（2015）深罗法民三初字第1868号

裁判日期: 2015-12-30

公开日期: 2016-11-30

案件名称

李玉成与曾月群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市罗湖区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李玉成,曾月群,深圳市世华房地产投资顾问有限公司,浙商银行股份有限公司深圳分行,深圳市万通融资担保有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）深罗法民三初字第1868号原告李玉成。委托代理人王海临，广东圣方律师事务所律师。被告曾月群。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司），住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人郑小微，系公司员工。委托代理人罗娟娟，系公司员工。第三人浙商银行股份有限公司深圳分行（以下简称浙商银行），住所地深圳市福田区深南大道7028号时代科技大厦一楼E1单元、第16层、第17层。负责人温晓惠。委托代理人黄姝甜，系该行员工。第三人深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司），住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋18层01B。法定代表人梁羡玲。上列原告李玉成诉被告曾月群及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序独任审理。原告委托代理人王海临、被告曾月群、第三人世华公司代理人郑小微与罗娟娟、第三人浙商银行委托代理人黄姝甜到庭参加诉讼；第三人万通公司经本院传票传唤未到庭参加应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月，原告欲购房，在中介Q房网人民南店得知被告在出售涉案房屋。经双方协商一致，2015年4月25日，原被告双方签订了编号1507152的二手房买卖合同。合同约定购房总价款180万元，合同签订当日原告即交付首期款中的8万元，2015年4月30日又交付剩余全部首期款46万元至监管帐户，双方也在中国银行深圳华丽支行和该支行三方签署了“二手楼交易资金委托监管协议”。因被告所售房屋在银行抵押，故合同约定被告应委托担保公司赎回。期间被告要原告先代其垫付1万元的罚息并答应最后从总房款中扣除，为促使被告尽快履行合同，原告支付了上述一万元，中介公司的经手人林志亮也向原告出具了收款收据。但在原告全部贷款手续办妥后，却发现被告恶意违约，根本没将所售房解除抵押赎回，造成合同至今没有得到履行。原告认为：合同一经签署，双方就应严格履行。被告赎楼的最后期限是在银行出具贷款承诺函后40天内，被告却以房价上涨为由拒不赎楼、不履行合同，违背了合同第六条第3款之约定，也因为违背契约精神，因此原告要求依法判令被告履行合同。合同第十五条约定了被告延迟履行的违约金，即每日按合同成交价万分之四计算迟延履约违约金直至合同履行止，因此原告要求被告支付延迟履行的违约金也合乎合同约定。合同第八条约定了部分相关费用由卖方承担，被告也应退还原告代其垫付的罚息及相关费用一万元。本案因被告违约不履行合同成诉，被告依法也应承担全部诉讼费用。原告诉求合理合法，恳请得到贵院支持。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告履行双方签署的二手房买卖合同：将罗湖区沿河路北侧的阳光新干线家园A座1407房屋（产权证书：深房地字第××号）过户至原告名下，原告自然将扣除代为清偿被告所欠该房屋抵押银行的欠款本息后剩余房款支付给被告，房产交易价180万；2、被告承担延迟履行违约金75600元（按每日720元计，自2015年7月21日起算到2015年11月3日止，之后仍按每日720元算至实际办理房屋过户日）；3、被告支付原告代其垫付的应由其承担的罚息及相关费用10000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称：我只知道要卖房，但是对怎么履行买卖合同不清楚，不同意原告要求继续履行的诉讼请求。第三人世华公司答辩称：1、第三人作为居间方，不是本案的适格主体；2、第三人现在托管了1万元的保证金，愿意按照法庭的判决作出相应的处理；3、第三人已经完全履行了相应的居间义务，有权利向双方主张相应的佣金。第三人浙商银行股份有限公司深圳分行答辩称：我行作为抵押权人，与本案并无关系，请法庭保护我行的权益。第三人深圳市万通融资担保有限公司未到庭应诉答辩。原告向本院提交如下证据：1、二手房买卖合同，证明2015年4月25日签订，证明双方的房屋买卖合同关系及房屋的总价款为180万元，具体交易细节、违约责任等；2、收款收据，证明2015年4月25日被告收到原告购买阳光新干线A座1407的首期款8万元；证明原告依约按时缴纳了部分首付款；3、房产证书，证明被告签订合同时给原告的涉案房屋的产权证书复印件，让原告放心付款并保证其一定履行合同；4、付款凭证，证明原告依约如期支付全部首期款54万元的事实；5、二手楼交易资金委托监管协议，证明原被告及银行共同签署的监管原告支付的46万元的监管协议，证明原告依约按时缴纳了全部应付的剩余首付款；6、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书，证明2015年5月25日，原告和丈夫关超依法共同申请的住房公积金35万元，已经得到批准；7、贷款承诺书，证明中国银行深南支行也同意为本次交易提供91万元贷款，上述35万，加上91万，加已付的54万，就是原告应付被告的全部购房款180万；8、经过公证的委托书，证明被告委托担保公司为其赎楼，解除在银行的抵押，但却没有得到实际履行；9、收款收据，证明原告为促使被告尽快履约，主动为其垫付相关交易费用29180元，证明了原告积极履约的事实；10、不动产资料电脑查询结果表及不动产抵押登记查询表，证明房产的状况；11、《购房资格证明》，证明原告有购房资格；12、结婚证，证明李玉成与关超是夫妻关系。