（2015）沙法民初字第13932号
裁判日期: 2015-12-30
公开日期: 2016-04-15
案件名称
李建伟与何力英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建伟,何力英,重庆房天下房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第13932号原告李建伟，女，1982年4月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人游清富，重庆霁泽律师事务所律师。被告何力英，女，1961年6月16日出生，汉族，重庆市沙坪坝区粮食公司退休人员，住重庆市沙坪坝区。第三人重庆房天下房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河，组织机构代码33960872-8。法定代表人谭勇，重庆房天下房地产经纪有限公司北大区区域总监。委托代理人葛策，男，重庆房天下房地产经纪有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。委托代理���刘关辉，男，重庆房天下房地产经纪有限公司职工，住重庆市合川区。原告李建伟与被告何力英、第三人重庆房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告李建伟及其委托代理人游清富，被告何力英，第三人重庆房天下房地产经纪有限公司的委托代理人葛策、刘关辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建伟诉称，2015年9月18日，在第三人重庆房天下房地产经纪有限公司居间服务下，原告李建伟与被告何力英、易德秀签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告以655558元的价格购买被告所有的位于重庆市沙坪坝区沙正街39号附2号33-5的房产。该合同签订后，原告依约履行了合同义务，2015年9月18日依约支付了定金10000元给被告并取得了被告出具的定金收条，同日向第三人支付了中介服务费。根据《房地产买卖居间合同》第4条约定，被告应当于2015年9月25日前把该房屋过户到原告名下。但是，到期被告却无法办理过户手续。经原告多次口头、电话、信息甚至上门沟通催告其办理过户手续，被告却拒不履行其合同义务。因被告的违约行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告不得不去租房，并花更高代价另行寻找符合要求的房产，严重损害原告的合法权益。故请求法院判令：1、解除原、被告于2015年9月18日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同；2、被告立即双倍返还定金的差额10000元；3、被告向原告赔偿损失118558元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告何力英辩称，涉案房屋是商品房，是案外人易德会购买，房产证上登记的是易德会的姐姐易德秀的���字。经易德秀授权，易德会与被告于2012年11月签订了涉案房屋的买卖合同，截止到2013年9月，被告已向易德会支付了全部购房款。因为易德秀一直在外打工，房屋一直未过户到被告名下。2015年9月，在未得到易德秀授权的情况下，原、被告签订了《房地产买卖居间合同》。到现在为止原告没有向被告支付购房款及其他各项费用。原告交付的10000元定金托管在第三人重庆房天下房地产经纪有限公司处。第三人重庆房天下房地产经纪有限公司辩称，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》的事情属实，第三人确实收取了原告交付被告，被告何力英托管到第三人处的定金10000元以及原告交付给第三人的中介服务费3277.78元、保障协议服务费1311.11元。经审理查明，2015年9月18日，原告李建伟（乙方）、被告何力英（甲方）及第三人重庆房天下房地产��纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间合同》，约定原告以总成交价655558元购买被告所有的位于重庆市沙坪坝区沙正街39号附2号33-5房屋，该房屋建筑面积66.27平方米。关于付款方式，原、被告约定，“购房定金：在2015年9月18日由乙方支付购房定金10000元给甲方，该购房定金成为成交总价的一部分”，“乙方在办理产权过户当日支付房款645558元给甲方”。原、被告还约定，“甲、乙双方约定在2015年9月25日前办理过户手续”，“甲方应在过户当日与乙方完成房屋交割验收”。在备注栏，原、被告约定，“甲方承诺该房未上户口，且甲方拥有该房的完全处置权，代理人签字视为业主签字生效，该合同签订后代理人全权承担责任，如因产权方面不能过户则需承担相应的定金及中介费保障协议服务费，买方为全款，预留45558元为交房押金，如超出交房时间每天按500元计算，甲方承诺房屋无其他经济纠纷”。该合同的“定金收条”载明，“今收到李建伟（身份证号码：510282198204261627）用于购买沙区沙正街39号2-33-5号房屋的定金10000元。收款人签字易德秀代何力英”。