（2015）江中法民一终字第801号
裁判日期: 2015-12-30
公开日期: 2016-07-07
案件名称
赵玉霞与江门市东华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵玉霞,江门市东华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第801号上诉人（原审原告）：赵玉霞，女，汉族，住江门市江海区，身份证号码：×××3020。委托代理人：梁桃波、龙慧珠，均系广东三良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市东华房地产开发有限公司。住所地：江门市。法定代表人：杨树坪，董事长。委托代理人：李增臣、钟淑华，均系广东百格律师事务所律师。上诉人赵玉霞因与被上诉人江门市东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服江门市江海区人民法院（2015）江海法民一初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2014年12月23日，赵玉霞向原审法院提起诉讼，请求：一、判令东华公司向赵玉霞支付违约金74041.03元；二、本案的诉讼费用由东华公司承担。2015年2月2日增加诉讼请求为：一、判令东华公司因逾期交房向赵玉霞支付违约金人民币74041元；二、判令东华公司支付逾期付款利息以第一项违约金为本金，从起诉之日（即2014年12月24日）起按银行同期同类贷款利率计算至结清款项之日止；三、本案的诉讼费用由东华公司承担。2015年2月16日变更增加诉讼请求为：一、判令东华公司因逾期交房向赵玉霞支付违约金人民币84720元及逾期付款利息（以违约金为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至结清款项之日止）；二、本案的诉讼费用由东华公司承担。赵玉霞于2015年3月5日向原审法院提出撤回2015年2月2日和2015年2月16日二次所增加和变更的诉讼请求，恢复原来起诉时的诉讼请求，即请求：一、判令东华公司向赵玉霞支付违约金74041.03元；二、本案的诉讼费用由东华公司承担。主要事实和理由是：赵玉霞于2013年8月26日购买东华公司所开发的天鹅湾爱琴苑6幢03层303室物业（以下简称房屋），并签订《广东省商品房买卖合同》（编号2013－011179），根据合同约定：建筑面积115.78平方，购房总价为711933元，出卖方应于2014年8月30日前将房屋交付买受人使用。但东华公司于2014年12月12日才向赵玉霞发出收楼通知，即东华公司逾期交楼104天。根据合同第九条第1点第（2）小点规定了出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日的，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。”即赵玉霞可主张的违约金为：711933元×0.001×104天＝74041.03元。但东华公司拒绝向赵玉霞支付违约金，并经多次协商无果。东华公司答辩称：一、涉案房屋所在工程已竣工验收合格，各项单项工程均验收合格，符合交楼条件。赵玉霞所购房屋已竣工验收合格，东华公司于2014年12月12日取得工程竣工验收备案表。另外，涉案房屋供水单项工程已于2014年11月4日验收合格并投入使用；受电工程已于2014年12月4日验收合格；管道燃气设施配套项目已于2014年9月25日竣工并验收；消防工程已于2014年11月25日验收合格；2014年8月18日通过环境保护验收；2014年11月17日经核实符合规划条件；楼房电梯验收合格，并于2014年6月18日取得广东省江门市质量技术监督局使用登记……以上各项单项项目说明，涉案楼房已符合交楼条件。二、东华公司已通知赵玉霞收楼，赵玉霞已办理收楼手续。东华公司已于2014年12月12日向赵玉霞邮寄交付收楼通知书，通过邮寄方式通知赵玉霞收楼。赵玉霞于2014年12月29日办理收楼手续。三、依双方合同第八条之约定，东华公司的交楼时间可根据天气等原因予以延期。2013年8月26日，东华公司与赵玉霞签订了《广东省商品房买卖合同》。双方合同第八条约定，东华公司应2014年8月30日前向赵玉霞交楼。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）的规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。又依双方合同第八条之约定，东华公司的交楼时间可根据天气等原因予以延期。根据《江门市气象台》出具的气象资料统计（选用礼乐自动气象站数据），在2013年8月26日至2014年8月30日期间，存在8天暴雨及以上量级降水天气，9天台风影响天气，13天最高气温大于等于37摄氏度的天气。