（2015）宾民初字第643号
裁判日期: 2015-12-30
公开日期: 2016-05-27
案件名称
李明强诉宾川南地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案民事判决书
法院
宾川县人民法院
所属地区
宾川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李明强,宾川南地房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2015）宾民初字第643号原告李明强，男，1986年8月16日生，汉族，云南省宾川县人，农民。委托代理人李天明，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，代理权限为特别授权代理。被告宾川南地房地产开发有限公司。地址：宾川县金牛镇金牛路165号。法定代表人董跃龙，董事长。委托代理人杨嘉宝，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人杨煜剑，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李明强与被告宾川南地房地产开发有限公司（以下简称南地房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告李明强及其委托代理人李天明，被告南地房地产公司的委托代理人杨嘉宝、杨煜剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明强诉称，原告通过被告的商品房销售广告宣传，拟购由被告开发建设的“明日城市”商品房（期房）一幢，并支付了9万元的定金。原、被告双方于2013年8月23日签订了一份合同编号为MR6-01号《商品房购销合同》，该合同约定，由原告向被告购买由被告开发建设的位于宾川县金牛镇金牛路以南金川路东侧的“明日城市”第6幢01号商品房“期房”一幢，套内建筑面积234.43平方米，房屋总价款人民币1374219元。甲方（被告）应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付乙方（原告）。合同签订后，原告积极履行相关付款义务，在支付了首付款后，与中国建设银行股份有限公司宾川支行签订了《个人住房借款合同》，用按揭形式支付了全部购房款1374219元，同时按照《补充协议》原告还向被告缴纳了契税41226.57元及印花税687.10元。至此，原告已经完全、适当的履行了全部合同义务，然而在合同签订后被告却迟迟不履行合同，原告曾经多次到拟购房屋工地查看，都未有施工迹象，多次询问，但都被告知会按时交付房屋。到了2015年6月30日合同约定的交付房屋之日，原告到被告公司接房时，被告知交房将逾期几天，到时会通知。在时间过了一个月后，原告没有接到接房通知，于是，原告在2015年7月31日亲自到房屋建设现场查看，看到所要购买的房屋土地仍然是杂草丛生，堆满建筑材料，土地尚未平整，没有任何开工建设迹象。原告认为，被告在根本不具备房屋预售的条件下骗取了房屋预售许可，商品房购销合同在2013年8月签订，到现在已经整整两年没有开工建设，被告的欺诈行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告原已选定婚期，期望以该房屋做结婚新房，由于被告根本违约，导致原告的合同目的无法实现，为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求：判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；判令被告返还原告已付购房款人民币1374219.00元，返还已付契税、印花税计人民币41913.67元；判令被告支付违约金人民币137421.90元、双倍返还定金90000.00元（已扣除冲抵房款90000.00元），并按同期银行贷款利率向原告支付同期银行贷款利息计人民币151164.09元（按年利率6%计算，从2013年10月11日计至2015年8月11日止，以后的利息以年利率6%计至还款之日）；判令被告承担本案全部诉讼费用。被告南地房地产公司辩称，双方之间的《商品房购销合同》及《补充协议》，依照双方的协议不得解除。购销合同第九条、第八条平等地约定了双方逾期交房或者逾期付款的违约责任，该约定不违反法律、法规的强制性规定，因此，在承担违约责任的前提下，该合同不得解除；原告单方请求解除合同的条件不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，在逾期交房或逾期付款的情况下，应该先行催告，在3个月内被催告方不履行主要义务的，才具备解除合同的条件，这里的催告即指交房催告，原告方并没有行使该项权力，因此单方要求解除合同不成立；被告虽未在2015年6月30日前按合同约定交房，但根据双方间《补充协议》第二条的约定，该行为不视为被告违约。本案中由于宾川县国土资源局对供给被告的明日城市项目用地进行调整，以及宾川县住建局对明日城市的5、6幢规划进行调整，导致被告延迟开工，致2015年6月30日未能交房，鉴于双方约定，该行为不应视为违约，被告不承担逾期交房的违约责任；原、被告双方间权利义务以《商品房购销合同》及《补充协议》约定为准。因此，第一，原告按房款总额10%计算违约金，违背双方约定。