（2015）江法民初字第07216号
裁判日期: 2015-12-30
公开日期: 2016-07-06
案件名称
重庆珠江物业管理有限公司与徐云潮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆珠江物业管理有限公司,徐云潮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第07216号原告：重庆珠江物业管理有限公司，住所地重庆市江北区北滨太阳城1号12幢第4层，组织机构代码20310139－7。法定代表人：刘鹤辉，执行董事。委托代理人：张胜利，该公司员工。被告：徐云潮，男，1971年3月4日生，汉族，住浙江省绍兴县。原告重庆珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物管公司）与被告徐云潮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠江物管公司到庭参加诉讼，被告徐云潮经本院公告送达了诉状副本、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告珠江物管公司诉称，2003年4月26日，原告与重庆珠江实业有限公司（以下简称珠江公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定：根据本物业管理区域物业服务收费市场价格，双方约定物业服务费用标准如下：住宅1.4元/月.平方米；业主应于开发商正式通知交房之日起交纳物业服务费。2008年，被告购得原告提供物业服务的珠江太阳城X栋X－X，面积163.59平方米的住宅一套，按照合同约定被告应向原告每月交纳114.5元（163.59平方米，每平方米1.4元，未正式入住的业主减半收取）。从2010年8月1日起至2015年4月30日，被告并未按照合同约定向原告交纳物业管理服务费，截至起诉之日被告已累计拖欠原告物业管理费6483.7元。特起诉请求：判令被告向原告支付欠交的2010年8月1日至2015年4月30日期间的物业管理费6483.7元；被告承担本案诉讼费。被告徐云潮未出庭答辩。经审理查明，2003年4月26日，原告与珠江公司签订“珠江﹒太阳城”前期物业服务合同，约定：由原告为珠江﹒太阳城（一期）提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：１、物业共用部位的维修、养护和管理；２、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；３、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；４、公共绿化的养护和管理；５、交通与车辆停放管理；６、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；７、装饰装修管理服务；８、物业档案资料管理；９、物业专项维修资金的使用；10、接受业主委托，对其物业专有部位进行维修养护；11、法律政策规定应由原告管理服务的其它服务事项。物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅：1.4元/月˙平方米（含公共区域水电分摊费用）。业主应于开发商正式通知交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因珠江公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由珠江公司全额交纳。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季10日前履行交纳义务。本合同期限自2004年5月1日起至小区业主大会成立，并经全体业主２/3以上表决通过重新选聘物业管理服务企业，签订新的物业服务合同之日止。珠江公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。该合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2007年7月21日，被告与珠江公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了珠江公司开发位于重庆市江北区五里店街道珠江太阳城X－X号附X－X房屋一套，建筑面积165.36平方米，总成交金额585024元。被告于2007年7月8日向珠江公司付购房定金20000元，于2007年7月21日前向珠江公司付购房款165024元，其余400000元向银行申请20年期按揭。属预售商品房的，珠江公司应当在2008年8月31日前，依照国家政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付被告使用。被告同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交珠江公司在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约。2008年9月21日，被告接房，登记的房号为珠江太阳城一期原X栋现第X号楼X－X，并向原告缴纳了截止2010年7月的物业服务费。被告所购房屋为珠江太阳城A区，现A区尚未成立业主委员会。审理中，原告陈述被告所购房屋实际建筑面积应为163.59平方米，故按此面积计算物业服务费，同时减半收取，被告每月应缴的物业服务费为114.5元；另被告之前预缴过部分物业服务费，故2010年8月其拖欠的物业服务费为71.7元。另查明，2007年7月28日，被告与中国建设银行股份有限公司重庆市分行、珠江公司签订了《个人住房借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并提供位于重庆市江北区五里店街道珠江太阳城X号房屋作为抵押担保。后由于被告未能按时归还银行按揭贷款，中国建设银行股份有限公司重庆市分行起诉被告及张国利、珠江公司，重庆市渝中区人民法院于2013年12月17日作出（2013）中区民初字第07953号民事判决书，判决被告及张国利共同偿还中国建设银行股份有限公司重庆市分行借款本金298333.71元及利息、律师费等；中国建设银行股份有限公司重庆市分行对作为抵押物的位于重庆市江北区五里店街道珠江太阳城X号房屋享有优先受偿；珠江公司承担连带清偿责任。2015年3月，重庆市渝中区人民法院出具执行裁定书，裁定如下：重庆市江北区北滨太阳城X号X幢X－X号房屋所有权及相应的其他权利归买受人但春红、项景伟、项博约所有，该房屋的所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人时起转移。以上事实，有前期物业服务合同、《重庆市商品房买卖合同》、民事判决书、民事裁定书、入伙流程表、承诺书、业主卡办理申请书、业主物品清单、房屋验收表、登记表、业主入住验收书、收据、欠费催缴通知单及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，原告与珠江公司依法签订了前期物业服务合同，约定由原告对珠江太阳城一期提供前期物业服务，并在合同中对物业收费标准进行了约定。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该协议亦应对作为业主的被告具有法律约束力。故被告应向原告缴纳欠缴的物业服务费。由于2015年3月重庆市渝中区人民法院作出的民事裁定书裁定涉案房屋的所有权归新的买受人所有，且原告未举示证据证实在2015年4月被告仍是涉案房屋的业主，故被告应向原告缴纳2010年8月1日至2015年3月31日期间的物业服务费6369.2元（114.5元/月×55个月+71.7元），原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐云潮于本判决书生效之日起五日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付物业服务费6369.2元。二、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费800元，共计850元由被告徐云潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 胡潇予审 判 员 黄 静代理审判员 肖明明二〇一五年十二月三十日书 记 员 柴世斌