（2015）港唐民初字第00786号
裁判日期: 2015-12-30
公开日期: 2016-01-26
案件名称
南通北城物业管理有限公司与罗美兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市港闸区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南通北城物业管理有限公司,罗美兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2015）港唐民初字第00786号原告南通北城物业管理有限公司，住所地南通市跃龙路29号。法定代表人朱广梅，该公司总经理。委托代理人孙翼成，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告罗美兰。委托代理人侯焕然、黄姝姝，江苏李华律师事务所律师。原告南通市北城物业管理有限公司（以下简称北城物业）与被告罗美兰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月20日受理后，由审判员钱徐宁适用小额诉讼程序独任审理，于2015年12月9日、12月23日公开开庭进行了审理。原告北城物业的法定代表人朱广梅及其委托代理人孙翼成，被告罗美兰的委托代理人侯焕然、黄姝姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北城物业诉称，2013年1月29日被告罗美兰就其名下的南通市北城一品9幢504室与原告签订《前期物业服务协议》，约定罗美兰应在每年的6月30日前缴纳全年的物业服务费，物业服务费为2.5元／月／㎡。截至2015年12月31日，罗美兰欠缴物业服务费2960.98元。现请求：1、判令被告向原告支付2014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费2960.98元；2、判令被告向原告支付2014年7月1日起至付清之日止按日万分之五计算的违约金。诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、业主生活手册，其中包含了《前期物业服务协议》，证明原被告之间存在物业服务关系，协议中约定了物业费缴费标准及违约金。2、物业管理费催缴通知及照片，证明原告多次向被告催缴物业服务费。3、商品房买卖合同，证明被告罗美兰是业主。4、房屋装潢检验申请表，证明北城一品9幢503室以及7幢109、110室的装潢申请均由崔轶敏代办。5、房屋交验单、交房结算单，证明罗美兰、崔轶敏一家在北城一品购买了包含案涉房屋在内的五套房屋，所有的交接和结算手续都是由崔轶敏代办代签的。被告罗美兰辩称，被告与原告从未签订过前期物业服务协议，原告提供的签字确认单及前期物业服务协议中业主的签字不是罗美兰本人所签；原告主张的2.5元／月／㎡的物业费收取没有相关法律依据，该收费标准没有经过物价部门的审批，也没有经过被告方的认可；原告主张滞纳金没有事实依据，日万分之五的滞纳金标准也过高，物业公司实际上没有什么损失，原告也从未向被告以书面或口头形式催缴过物业费。请求驳回原告诉讼请求。被告对原告提供的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可。签字确认单中“业主签字”一栏并非被告罗美兰本人所签，因此不具有法律效力。前期物业服务协议中落款处乙方没有任何签字，时间也没有填写。虽然在乙方下面加注了一行“本页双方签字盖章确认在首页”，但首页是指前期物业服务协议的首页，还是正本册子的首页也有歧义。协议的签订，也不符合一般订立合同的惯例；对证据2不予认可；对证据3不持异议；对证据4的真实性无异议，但与物业服务合同是否成立并无关联性；对证据5的真实性无异议。本院在审理过程中，出于查清案件事实的必要，通知被告罗美兰本人到庭就案件事实接受询问，被告罗美兰未能到庭。在本院另案审理的原告北城物业与被告罗美兰、崔轶敏物业服务合同纠纷一案中，被告崔轶敏经本院通知到庭，其当庭陈述：南通市北城一品9幢504室及7幢109室、110室房屋的钥匙领取手续是由其和母亲罗美兰一起办理的，罗美兰当时也在场。领取钥匙时确实签了一些资料，但是具体由谁签署，签了哪些文件记不清了。本院对原告提供的证据审查后认为，对证据的形式真实性予以确认。对于证据的证明效力，本院在争议焦点分析中一并作出认定。根据对证据的认定及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2011年5月20日，被告罗美兰与南通苏宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买南通市北城一品9幢504号房屋，房屋实测建筑面积为51.49㎡。2013年1月29日，原告北城物业与上述房屋业主签订《前期物业服务协议》，该协议所在的《北城一品业主生活》手册中第一页“业主确认签字”一栏署名显示为“罗美兰”。协议约定按2.5元／月／㎡的标准缴纳物业费，业主应于每年的6月30日前缴纳全年物业服务费，逾期支付的，应按应付金额每日万分之五支付违约金。合同签订后，原告北城物业按合同约定为小区提供物业服务。罗美兰已缴纳2013年2月至2014年1月的物业费，经原告催缴，未再缴纳之后的物业费。本案的争议焦点为原被告之间是否存在物业服务合同关系。就合同签订的事实而言，原告认可系被告罗美兰女儿崔轶敏在《业主生活》手册签字确认单中“业主确认签字”一栏代签“罗美兰”，被告辩称并非罗美兰本人签名。本院认为，对签字确认单中并非罗美兰本人签名的事实，原被告均不持异议。原告主张系崔轶敏代办代签，并提供了物业合同签订当日的房屋交验单、交房结算单予以证明。经本院审查，上述单证中业主签字均为“崔轶敏”，被告对此亦不持异议。结合另案被告崔轶敏本人的陈述，各证据间能够相互印证，形成证据锁链，能够证明原告主张的崔轶敏代签的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然原告与另案被告崔轶敏就罗美兰于物业合同签订时是否在场这一细节陈述不一致，但这并不影响原告基于罗美兰和崔轶敏的母女关系，以及崔轶敏、罗美兰在北城一品购买多套房产的事实，相信崔轶敏有代理权。崔轶敏在包含《前期物业服务协议》内容的“业主确认签字”一栏签名，该代签行为有效，原、被告之间物业服务合同依法成立，应受法律保护，双方应按照合同约定履行各自义务。被告罗美兰购买并合法占有使用房屋，在原告提供物业管理服务后，其作为业主理应按照合同约定支付相应费用，本院认定原告应支付2014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费2960.68元（2.5×51.49×23）。被告逾期缴纳物业服务费，依照合同约定应当支付违约金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。如当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中原告未举证证明其实际损失金额，依日常生活经验常识，被告逾期支付物业管理费给原告造成的主要是利息损失，显然原、被告约定的违约金标准过高，被告对此亦提出异议，本院酌情认定违约金按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告罗美兰于本判决生效后五日内一次性支付原告南通北城物业管理有限公司2014年2月1日至2015年12月31日期间物业服务费2960.68元及违约金（自2014年7月1日起至实际给付之日止，以1415.98元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2015年7月1日起至实际给付之日止，以1544.7元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告罗美兰负担。本判决为终审判决。审判员 钱徐宁二〇一五年十二月三十日书记员 陈晓雯 搜索“”