（2015）佛三法民二初字第770号

裁判日期: 2015-12-30

公开日期: 2016-06-04

案件名称

（2015）佛三法民二初字第770号邓世强与佛山市三水区云东海街道石湖洲村民委员会西何村民小组农村土地承包合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市三水区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓世强,佛山市三水区民小组,佛山市三水区云东海街道石湖洲股份合作经济社

案由

农村土地承包合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十一条第一款；《中华人民共和��合同法》：第五十一条，第五十八条

全文

广东省佛山市三水区人民法院民事判决书（2015）佛三法民二初字第770号原告：邓世强，男，汉族，1978年1月14日出生，住佛山市三水区。委托代理人：蔡奋峰，广东华生律师事务所律师。委托代理人：张思平，广东华生律师事务所律师。被告：佛山市三水区民小组，住所地：佛山市三水区。负责人：何伯元，该村民小组组长��第三人：佛山市三水区云东海街道石湖洲股份合作经济社，住所地：佛山市三水区，组织机构代码：××。负责人：何家达，该村委会主任。委托代理人：陈志劲，广东华法（三水）律师事务所律师。委托代理人：庞敏珊，广东华法（三水）律师事务所律师。原告邓世强诉被告佛山市三水区云东海街道石湖洲村民委员会西何村民小组（以下简称：石湖洲西何村）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。在诉讼过程中，第三人佛山市三水区云东海街道石湖洲股份合作经济社（以下简称：石湖洲经济社）以其为涉案土地的所有权人为由，申请参加诉讼，本院依法予以准许。开庭时，原告邓世强及其委托代理人蔡奋峰，被告的负责人何伯元，以及第三人的委托代理人陈志劲、庞敏珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月25日，被告石湖洲西何村全体成员表决，将位于“沙田、路脚、邓家陈、南头氹”面积约95亩的土地发包给原告邓世强。同日，双方签订《土地承包合同》，并在合同中明确约定了承包期限、承包款及违约责任等内容。2015年4月30日，原告依约将保证金10万元及第一年承包款294500元转账支付给被告，被告亦将土地交由原告使用，原告遂对涉案土地进行平整，疏通水沟和铺整道路，并请人修剪养护树木及修复棚舍。2015年5月13日，在不知情的情况下，原告缴纳的款项被全额退回，且被告没有正面答复。因此，原告诉请法院确认原、被告双方签订的《土地承包合同》合法有效并且继续履行，案件受理费及律师费由被告负担。被告辩称：首先，涉案土地属于被告集体所有，经三��之二以上村民签名同意出租给原告，且合同已经部分履行，故合同合法有效，仍应继续履行。其次，由于涉案合同约定的租金价格高于云东海街道承诺的价格，故八成以上村民同意出租。在合同履行过程中，被告从未阻止过原告施工，也没有将租金退回，故被告不存在违约行为。最后，被告将土地出租至今，一直没有收到租金，被告才是真正的受害者。第三人辩称：一、原告了解涉案土地仍未发包，便找被告村长及村委商量承包，并采用逐户上门的方式要求被告村民签名。由于没有召开村民会议等公开方式协商确定承包方案，也没有公开招投标，导致被告部分村民及第三人不清楚发包情况。原、被告的行为侵害了经济组织成员的优先承包权，违反了《农村土地承包法》规定的承包原则及程序，故原、被告签订的《土地承包合同》应被认定为无效。二、根��《农村土地承包法》第四十八条的规定，将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由于原告的承包没有经过云东海街道批准，违反了法律的强制性规定，应属无效。三、根据《佛山市农村集体资产管理交易办法（试行）》及《云东海街道农村集体资产管理交易暂行办法》（以下简称：《暂行办法》）的规定，涉案交易必须进入街道交易中心进行交易，原、被告私自签订合同的行为明显违反了上述规定。四、涉案土地属于第三人全体农民集体所有，被告作为第三人属下的一个村民小组，在没有召开股份社村民会议或者村民代表会议的情况下，无权自行确定承包人。五、原、被告绕过交易中心私自签订承包合同，对第三人��管理造成不良影响，也将会对整个佛山农村集体资产交易市场造成冲击。涉案土地早已纳入当地控规当中，在未经政府同意的情况下，涉案土地的发包须慎之又慎。综上，被告无权单方发包涉案土地，且发包程序违法，《土地承包合同》当属无效，应当驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告石湖洲西何村是第三人石湖洲经济社下辖的村民小组，涉案的“沙田、路脚、邓家陈、南头氹”土地约95亩，在历史上由被告负责发包并收取承包款。2005年1月13日，被告与佛山市三水绿景园林工程有限公司签订《土地承包合同》，将涉案土地中的65亩出租给该园林公司，租期十年，每亩每年承包款700／800元。