则受台风、暴雨、高温天气影响的时间共有20.25天【其中暴雨8天＋台风9天＋高温（13×2小时／8=3.25天）】。也即，双方约定交房日期可依合同延期至2014年9月19日。在延期的2014年8月31日至2014年9月19日，最高气温大于等于37摄氏度的天气有2天【折合0.5天（2×2小时／8=0.5天）】，受台风、暴雨影响的天数共有5天。故东华公司与赵玉霞实际交房日期再延期5天。也即，双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年9月24日。四、赵玉霞逾期交房的天数应计至2014年12月12日。本案中约定的违约金属于惩罚性违约金。2014年12月12日，东华公司通知赵玉霞收楼，已完成东华公司的通知义务。至于赵玉霞没有及时收楼，过错不在东华公司。既然东华公司于2014年12月12日往后期间不存在迟延交楼的过错，东华公司则无需承担该期间内的违约责任。故，不能将赵玉霞迟延收楼过错，用来惩罚东华公司。而《商品房买卖合同》之《补充协议》第三条只是对原合同第十一条“交接”做特别补充，并没有对违约责任或违约金的计算方式做补充。也就是说，本案的逾期交房天数应从2014年9月25日计至2014年12月12日，即79天。因此，根据双方商品房买卖合同第九条第1款第（1）项每日万分之一的违约金标准计算违约金。五、合同约定的每日按已付房款万分之十的标准计算违约金过分高于赵玉霞损失，法院应予调低。理由如下：（一）依照法律规定及司法解释，违约金的标准是否过高，应以实际损失为基础，故赵玉霞应就其损失举证，但本案中赵玉霞未举证证明其存在有损失，说明东华公司的逾期交房行为没有给赵玉霞造成损失，或造成的损失显著轻微。（二）东华公司已完成工程竣工备案合格，并交付房屋给业主使用，逾期时间短，违约及过错程度微弱。（三）按照最高院的司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认定为“过分高于造成的损失”。即法律允许的违约金标准是不应超过损失的30%。本案中，因赵玉霞未对其损失进行举证，东华公司委托有资质的评估机构对涉案房屋租金水平进行了评估。评估机构出具评估报告得出，涉案房产租金水平只是2662元／月。即使赵玉霞存在损失，也仅仅是所购房屋出租的租金2662元收益损失。而赵玉霞主张的每月违约金约为21357元（合同金额711933元×0.001×30天=21357元）。显然，赵玉霞主张的违约金不是一般的“过分高于”，而是“非常过分的高于”。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：赵玉霞与东华公司于2013年8月26日签订合同编号为2013-011179号《商品房买卖合同》，合同约定由赵玉霞向东华公司购买位于江门市江海区天鹅湾爱琴苑6幢303室房屋，按建筑面积销售，建筑面积为115.78平方米，每平方米6149.02元，总共房价为711933元，该合同第八条约定交房期限为2014年8月30日前，交付条件为该商品房经竣工验收备案合格，同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（东华公司）可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人（赵玉霞）的；2、如遇重大灾害等原因，出卖人不可避免或克服的异常；3、天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，经政府或有关技术单位出具证明文件后，出卖人可作为依据延期。”同时该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……”。该合同的附件五《合同补充协议》第三条约定“对合同第十一条（房屋交接）作出如下补充约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由出卖人寄出‘收楼通知书’之日起（以挂号信的《国内挂号函件收据》邮戳日期为准）开始计算，15日后视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。买受人自该交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部责任。”上述合同签订后，赵玉霞已全部支付了购房款。赵玉霞所购房产属于东华公司建筑工程编号为江海花园南区一期10-2栋楼房中的一套，该工程楼房于2014年11月27日进行竣工验收并一次通过验收合格，于2014年12月12日通过了江门市江海区住房城乡建设和水务局的工程竣工验收备案。