另外，该合同还对服务费、甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、违约责任等进行了约定，约定乙方向丙方支付服务佣金3277元。另，在该合同的甲方（卖方）处签署的名字是“何力英、易德秀”，代理人处签署的名字是“何力英”。同日，原告李建伟（甲方）与第三人重庆房天下房地产经纪有限公司（乙方）签订《搜房综合保障服务协议》，对保障服务费及保障服务内容等进行了约定，约定甲方向乙方支付保障服务费1311元。同日，原告通过招商银行转账向第三人重庆房天下房地产经纪有限公司员工葛策支付定金、服务佣金、保障服务费共���14588元。同日，第三人重庆房天下房地产经纪有限公司出具收据，载明，“今收到何力英托管售房金象左右B-33-5号定金，该定金属于托管，待核实好产权问题（或过户当日）交业主何力英，金额10000元”。同时，第三人对服务佣金、保障服务费也出具了收据。后，因被告何力英无法提交涉案房屋的产权证书，在约定的期限无法办理权属登记，原告未交付后续约定购房款，涉案房屋亦未实际交付原告。第三人重庆房天下房地产经纪有限公司将定金、服务佣金、保障服务费共计14588元退还原告李建伟。另查明，重庆市沙坪坝区沙正街39号附2号33-5房屋所有权人为易德秀。庭审中，被告何力英自认其出售涉案房屋并未经过产权人易德秀授权，其在《房地产买卖居间合同》签署易德秀名字的行为也未得到易德秀的授权。同时，原、被��同意解除《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同。上述事实，有原告举示的《房地产买卖居间合同》、收据、招商银行跨行实时转账业务回单、《搜房综合保障服务协议》，第三人举示的收条、转账凭证，本院依职权调取的档案查询结果证明，以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。本院现就原、被告及第三人签订的合同效力及相应的合同解除及违约责任，作如下评述：关于合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，原告李建伟（乙方）、被告何力英（甲方）签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同，买卖的重庆市沙坪坝区沙正街39号附2号33-5房屋，其权利人并非何力英。对该标的物，何力英并无所有权或处分权。但《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。关于合同解除问题。《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，何力英并未取得该房屋的所有权或处分权，该房屋所有权不能转移，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同事实上无法履行，买受人李建伟要求解除合同，理应得到支持。同时，庭审中，原、被告同意解除《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同，故，本院对原告关于请求解除原、被告、第三人于2015年9月18日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。关于违约责任问题。因无所有权或无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖��应当承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案中，主合同标的额为655558元，合同中约定的定金为10000元，并未超过主合同标的额百分之二十。庭审中，被告何力英辩称其并未收到10000元定金。本院认为，因居间买卖合同的特殊性，原、被告与居间人，即第三人重庆房天下房地产经纪有限公司约定将原告交付的定金10000元托管于居间人处，“待核实好产权问题（或过户当日）交业主何力英”，应当认定为原告将定金交付居间人之时，已经完成了定金的实际交付行为，本院对被告辩称未收到定金的理由不予主张。故本院对原告要求被告返还定金差额10000元的诉讼请求予以支持。关于原告诉讼请求中的赔偿损失问题，因被告占用原告资金数额不大、时间较短，且并未举示证据证明其实际损失，加之原告诉讼请求中主张了返还定金差额，已经可以适当弥补其损失，故本院对此一诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，���决如下：一、原告李建伟、被告何力英于2015年9月18日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同于本判决发生法律效力后立即解除。二、被告何力英于本判决发生法律效力后立即返还原告李建伟定金差额10000元。三、驳回原告李建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3122元（原告已预交1561元），减半交纳1561元，由被告何力英负担。此款限被告何力英于本判决发生法律效力后立即给付原告李建伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 陈劲松二〇一五年十二月三十日书 记 员 张 伟 百度搜索“”