合同期满后，2015年4月25日，被告石湖洲西何村又与原告邓世强签订《土地承包合同》，将涉案土地发包给原告，租期十年，每年每亩承包金为3100元，保证金为10万元。该承包合同经被告129户村民代表签名，超过被告村民户代表的三分之二（当事人表示被告村民共153户）。2015年4月29日和4月30日，原告邓世强依约分别将保证金10万元及首年承包款294500元转入被告账户。2015年5月13日，该账户的管理者以“不明款项”为由将上述两笔款项退回。2014年2月，云东海街道印发了《暂行办法》，按照该办法的规定，涉案交易应当进入街道交易中心进行交易，而不得由村民小组自行组织交易；如果农村集体经济组织有关人员违反上述办法进行交易的，由街道交易中心视情节进行批评、由街道纪检监察部门责令改正、作出相应处分、追讨经济损失、直至追究刑事责任。云东海街道纪委针对被告将涉案土地发包给原告的情形进行了调查，并于2015年6月3日出具《调查报告》，该报告内容简要如下：被告石湖洲西何村村民小组长及村民代表在没有通过村民大会或公榜的情况下，以逐家逐户上门的方式，组织户代表共129人签字，将涉案土地发包给非本村人邓世强；邓世强签约后分别将其中的25亩和20亩转包给吴庆浩、陆建安；由于该交易没有进入街道交易中心交易，也没有依规在村、组、队组织交易，且逐户签名的方式有诱导误导之嫌等等情况的存在，云东海纪委认为该交易涉嫌违规，并建议责成被告对违规交易落实整改；等等。2015年5月15日，云东海街道社工局向石湖洲村委会发出《整改通知书》，认为涉案交易不符合《暂行办法》之规定，要求其督促被告进行整改。2015年6月5日，石湖洲村委会以交易违反《暂行办法》为由，要求被告进行整改。在本案受理后，第三人形成一份书面的《会议决议》，内容主要是“（涉案承包）未在交易平台交易，损害了集体的利益，原在《土地承包合同》后面的签名实际上是同意公开出租该块土地，并非签订承包合同；现表决同意认定原《土地承包合同》无效，将土地通过交易平台公开发包。”经第三人整理，该《会议决议》共有81个签名，其中原本同意发包给邓世强而后又在《会议决议》上签名反对的村民共53位。为了核实签名的真实性并了解村民的真实意思，本院随机从该53名村中选取11名，并由被告和第三人共同通知到庭接受询问。结果仅有村民“何献忠”一人到庭，经核实，何献忠并未在《土地承包合同》后面签名，并表示“土地出租的形式并不重要，只要村民有利益收入即可”。另查明，2005年3月25日，被告与卢燕飞签订《鱼塘承包合同》，将与涉案土地相邻的土名“布咀”的约195亩土地出租给卢燕飞。在（2014）佛三法民二初字第544号案件中，石湖洲西何村起诉请求卢燕飞交还土地并支付承包��，在该案中，本院依法确认了土地的发包人为被告石湖洲西何村。随后，2015年3月4日，被告又将“布咀”约205亩的土地发包给“陈晓东”，承包期约为10年，该合同第三人作为见证方盖章确认。上述土名“布咀”的土地连同涉案土地，共同登记在同一份集体土地所有权证之中，该证于2012年颁发，记载的土地所有权人为“佛山市三水区西南街石湖洲股份经济联合社农民集体”，土地面积19.693公顷（295.39亩）。由于行政区划辖区调整，在2015年10月，该土地的所有权人变更为“佛山市三水区云东海街道石湖洲股份合作经济社农民集体”。还查明，为了本次诉讼，原告邓世强委托广东华生律师事务所进行代理，双方约定的律师费为50000元。该律所已于2015年7月1日出具相应金额的律师费发票。本院认为，本案形式上虽为原、被告之间的农村土地承包合同��纷，但影响本案最关键的因素是诉争土地的权属。在诉讼过程中，被告石湖洲西何村及第三人石湖洲经济社均主张涉案土地的权属，本院对此认定如下：首先，国土部门是依法确定土地权属的法定机关，土地权属登记证书是认定土地所有权人的最重要、最直接的法律文件。本案中，涉案土地于2012年起即登记在石湖洲经济社名下，登记的权属人为石湖洲经济社农民集体，该登记对于涉案土地的权属认定意义重大。其次，上述登记证书中记载的一部分土地以被告石湖洲西何村的名义对外发包，该合同依法生效并履行，且得到第三人的认可，但并不能因此认定涉案土地属于被告所有。根据土地出租的历史，涉案土地可能一直由被告石湖洲西何村收取土地租金，但因该事实无法直接推定土地权属，土地权属仍应尊重土地的权属登记。最后，��诉讼过程中，经本院依法释明，被告并未向土地登记机关主张土地登记有误，本院因此无法在本案中支持被告为土地权属人的主张。综上，由于本院无法认定被告是诉争土地的权属人，在第三人明确表示反对的情况下，则无法确认其与原告签订的《土地承包合同》的法律效力，亦就不能直接支持原告有关确认合同效力及继续履行的诉讼请求。因此，对于各方当事人所争议的发包程序是否违法等内容，本院不再认定。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：驳回原告邓世强的全部诉讼请求。案件受理费30760元，由原告邓世强负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山��中级人民法院。审　判　长　　季永峰审　判　员　　刘伟德人民陪审员　　林培英二〇一五年十二月三十日书　记　员　　李慧慧来源：百度“”