东华公司于备案后次日向赵玉霞发出收楼通知，赵玉霞于2015年3月6日到东华公司处办理了收楼手续。赵玉霞认为东华公司未按合同约定的日子交楼，属于东华公司违约，遂诉至原审法院诉如所请。另查明，江门市气象台出具的《天气资料统计》显示，在2013年1月1日至2014年12月31日，该段时间内天气状况不适宜露天作业的暴雨以上降水量的日子有18日，分别是：2013年的3月30日、5月8日、7月16日、7月28日、8月3日、8月14日、8月15日、8月23日、12月15日、12月17日和2014年的3月30日、3月31日、5月8日、5月9日、5月11日、7月25日、9月16日、9月17日；限制工作时间在6小时以内的气温大于或等于37摄氏度的日子有22日，分别是：2013年的6月19日、6月20日、6月21日、7月11日、7月13日、8月9日、8月12日、8月28日、9月21日和2014年的5月27日、6月14日、6月15日、6月16日、7月5日、7月6日、7月22日、7月23日、7月24日、7月31日、8月1日、9月3日、9月10日；我市受台风影响不能进行建筑作业的日子有22日，分别是：2013年的6月22日到23日、7月1日到2日、8月2日到3日、8月13日到16日、9月22日到23日、9月30日、11月10日到12日和2014年的7月17日到19日、9月15日到17日。原审判决理由和结果原审法院认为，本案涉及赵玉霞与东华公司间房屋买卖合同的法律关系。双方均应诚实信用地遵守法律和双方的约定，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、双方实际应履行的交房日期是何时的问题；二、东华公司是否逾期交房及其逾期天数的问题；三、本案违约金的计算是否适用万分之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。一、关于双方实际应履行的交房日期是何时的问题。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2014年8月30日前，但还约定可延期变更的情形，如受天气影响的情形。参照《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施。”和2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、厂矿要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡。……”以及2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应予延期；参照《广东省高温天气劳动保护办法》第九条第（二）项“日最高气温达到37℃以上至39℃以下（不含39℃），全天户外露天工作时间不得超过6小时，12时至16时应当暂停户外露天工作”的规定，自双方签订合同的2013年8月26日至双方约定交房的2014年8月30日，37度以上的高温天气有13日，每日可有2个小时不作业，则13日的高温天气折合应有3.25日不作业（13×2÷8=3.25），受台风、暴雨天气影响的时间共有17日（9＋8=17），故东华公司与赵玉霞约定的实际交房日期可延期20.25日（17＋3.25=20.25）。也即，双方约定的交房日期可依合同延期至2014年9月19日。在延期的2014年8月31日至2014年9月19日，37度以上的高温天气有2日，每日可有2个小时不作业，则2日的高温天气折合应有0.5日不作业（2×2÷8=0.5），受台风、暴雨天气（扣减重复台风天数的2日）影响的时间共有3日（3＋0=3），故东华公司与赵玉霞约定的实际交房日期可再延期3.5日。也即双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年9月23日，所以双方约定的最后交房日期实际是2014年9月23日。二、关于东华公司是否逾期交房及逾期天数问题。由上述论证的内容可知，东华公司的延期交房时间只可延期至2014年9月23日，但东华公司于2014年12月13日才向赵玉霞发出收楼通知，赵玉霞未按通知规定的时间办理交房手续，而于2015年3月6日到东华公司处办理了交房手续，按《商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》第三条约定，2014年12月27日视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。故2014年9月24日至2014年12月27日属东华公司逾期交楼的时间，即共逾期95日。三、关于本案违约金的计算是否适用万之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。