被告及第三人均未提交证据。经审查，原告提交的证据形式完整，来源合法，本院对其真实性予以确认。本院经审理确认如下事实：一、被告是位于深圳市罗湖区沿河路北侧阳光新干线家园A座1407房产（以下简称涉案房产）的业主，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为61.02平方米。二、2015年4月25日，经第三人世华公司居间，被告作为卖方，与原告作为买方，签订《二手房买卖合同》，约定由原告购买涉案房产，购买价为人民币180万元；定金人民币8万元，合同签订时支付；合同第四条、第五条约定，买方应于签署本合同之日起15日（含当日）付清首期款约54万元，首期款办理资金监管；合同第六条约定，该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；合同第十五条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。三、上述《二手房买卖合同》签订当天，原告依约向被告支付定金人民币8万元，被告将其中的定金人民币1万元托管于第三人世华公司处作为交楼押金。2015年4月30日，原、被告双方办理了首期款（不包括定金）46万元的资金监管手续。5月25日，原告获得了公积金贷款的审批，贷款金额为人民币35万元。6月9日，原告取得了中国银行股份有限公司深圳深南支行的贷款承诺，承诺发放公积金贷款人民币35万元及商业贷款人民币91万元。在被告赎楼过程中，原告代被告支付贷款罚息人民币1万元。之后，被告因房价上涨不愿以人民币180万元出售给原告而未完成赎楼手续，导致本案纠纷。四、涉案房产因被告于2013年向第三人浙商银行申请商业贷款人民币100万元而抵押于第三人浙商银行，目前抵押尚未解除。原告向本院提交的《购房资格证明》证明原告家庭具备在深圳购买房产的资格。因本案诉讼，本院根据原告的申请查封了涉案房产产权。原告在庭审中表示，其坚持要继续履行《二手房买卖合同》，愿意并且有能力一次性向被告支付购房余款。被告在庭审中表示，《二手房买卖合同》约定的违约金标准过高，请求对违约金的标准进行调整。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房地产买卖合同》签订后，原告依约履行了定金支付、首期款资金监管、贷款申请等合同义务，被告却以房价上涨为由拒不办理赎楼义务，显然，《二手房买卖合同》未能履行的过错在于被告，被告是违约方，原告是守约方。原告作为守约方，有权要求继续履行《房地产买卖合同》，原告要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《房地产买卖合同》明确约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同”，该约定虽是双方真实的意思表示，但鉴于本院已支持了原告要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，原告购房的合同目的将可以得到实现，且目前原告仅向被告支付了定金人民币8万元，为此，本院依我国《合同法》的规定对违约金的标准进行调整，酌定被告自2015年7月21日起以转让成交价即人民币180万元为基数，按中国人民银行规定的贷款利率标准向原告支付违约金。在被告赎楼过程中，原告代被告支付贷款罚息人民币1万元，原告要求被告偿还该款项具有事实依据和法律依据，本院予以支持。由于涉案房产目前抵押于第三人浙商银行，第三人浙商银行应为涉案房产的赎楼提供必要的协助。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李玉成与被告曾月群签订的《房地产买卖合同》应继续履行。二、原告李玉成应于本判决生效之日三十日内将剩余购房款人民币172万元支付给被告曾月群；被告曾月群应于本判决生效之日三十日内协助原告李玉成办理位于深圳市罗湖区沿河路北侧阳光新干线家园A座1407房产（房产证号××号）产权的抵押解除及转移登记至原告李玉成名下的相关手续。因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从原告李玉成应向被告曾月群支付的剩余购房款人民币172万元中直接扣除。第三人浙商银行股份有限公司深圳分行应为抵押解除手续办理提供必要的协助；被告曾月群应于本判决生效之日三十日内将上述房产交付原告李玉成使用。三、被告曾月群应于本判决生效之日十日内向原告李玉成支付违约金（违约金以人民币180万元为基数，自2015年7月21日起按中国人民银行规定的贷款利率标准计算，计至本判决判项二确定的协助过户履行期限截止日）。四、被告曾月群应于本判决生效之日十日内向原告李玉成偿还其垫付的贷款罚息人民币1万元。五、驳回原告李玉成的其他请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币10885元、保全费人民币3016元均由被告曾月群承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员　　何意二〇一五年十二月三十日周伟书记员　　肖婷 百度搜索“”