（2015）安中民二终字第2823号
裁判日期: 2015-12-30
公开日期: 2016-10-28
案件名称
葛凤昌与吴春生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴春生,葛凤昌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民二终字第2823号上诉人（原审被告）吴春生，男，1963年1月9日出生，汉族。委托代理人牛宾，河南栋梁律师事务所律师。委托代理人吴哲，河南栋梁律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）葛凤昌，男，1949年10月15日出生，汉族。委托代理人郜志奎。上诉人吴春生与上诉人葛凤昌房屋买卖合同纠纷一案，河南省汤阴县人民法院于2015年9月21日作出（2015）汤民三初字第133号民事判决，该判决生效后，双方不服，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审查明：2000年8月10日汤阴县房管所为吴春生办理了汤房证字第12682号房屋所有权证书，将位于汤阴县城关镇政通路七间两层楼房登记在吴春生名下。2001年9月因家庭纠纷，吴春生之父吴震向本院提起诉讼，以该七间楼房为家庭共同财产为由要求对该房产进行分割。2001年11月26日本院作出（2001）汤民初字第68号民事判决，判决该七间两层门面楼房中的东头三间两层楼房归吴震所有，西头四间两层楼房归吴春生所有。2009年5月14日汤阴县房管所为吴震办理了汤房证字第121271号房屋所有权证书，将该三间两层楼房登记在吴震名下，但该房产证未发放给吴震，吴春生的汤房证字第12682号房屋所有权证书也未进行变更。2006年9月，汤阴县国土资源局为吴震办理了汤集用（2006）第230010-060号-500土地使用权证书。2006年10月1日，吴震与葛凤昌签订租赁协议，吴震将上述三间两层楼中第一层三间房屋租给原告，租期10年，租金每年7500元。随后于2007年12月2日，其与吴震签订一份房屋买卖合同，内容为：“出卖人：（甲方）吴震，身份证：××，买受人：（乙方）葛凤昌，身份证：××。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、互理（互利）、协商一致基础上就乙方与甲方购买房屋一事，甲乙双方达成如下协议。一、甲方房屋坐落在汤阴县城政通路中段，东关村路北，三间二层门面楼房，西至吴春生，东至刘国新，南至门前人行道，北有后院至北路。二、土地面积：南北15米，东西9.12米，面积136.8平方米。房屋面积：南北7.25米，东西9.12米，面积66.12平方米。三、房屋三间两层楼房共计三十万。四、房产证过户到乙方，款全付清。甲方：吴震，乙方：葛凤昌。二00七年十二月二日”。葛凤昌称，该买卖合同是双方真实的意思表示，并提供从2007年12月5日至2010年4月19日的收据共23张，据此称其已按上述房屋买卖合同支付买房款共计232201元，同时又提供2009年1月9日吴震签字所写的委托书一份，内容为：“委托人：吴震，因患病致残，行动不便。特委托：长女：吴春叶、葛凤昌代表委托人办理房产过户手续。需要（2001）汤民初字68号民（事）判决书上属本人所有房，‘东头三间二层’楼房的协助执行通知书。委托人：吴震。09.1.9号”。葛凤昌自与吴震签订租赁协议、买卖协议后即实际占用使用涉案房屋。2010年，吴春生因对（2001）汤民初字第68号民事判决不服，向安阳市中级人民法院提起申诉。2011年1月26日安阳市中级人民法院作出（2011）安民再终字第16号民事裁定，裁定撤销本院（2001）汤民初字第68号民事判决并将该案发回本院重审。因吴震已于2010年4月25日去世，本院重审时吴震的继承人吴春叶、吴继红、吴玉红及代位继承人张志永、刘路路、刘楠作为原告参加诉讼。2012年7月17日，吴春生和吴震的其他继承人签订协议书一份，协议第三条约定：在（2001）汤民初字第68号重审一案中，葛凤昌系无独立请求权的第三人，并声称曾交付吴震、吴春叶（包括丈夫李领群）23万元。本案吴春叶撤诉后，其和葛凤昌之间纠纷而产生的吴震去世前的一切债务纠纷全部转移给吴春生处理，并由吴春生承担经法院判决确认后的吴春叶（包括丈夫李领群）对葛凤昌的一切债务。同日，吴春叶、吴继红、吴玉红、张志永、刘路路、刘楠向本院申请撤诉。2012年7月17日，本院作出（2001）汤民初字第68号民事裁定，准许吴春叶、吴继红、吴玉红、张志永、刘路路、刘楠撤回起诉。2012年11月2日汤阴县房管所注销了吴震名下的汤房证字第121271号房屋所有权证书。2012年8月10日，吴春生向本院起诉，以诉争房屋系吴春生所有为由，要求葛凤昌腾清房屋。2013年1月16日，本院作出（2012）汤城民初字第161号民事判决，判决葛凤昌腾清房屋。2013年2月1日，葛凤昌不服该判决，提起上诉。2013年4月18日，安阳市中级人民法院作出（2013）安中民一终字第85号民事裁定，裁定撤销（2012）汤城民初字第161号民事判决，发回重审。2013年6月14日，本院对该案进行重审，并于2013年10月12日作出（2013）汤民三重初字第1号民事判决，判决葛凤昌腾清房屋。