东华公司逾期交房的行为给赵玉霞造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失。依据公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，该合同约定的违约金按已付购房款的日万分之十计算过分高于造成的损失，东华公司认为赵玉霞诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，原审法院予以采纳，原审法院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之四。故此，本案关于逾期交房，东华公司应支付给赵玉霞的违约金为27053.45元（711933×95×4／10000=27053.45）。本案中，东华公司也提出赵玉霞违约支付购房款应支付违约金的问题，但东华公司没有提起反诉，故对东华公司的该请求本案不予以处理，东华公司可以另行起诉。综上所述，赵玉霞诉请东华公司支付违约金74041.03元过高，应调整为27053.45元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，判决如下：东华公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金27053.45元给赵玉霞。如果东华公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费1652元，由赵玉霞负担1048元，东华公司负担604元，赵玉霞预交的诉讼费不作退回，该款由东华公司在本判决发生法律效力之日迳付604元给赵玉霞。当事人二审的意见赵玉霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、改判东华公司支付逾期交房的违约金74041.03元给赵玉霞；2、本案一、二审的诉讼费用由东华公司承担。主要事实和理由是：一、原审判决漏查了关于“诉争房屋是否符合交楼条件”这一将影响本案判决的至关重要问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，东华公司交付的商品房除应符合达到竣工验收备案合格外，还应当符合合同附件四所约定的交楼标准，交付的房屋必须满足供水、供电、供气等必要居住条件。但东华公司仅提交了《竣工验收备案表》及相关的单项验收证明文件，其中的水、电、气三项单项验收证明文件只是被告办理《竣工验收备案表》的前置性资料，通过验收并不代表该房屋已满足永久供水、供电、供气的必要居住条件。而东华公司并未能进一步提供水、电、气三个公共服务单位出具的永久供水、供电、供气的证明文件。原审法院认定了涉案房屋已达到交付条件，这显然与事实不符。根据燃气经营部门（华润燃气公司）群发给天鹅湾爱琴苑1至6栋业主的短信内容，显示涉案楼宇2015年4月7日才正式开通管道燃气。因此，涉案房屋至少在2015年4月7日前都未达到交付条件。东华公司逾期交楼的天数至少应计算至2015年4月7日。二、原审判决认定本案事实方面有部分错误，具体表现在：1、原审法院认定江门市气象台出具的《天气资料统计》上统计的暴雨天气均“不适宜露天作业”缺乏法律依据。江门市气象台出具的《天气资料统计》并没有显示其所述的暴雨已达到橙色或红色预警信号，且其所谓的‘旧雨量大于等于50毫米”，显然未达到法律规定的“6小时降雨量将达50毫米以上”或“3小时降雨量将达100毫米以上”应当停止户外露天工作的程度。《天气资料统计》对暴雨天气虽有统计，但未区分级别，亦未明确表明其所统计的暴雨天气天数必须停止施工作业，根本不能证明这些统计天数的天气情况已达到法律规定的不适宜露天作业的情形。2、原审法院认定江门市气象台出具的《天气资料统计》上统计的台风天气均“不能进行建筑作业”同样缺乏法律依据。江门市气象台出具的《天气资料统计》并没有显示其所述的台风均己达到黄色、橙色、红色预警信号，更无表明“不能进行建筑作业”。3、原审法院认定江门市气象台出具的《天气资料统计》均为“不适宜露天作业及不能进行建筑作业”天气，而将东华公司应履行的交房日期由合同约定的2014年8月30日无理延期至2014年9月23日，对赵玉霞非常不公平。涉案楼盘的施工工程并非全部属于户外露天工作的性质。根据搜房网网站上的资料显示：天鹅湾爱琴苑2013年5月13日上传的照片已封顶（该照片至今还能在网上找到），封顶后主要是室内装饰工程，根本不会受高温、暴雨、台风天气影响停工。东华公司未能举证证明其所主张在合同签订至约定交楼期间的高温、暴雨、台风天气节点上的工作进度均需要户外露天工作，但原审法院并未要求东华公司承担举证不能的不利后果。4、原审法院在计算各项高温、台风、暴雨天气的天数的数据有误。原审法院采用四舍五入的方法以整天天数计算，导致最后的计算结果出现半天当一整天、大半天当一整天的不精确数据。