合同第十三条第三项是针对单方违约解除合同应承担的违约责任，而不是逾期付款或者逾期交房的违约责任，逾期交房违约责任应以合同第九条来确定。第二、双倍返还定金，于法、于约定无据。一方面根据合同法规定，定金的双倍返还及违约金的支付只能选择其一，而不能同时适用；另一方面，在双方合同及补充协议中没有支付定金的约定，本案涉及的定金都是在2013年8月6日以李明涛的名义认购争议房屋时分别约定和支付的，在双方订立合同及补充协议后，李明涛支付的定金性质发生了根本变化，已转化为购房首付款，认购书的约定已经失去效力，双方在本案交易中无定金约定，双倍返还定金的诉求自然不成立。第三，关于贷款利息的问题，一方面贷款利息作为一种客观存在的损失，其支付的前提是被告违约，因本案被告逾期交房行为按约定不视为违约，因此请求支付贷款利息违反双方约定；另一方面利率标准按6%计算也无依据，应当参照由被告作为保证人，原告向银行按揭贷款时约定的利率确定更符合情理。综合以上意见，原告的诉讼请求不成立，请求依法予以驳回。同时，被告郑重承诺，在宾川县相关职能部门对明日城市项目用地及规划进行调整的基础上，尽快建好合同约定的商品房，并按合同约定的交房标准尽快交付给原告。原告方向本院提交下列证据：1、李明强的居民身份证一份，拟证实原告的主体身份情况；2、《商品房购销合同》、《商品房购销合同》补充协议各一份，拟证实原、被告就商品房买卖一事达成一致，被告应于2015年6月30日前交付经验收合格的房屋，被告根本违约；3、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、收款收据四份，拟证实原告在签订商品房购销合同后，已经完全、适当的履行了合同义务，支付了全部购房款项，并按约定交付了购房定金，缴纳了相关契税。被告方向本院提交下列证据：1、南地房地产公司营业执照、组织机构代码证复印件（加盖南地房地产公司印章）各一份、法定代表人身份证明书一份，拟证实被告及法定代表人董跃龙具备诉讼主体资格、被告具备房地产开发经营资格；2、商品房预售许可证明、《商品房购销合同》、《商品房购销合同》补充协议各一份，拟证实被告开发建设的明日城市房地产项目二期房屋于2013年3月15日经许可销售以及原被告间就买卖6号楼01号房屋约定的权利义务；3、关于收回、置换国有建设用地使用权的批复一份（附：明日城市项目建设用地增加用地面积复核一份），拟证实宾川县国土资源局对被告开发建设的明日城市房地产开发建设用地项目进行调整；4、关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明一份，拟证实宾川县住房和城乡建设局对被告开发建设的明日城市房地产开发项目用地规划调整及二期用地未征用导致项目无法推进实施；5、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知一份（附：宾川县2015第六次规划委员参会人员名单一份），拟证实宾川县城乡规划审查委员会对被告开发建设的明日城市房地产开发建设项目进行规划调整；6、《明日城市认购书》一份，拟证实定金支付的依据是认购书而不是合同，在双方订立合同后，定金转化为房款，认购书失效。上述证据经庭审质证，原告方的质证意见是：我方提交的证据都是双方的真实意思表示，是合法有效的。对被告方提交证据的三性无异议，但对县国土资源局的批复、县住房和城乡建设局的说明、县城乡规划审查委员会的通知、明日城市认购书的证明方向有异议。被告方提交批复、说明、通知，主要是为了证明存在不可抗力、政策变化等原因导致被告无法按时开工，我方认为县国土局及住建局之所以对明日城市用地及规划进行调整，是因为被告自身规划出现了问题，导致明日城市的第5、6幢房屋不能按原规划方案摆布，被告才主动申请调整的，并非政府的规划发生改变，不属于被告主张的不可抗力情形，具体地说，批复是政府依被告的申请所作的具体行政行为，不属于不可抗力，同时县住建局的说明中第2条关于“二期用地暂未征用无法推进实施”的表述不客观，是错误的；认购书中的李明涛是李明强的哥哥，认购书作为商品房购销合同的前提，我方已按照认购书支付了定金，到今天为止，我方都没有收到被告交付的房屋，被告方已经违约了。被告方的质证意见是：原告方提交的证据都是真实的，没有意见。我方提交的证据符合证据三性，真实合法有效，应作为认定本案事实的依据。本院对证据审核认为，原、被告双方提交的证据均来源合法，内容客观且与本案具有关联性，依法确认为本案的有效证据，并确认证据间相互印证的部份对本案事实具有证明效力。经审理查明，被告南地房地产公司系从事房地产开发经营的公司，于2013年7月30日取得了宾川县金牛镇金川路以东，明日城市（二期）项目《商品房预售许可证明》，预售房屋面积为34794.86㎡，批准预售栋号为第1、3、5、6、7号楼。2013年8月6日，原告李明强之兄李明涛与被告就认购明日城市6栋1号房签订《明日城市认购书》，约定房屋建筑面积为230.479㎡，套内面积为222.575㎡，房价为1374219.00元，该房价不包含配套费、契税等。并约定认购方在签订认购书时支付定金90000.00元，作为履约保证金，该定金在双方签订正式的《商品房购销合同》后转为购房款，如被告不按认购书的约定与认购方签订《商品房购销合同》，应向认购方双倍返还定金，如认购方超过认购书约定的时间仍未交付购房款或未与被告签订《商品房购销合同》及未办理银行相关手续，则视同认购方已自动放弃房屋认购权，定金不再退还认购方。