2013年10月18日，葛凤昌不服该判决，提起上诉。2014年3月14日，安阳市中级人民法院作出（2013）安中民一终字第546号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。葛凤昌根据其与吴震之间的房屋买卖协议及吴春生和吴震其他继承人于2012年7月17日签订的协议，葛凤昌以吴春生应承担履行买卖合同的义务，如违约应当承担违约责任为由诉至本院，2014年9月25日本院作出（2014）汤城民初字第107号民事判决，以葛凤昌与吴春生之父吴震签订的买卖合同中，合同的标的物所有权回归到初始状态，买卖合同的目的已经不能实现为由，判决驳回葛凤昌要求吴春生履行买卖合同，并协助办理相关房屋手续的诉讼请求。葛凤昌不服判决上诉，2015年3月5日安阳市中级人民法院作出（2014）安中民三终字第2677号民事判决，认为吴震与葛凤昌签订的房屋买卖合同真实有效，但因吴春生拥有合同标的物所有权，致使吴震与葛凤昌的买卖合同目的不能实现，故对葛凤昌要求吴春生履行买卖合同并协助办理相关房屋手续的诉讼请求不予支持，由于葛凤昌在履行房屋买卖合同时支付了部分价款，其可依据吴春生与吴震的其他继承人达成的协议，向吴春生就房屋买卖合同无法履行的违约责任问题及相关权利另行主张，判决驳回上诉，维持原判。葛凤昌随即到院起诉。原审认为：根据（2014）安中民三终字第2677号判决中对2007年12月2日房屋买卖合同真实有效的分析认定，向葛凤昌履行交付房屋、办理登记手续均为吴震生前应付之合同义务。吴震逝世后，其所出售的房产又回归吴春生名下，导致买卖合同履行不能，但葛凤昌的合理损失应予弥补。吴春生作为吴震的继承人之一，根据其与吴震其他继承人之间2012年7月17日签订协议中吴春生与吴春叶约定内容，吴震生前债务由继承人、代位继承人约定转由吴春生处理，吴春生也自愿代为履行，且该合同之债已经生效判决所认定，根据葛凤昌与吴震之间签订的房屋买卖合同、2009年1月9日吴震签字的委托书、葛凤昌所持的房款收据、2012年7月17日吴震继承人之间书面约定，将吴震应返还的房款认定为吴震生前债务并无不妥，根据葛凤昌所持收据，已付房款数额为232201元，吴春生应依约将此款返还葛凤昌，而葛凤昌在支付房款后即实际占有使用该房屋过程中也有受益，故对葛凤昌超出该232201元之外的请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告吴春生于本判决生效之日起十日内返还原告葛凤昌人民币232201元；二、驳回原告葛凤昌的其他诉讼请求。案件受理费10600元，由原告葛凤昌负担5817元，被告吴春生负担4783元。吴春生上诉及辩称：1原审程序错误。证据必须查证属实才能作为认定事实的依据，原审没有依法审理确认葛凤昌与吴震房屋买卖协议的真实性而直接认定，偏听偏信，不符合法律规定。2、原审法院在没有查证房屋买卖协议、收款凭证及数额是否真实的情况下，只是依据被上诉人提交的自制的虚假证据而错误的认定上诉人应返还被上诉人232201元。而上诉人在庭审过程中一再强调要求确认买卖协议、收款凭证及数额的真实性问题，法庭均不予理睬。3、葛凤昌上诉称吴震存在违约行为，因吴震是意志以外原因死亡，不属于违约范畴，根据合同法规定，合同一方死亡的合同义务自然终止，吴震是否应承担由此造成的债务，应当在房屋买卖合同效力认定后判定。请求二审依法改判或将本案发回重审。葛凤昌上诉及辩称：1、原审认定事实清楚，本案中房屋买卖合同真实、合法、有效，上诉人的合同利益应受到法律保护。根据2012年7月17日吴春生与吴震其他继承人之间的协议，吴春生应当承担本案房屋买卖合同违约损失赔偿责任。2、原审适用法律错误。原审仅判决吴春生返还购房款属于错误适用合同无效的法律规定，遗漏了适用合同违约损失赔偿责任的内容。请求二审依法改判吴春生支付合同违约损害赔偿人民币612201元。二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为：关于吴春生上诉称，原审没有依法审理确认葛凤昌与吴震房屋买卖协议效力，属程序违法的问题。2007年12月2日，葛凤昌与吴震签订房屋买卖合同，将案涉房屋卖给葛凤昌。本院（2014）安中民三终字第2677号民事判决，依据葛凤昌提供的房屋买卖合同、吴震和吴春叶及李领群收取房款收据以及2012年7月17日吴春生和吴震的其他继承人签订的协议书，认定案涉房屋买卖协议真实有效。原审及二审中吴春生均未提交足以否定案涉房屋买卖合同及收取房款收据真实有效的有力证据，原审依据（2014）安中民三终字第2677号民事判决中对案涉房屋买卖合同真实存在这一事实的认定，作为认定本案相关事实的依据并无不当。吴春生该上诉理由不能成立。依据2012年7月17日吴震继承人之间的书面协议，原审判决吴春生返还葛凤昌已付购房款并无不当。因葛凤昌在支付房款后即实际占有使用案涉房屋，葛凤昌要求吴春生给付已付房款以外的其他利益理由不当，原审对此不予支持正确。综上，二上诉人的上诉请求，理由不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由吴春生负担4783元，由葛凤昌负担5817元。本判决为终审判决。审 判 长 魏文联代理审判员 杨 晓代理审判员 郭 艳二〇一五年十二月三十日书 记 员 张 杨 更多数据：搜索“”来源：