5、原审法院认定东华公司实际交付的时间为2014年12月27日，日期计算错误。本案证据显示，东华公司于2014年12月13日才向赵玉霞发出收楼通知，即使本案忽略不计涉案房屋未达交付条件这一事实，实际交付时间亦应为2014年12月28日而并非原审法院认定的2014年12月27日。6、原审法院认定东华公司逾期交楼的时间为95日是错误的。从前述几点意见，江门市气象台出具的《天气资料统计》并不符合双方签署的《商品房买卖合同》第八条所约定及法律规定的天气原因，不可以作为东华公司延期交付的依据。即便本案忽略不计涉案房屋未达交付条件这一事实，东华公司逾期交付房屋的应天数为亦应由合同约定的交楼日期2014年8月30日，计算至实际交付日期2014年12月28日，共逾期120日。7、原审法院认定合同约定的万分之十违约金的比例过高，对本案违约金适用万分之四比例计算是不合理的。首先，由于东华公司逾期交楼至少120天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定本案应适用万分之十为违约金计算标准。双方约定交付的违约金分段计算，显然除了补偿性质，还具有惩罚性质。且合同中约定赵玉霞逾期付款与东华公司逾期交楼的违约金计算方式、标准完全一致，该违约金的约定是对等公平的。其次，要求违约金下调的一方应承担较重的举证责任，东华公司并未能举证证明赵玉霞的损失只有租金损失。但原审法院并未要求东华公司承担举证不能的不利后果，且原审法院在计算赵玉霞损失时，仅考虑到银行利息或租金损失，并未考虑到赵玉霞欲转让涉案房屋的投资损失。最后，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，原审法院对本案违约金的计算标准肆意调整违反了合同意思自治原则。三、原审适用法律错误，直接导致判决结果错误，二审法院依法应予以撤销及纠正。1、原审判决参照适用的《广东省气象灾害防御条例》是错误的，该条例于2014年11月26日才通过，自2015年3月1日起施行的，而本案发生争议天气在2014年10月9日前，根据“法不溯及过往”原则，《广东省气象灾害防御条例》不能适用于本案。2、原审判决参照适用2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》的第三部分及2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第十四条是适用法律不当。上述两份行政规章并不足以证明本案争议的天气属于“重大灾害性天气”或已达到“灾害预警”的程度，原审判决据此认定凡本案涉及的“高温、暴雨、台风”天气均不适宜作业，纯属断章取义。本案涉及的“高温、暴雨、台风”天气还应根据《突发气象灾害预警信号及防御指南》进行进一步的细分，根据所属的预警级别和防御指南，才能准确计算出达到需户外作业停工而造成的涉案工程延误可延期交房的实际天数。东华公司答辩称：东华公司答辩称：一、涉案合同对交房条件约定是以“该商品房经竣工验收备案合格”为条件，而该建设工程已于2014年12月竣工验收备案合格，即达到交付条件。赵玉霞认为东华公司没有达到交付条件，不符合事实。1、根据《商品房买卖合同》第八条的约定可知，商品房均竣工验收备案合格是商品房交付的条件。本案中，涉案房屋工程已于2014年12月12日竣工验收备案合格，即达到交付条件。2、赵玉霞认为《商品房买卖合同》附件四“装饰、设备标准”及“南区一期10-1、12-2栋毛坯房交楼标准”也是交楼条件。然而该附件的相关内容明确说明这是“交楼标准”，其中列明“客厅、房间、厨房、阳台、窗户、供水、供电、管道天然气”等设备均是业主办理收楼手续后，拿钥匙到商品房进行审查的标准，绝非“交楼条件”。3、赵玉霞认为涉案房屋“供水、供电、管道天然气”均未到户，不符合事实。东华公司一审提供的证据3-5，均可证明在竣工验收备案前已完成水、电、管道天然气到户的工程。4、赵玉霞之所以认为供水、供电、管道天然气”没有到户，没有独立的水表和电表，原因是其曲解了“到户”及“独立水电表”的意思。东华公司预售的是毛坯房，“水电到户”是指水管及电线到达该特定的房屋，“独立水电表”是指户与户之间水电的独立性。赵玉霞仅以其查看房屋时没有看到水电表转动，就片面认为水电没有到户，是不符合常识的。要知道，即使有时候开发商以物业公司名义报装水电，但业主仍然要进行水电“转户”，赵玉霞仍需进行水电等设施的报装方可使用。二、因恶劣天气影响建筑施工进度，这不仅是常理，也是合同约定和法律规定的延期交楼的事项。1、建筑行业是高危行业，从常理来看，为了保障施工人员的安全，遇到台风、暴雨、高温等恶劣天气，也应予以停工。因此，室外恶劣天气必将导致工程整体性延期。即便建筑工程有室内外施工的分类，但其属于整体性工程，是室外施工行为与室内施工行为的结合，二者缺一不可。