2013年8月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于宾川县金牛镇金牛路以南金川路东侧明日城市第6幢01号商品房，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为234.43㎡，每平方米为人民币5861.96元，总价款为1374219.00元；原告于2013年8月23日前向被告支付房款总额30.14%的首付款，计人民币414219.00元，余款人民币960000.00元通过银行按揭贷款方式支付；被告于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；原告逾期付款，30天内每天向被告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后按应付未付款的0.001%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房，30天内每天向原告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后按原告已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；合同中有逾期付款、逾期交房解除合同的条款，但双方未选择该条款。同日，原被告双方还签订《商品房购销合同》补充协议，其中第二条约定：“若出现下列情况之一导致被告逾期交房的，被告不承担合同及补充协议约定的逾期交房违约责任：1、因不可抗力或意外事件；2、因政府政策的变化或为遵守政府法令；3、因政府进行市政工程建设或市政规划影响本项目建设的。”2013年8月27日，原告向被告交付所购商品房定金90000.00元、首付款324219.00元，并向被告交纳代收的契税41226.57元、印花税687.10元。剩余购房款人民币960000.00元，原告于2013年10月11日由被告提供保证担保向中国建设银行股份有限公司宾川支行办理按揭贷款予以支付。至此原告交清了购房款及税收。被告在建设明日城市项目的过程中，宾川县国土资源局将出让给被告的部分土地进行同等面积置换，宾川县城乡规划审查委员会同意明日城市5、6号楼位置调整，对被告方建设项目的进度有一定影响。原告向被告购买的房屋至庭审时主体工程已完工，附属工程尚处于施工中。本院认为，原告李明强之兄李明涛与被告南地房地产公司就认购明日城市6栋1号房签订《明日城市认购书》后，原告与被告在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买该商品房，且原告按认购书的约定向被告支付定金90000.00元，应视为李明涛将认购书的权利、义务转让、转移给原告。原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，其内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，对双方均具法律约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，原告先后以现金、办理住房按揭贷款的方式履行了支付购房款及税收的全部义务。被告应按合同约定，于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，然被告因土地置换和房屋位置调整问题未能按合同约定将房屋交付给原告，被告未提交充分证据证实逾期交房系合同约定的不承担违约责任事由，庭审中被告表示近期可向原告交付房屋，故被告的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”根据该规定，本案双方当事人在订立《商品房购销合同》时对逾期付款、逾期交房行为明确约定承担责任的方式为支付违约金，双方并未选择解除合同的条款，现原告方要求解除双方签订的《商品房购销合同》，返还已支付的购房款、契税、印花税的诉讼请求，与双方合同约定不符且无法律依据，本院不予支持；双方签订的《商品房购销合同》约定，被告逾期交房，30天内每天向原告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后按原告已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，现原告要求被告支付违约金人民币137421.90元、双倍返还定金90000.00元（已扣除冲抵房款90000.00元），并按同期银行贷款利率向原告支付同期银行贷款利息计人民币151164.09元（按年利率6%计算，从2013年10月11日计至2015年8月11日止，以后的利息以年利率6%计至还款之日）的诉讼请求，不符合本案事实，亦无法律依据，本院不予支持。本案中出现的土地置换和规划调整问题不属补充协议条款中“因政府进行市政工程建设或市政规划影响本项目建设的”情形，被告提出因土地置换和规划调整导致逾期交房，属合同约定不承担违约责任的事由的观点，本院不予采纳。对于被告逾期交房的违约责任，双方可根据合同约定或重新商定处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告李明强的诉讼请求。案件受理费20952.00元，由原告李明强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长 蔡桂华审判员 熊 斌审判员 史莉琴二〇一五年十二月三十日书记员 李 瑄 更多数据：