室仍存在渗水霉变问题，故起诉至本院。在审理过程中，依据原告的申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋地下室是否存在返潮、霉变等质量问题进行鉴定，并出具修复方案。鉴定单位于2015年4月13日出具上房院司鉴（2014）建鉴字第2022号鉴定意见书，鉴定意见为：1、系争房屋地下室轴9~11×F~G区域的木质护墙板存在返潮、霉变的质量问题。2、造成目前该房屋地下室轴9~11×F~G区域的返潮、霉变现象的原因为地下室底板轴9~11×G、轴9~10×F处存在局部渗漏点。3、地下室轴9×F处的地暖管道存在疑似渗漏。2015年12月7日，鉴定单位出具补充检测情况说明，检测情况汇总：1、经现场补充检测，系争房屋地下室的地暖系统无渗漏。2、根据司法鉴定意见书和补充检测结果，建议按如下方法进行维修（维修时需对地暖管道进行保护）：（1）铲除渗水范围内的装饰层至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；（2）在渗水范围内对底板进行布孔，然后进行压力灌浆，灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其他有效防渗漏材料；（3）“灌浆堵漏”后，可在室内地坪增设水泥砂浆防水层，并恢复原有装饰层。原被告对上述司法鉴定意见书及补充检测情况说明均无异议。原告为此支付了鉴定费20，000元。鉴定人员出庭接受质询时表示修复时间为一个月，修复完后可以直接入住。维修期间对房屋的使用存在影响。鉴定单位针对本案维修工程出具了费用估算表，原、被告均表示愿意按照该费用估算表处理，不需要另行委托审价机构进行审价。原、被告一致确认系争房屋的目前市场租金为每月16，000元。另查明，2013年1月案外人上海上置物业集团有限公司起诉本案三原告，要求支付本案系争房屋的物业管理费和滞纳金，本院以（2013）青民三（民）初字第194号案件予以受理，并于2013年4月7日作出判决，该判决现已生效。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的预售合同、民事判决书、照片及视频、新建住宅质量保证书、新建住宅使用书、鉴定意见书、补充检测情况说明、被告提供的入住交接书、邮件、等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。庭审中，原告认为：1、维为了明晰权利义务，并考虑到维修后的保修义务，原告坚持要求被告承担修复义务；2、根据合同约定，只要被告进行维修发生维修费用，就应当进行补偿，故被告之前维修的四次，原告也要求按照本次修复方案确定的费用金额的0.5倍计算每次的补偿款，共计算5次。该标准并不高，远低于合同约定的逾期交房的违约金；3、根据鉴定人员的陈述，本次维修需要一个月的期限，该期间对房屋的使用有影响，故被告应当赔偿原告相当于一个月租金16，000元的空置损失。被告认为：1、被告之前修复四次均未解决问题，且被告目前也无施工人员，故被告希望赔偿修复费用，由原告自行找人施工；2、前四次维修均包含本次鉴定结论中的问题，但是一直都没有解决。被告无法提供前四次维修的费用依据，认可以本次修复费用确定前四次的维修费用，但被告认为是针对同一问题反复维修，不应当重复计算补偿款，仅能计算一次；3、被告同意赔偿此次修复所产生的一个月的房屋空置损失16，000元。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。合同明确约定被告对系争房屋附有保修义务，原告也坚持要求被告承担保修责任，故被告理应履行保修义务。原、被告双方对鉴定意见书和补充检测情况说明均无异议，故被告应当按照鉴定意见书和补充检测情况说明对系争房屋进行维修。针对修复费用的补偿款，合同约定按照修复费用的0.5倍进行补偿，此条款约定的修复费用是指对房屋质量问题修复完毕应当产生的费用，而非被告实际维修过程中所实际发生的维修费用，而本案房屋质量问题的修复费用已由鉴定单位出具费用估算表予以明确，双方均认可该费用，故被告理应按照费用估算表确认的修复费用支付0.5倍补偿款。原告一方面认为前四次维修均未解决问题，另一方面又要求将前四次维修的维修费用均计入修复费用，存在矛盾，故对原告要求按照修复费用的0.5倍计算前四次维修的补偿款的主张不予支持。鉴于本次维修的合理期间为一个月，维修期间对房屋使用有影响，且被告也同意承担本次维修将造成的一个月房屋空置损失16，000元，故被告理应支付原告房屋空置损失16，000元。原告如有其它损失，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告上海住富房地产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴（2014）建鉴字第2022号司法鉴定意见书及补充检测情况说明中列明的修复方案对原告陈寿祥、陈菁、陈九征购买的位于上海市青浦区朱家角镇绿洲江南园806号房屋存在的质量问题予以修复；二、被告上海住富房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈寿祥、陈菁、陈九征修复费用补偿款16，768.50元；三、被告上海住富房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈寿祥、陈菁、陈九征房屋空置费16，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，380元，减半收取计1，190元，由原告负担800元，被告负担390元；鉴定费20，000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一五年十二月三十一日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。