在室外施工行为因恶劣天气无法进行时，室内施工也会因此被迫暂停。不论涉案房屋于何时封顶，只要室外天气不再适合施工，导致室内施工行为无法进行。因此，赵玉霞主张涉案工程在封顶后即不应再考虑台风、暴雨等天气原因对室内施工行为影响的主张是不成立的。2、根据双方《商品房买卖合同》第八条的相关约定，因天气原因并经有关单位出具证明，可作为延期交楼的依据。因此，该延期交楼的依据是有合同约定的。3、参照《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条第（二）项、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，建筑业在暴雨、台风天气不适应作业。即便赵玉霞认为《广东省气象灾害防御条例》于2015年3月1日才生效故根据“法不溯及既往”的原则而不能适用，然而我国法律也有另一个原则“有利追溯原则”；更何况，本案在《广东省气象灾害防御条例》生效实施之后才采用，是符合法律规定的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。赵玉霞与东华公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方当事人均应恪守履行。东华公司未在合同约定期限内向赵玉霞交付商品房，则应依照合同约定承担支付违约金的违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交楼条件？2、东华公司能否以暴雨、台风、高温等恶劣天气作为其延期交房的事由？据此可以延期的具体天数如何确定？3、原审法院以约定违约金标准过高为由进行调整，处理是否妥当？4、原审判决是否适用法律错误？关于上述第一个焦点问题。涉案《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……4、该商品房经竣工验收备案合格”。本案中，开发商东华公司已于2014年12月12日取得该商品房所涉房屋建筑工程和市政基础设施工程的《竣工验收备案表》。该备案表是由规划、勘察、设计、施工、监理、消防和环保等多部门联合验收的成果，是房屋主体工程质量达标的唯一凭证，也是房屋是否具备入住条件的一个硬性指标，在司法实践中均以此作为房屋是否符合交付条件的首要因素。另从该《竣工验收备案表》的备案文件目录中可见，该竣工验收的工程在备案时已附有商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、监督站出具的《电梯验收准用证》以及燃气工程验收文件；加之，根据东华公司提交的《江门市建设项目供水单项验收（室内给水管道工程竣工验收评定表）》、中国南方电网《客户受电工程竣工检验意见书》和江门市华润燃气有限公司《单项工程竣工验收证明书》显示，该住宅小区在东华公司取得上述《竣工验收备案表》之前已经开通水、电、气；因此可以认定该商品房已经具备了基本使用功能。至于购房业主上诉称所购商品房在2014年12月12日仍未有水电气安装到户的问题，由于该商品房是毛坯房，开发商将水电气管线安装到住宅的相应楼层后，仍需业主本人向水电气有关单位申请报装，而不能要求开发商直接将水电气全部安装入户。综上，涉案商品房在2014年12月12日已符合《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交付条件，具备基本使用功能，不存在影响入住的根本质量问题，业主不能以该商品房尚未符合交付条件而拒绝收房。赵玉霞认为涉案房屋至少在2015年4月7日前仍未达到交付条件，从而主张东华公司逾期交楼的天数至少应计至2015年4月7日，缺乏事实依据，本院不予支持。关于上述第二个焦点问题。首先，涉案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年8月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，经政府或有关技术单位出具证明文件后，出卖人可作为依据延期。根据上述合同条款的约定，开发商本应在2014年8月30日前交房，若遇到“天气”等特殊原因的，开发商可凭政府或有关技术单位出具的证明文件予以相应延期，但该合同并未对“天气”这种特殊原因进行进一步明确化和特定化。按文义上的理解，“天气”是指某一个地方距离地表较近的大气层在短时间内的具体状态，此概念过于宽泛，根本无法仅凭该概念来界定涉案合同中“天气”的准确含义，而且现实世界中的天气种类繁杂，对建筑施工的影响亦大不相同，因此无法直接依据该合同条款认定开发商据以延期的“天气”是否满足约定的条件，故此须由法院对此进行合同解释，通过研判合同目的并按照有关的交易习惯、诚实信用及公平原则，对该“天气”一词作出限缩性的特定解读，使之符合双方当事人的缔约时的真实意思，从而也使法院在认定开发商能否以“天气”为由延期交房、应当延期多少天等争议问题时，可以有一个更为公平合理的合同依据和判断标准。其次，双方订立商品房买卖合同，其合同目的是开发商向购房业主转移商品房的所有权，开发商主要的合同义务是如期交付房屋。由此观之，则可推断出合同中约定可以延期的“天气”应当是可以影响施工进度、可能导致开发商无法如期交付房屋的恶劣天气。至于何为可以影响施工进度、可能导致开发商无法如期交付房屋的恶劣天气，原审法院参照《广东省气象灾害防御条例》的有关规定，结合日常生活经验和建筑行业的施工惯例，按照诚实信用及公平原则，从而认定台风、暴雨及高温天气（气温37度以上）属于上述的恶劣天气范畴，处理妥当。赵玉霞上诉主张应当区分台风、暴雨级别并要求东华公司进一步举证证明台风、暴雨、高温天气确实造成该建筑工程停止施工，其要求的证据证明标准明显过高，且双方合同对此并无相关约定，也并不符合涉案合同第八条关于“天气”约定的本意，故本院不予采纳。最后，江门市气象台出具的《天气资料统计》应属合同中约定的“有关技术单位出具的证明文件”，开发商可凭该证明文件作为延期的依据。原审法院根据江门市气象台出具的《天气资料统计》，计算双方签约之日至实际交房之日期间可以延期的天数，是有合同依据的，且对高温天气以四舍五入的方法进行折算，处理也并无明显不当，本院予以维持。本案所涉的东华公司逾期交房天数，应自《商品房买卖合同》约定的交房之日（2014年8月30日）计至视为东华公司交楼之日（2014年12月27日），再扣减因恶劣天气可作延期的天数，计得东华公司共逾期95天。关于第三个焦点问题。首先，东华公司逾期交房天数为95天，已经超过90日，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，东华公司本应按每日万分之十的标准向赵玉霞计付逾期交房违约金，但依据我国《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，东华公司认为该约定违约金标准过高的，有权请求法院予以适当减少。其次，本案中，东华公司一审主张该违约金过分高于赵玉霞的实际损失，并提交了其委托有资质的评估机构对涉案房屋租金水平作出的鉴定意见，据此请求法院适当调整违约金标准。根据上述鉴定意见，涉案房屋租金水平约为每月2652.72元，则95天的租金收益（或租金损失）应为8400.28元。在赵玉霞无法举证证明其除了租金收益（或租金损失）之外仍有其他损失、且无相反证据推翻上述鉴定意见的情况下，应可认定赵玉霞因东华公司逾期交房违约行为所造成的实际损失约为8400.28元。而如果按万分之十的违约金标准计算，东华公司逾期交房95天须向赵玉霞支付的违约金总额是67633.64元，明显过分高于赵玉霞的实际损失，令双方当事人之间的利益失衡，因此确有必要对该违约金标准予以适当调整。法院依据当事人的请求而对合同约定的违约金标准进行合理调整，是符合有关法律规定的，并不存在违反当事人意思自治原则的问题。最后，违约金以补偿为主，兼具一定的惩罚性。原审法院综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，将违约金标准酌情调整为万分之四，计得东华公司逾期交房95天的违约金为27053.45元，足以填平赵玉霞的实际损失而大大有余，已充分体现了违约金的惩罚功能。原审法院的上述处理是妥当的，本院予以维持。赵玉霞上诉主张东华公司应按万分之十的标准计付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。关于第四个焦点问题。赵玉霞诉称《广东省气象灾害防御条例》于2014年11月26日通过，自2015年3月1日起施行，而本案争议的天气在2014年10月9日之前，根据“法不溯及既往”原则，该条例并不适用于本案，因此原审法院适用法律错误。对此，本院认为，《广东省气象灾害防御条例》在本案一审时已施行，原审法院仅参照该条例有关规定对《商品房买卖合同》第八条关于“天气”的约定作出合法合理的解释，而并非适用该条例直接调整双方当事人的权利义务关系，因此不存在适用法律错误而导致错误裁判的问题。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。赵玉霞的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审受理费1652元，二审受理费975元，全部由江门市东华房地产开发有限公司负担。赵玉霞已预交二审受理费1652元，多收部分本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 李雁羽代理审判员 林瑞环二〇一五年十二月三十日书 记 员 尹焕好薛佩珠 百度搜索“”