（2015）平民初字第06084号
裁判日期: 2015-12-03
公开日期: 2016-04-29
案件名称
肖春瑞与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖春瑞,北京乾元房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第06084号原告肖春瑞，男，1970年9月28日出生。被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。法定代表人庄海云，总经理。委托代理人张立功，男。委托代理人许欣，女。原告肖春瑞与被告北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张一帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖春瑞到庭参加诉讼。被告北京乾元房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2007年7月29日，我与被告签订了《北京市商品房预售合同》，约定我购买被告开发出售的北京市平谷区×小区×1号楼×单元×号（原房号是×号楼×层×单元×号）房屋。合同签订后，我支付购房款340399元，被告于2008年7月15日将房屋交付给我，同日被告向我收取产权代办费400元。合同第二十条约定了被告办理转移登记以及违约责任，但被告没有按照该条履行。我于2015年4月23日到平谷区建委自行办理房屋产权证。被告的行为构成违约，故诉至法院请求判令被告支付我逾期办理房屋转移登记违约金84657.23元，退还产权证代办费400元；被告承担本案诉讼费。被告向本院提交答辩状辩称：第一，如原告没有合同原件，其主张没有合同依据；如原告没有购房发票原件或未按合同约定足额缴纳购房款，则原告存在违约行为；第二，原告所在楼栋迟延交付，存在不可抗力原因及非被告过错原因，对于举办奥运会、残奥会的停工时间及部分居民阻挠化粪池及污水管线施工的时间应当予以扣除；第三，原告要求支付转移登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其在入住一段时间后的两年内并未向我公司主张权利，故我公司不同意赔偿；第四，我公司与原告签订的商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，该项约定显失公平；第五，因业主在入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理房产证，故对相应时间应进行扣除，且对于相应业主不同意进行赔偿或为其办理房产证；第六，因买受人至今尚未签订委托我公司为其办理转移登记的委托书，亦未及时缴纳产权代办费和契税，致使我公司无法为其办理转移登记，故买受人对于我公司未按约定时间完成转移登记一事存在过错；此外，买受人尚未实际取得房屋产权证，我公司依据合同约定享有30天的履行期，故目前无法计算具体的赔偿期间；第七，违约金数额过高，有违公平原则，请求法院予以酌减。经审理查明：2007年7月29日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×住宅小区×号楼（现为×1号楼）×层×单元×号商品房一套。该合同第二十条约定，被告应当在2008年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告共向被告交纳购房款340399元，并向被告交纳产权代办费400元。2008年7月15日，被告向原告交付了房屋。2014年11月21日，被告取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记。2015年4月23日，原告实际取得房屋所有权证书。另查，2015年7月30日，本院作出（2015）平民初字第3848号民事判决书，判决被告支付原告逾期办理房屋权属初始登记的违约金43932元。该判决已发生法律效力。上述事实，有当事人的陈述及北京市商品房预售合同、购房款发票、入住证、房屋所有权证、收据、民事判决书等在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内为原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付违约金。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从原告取得转移登记的时间计算，原告的起诉在诉讼时效期间内。被告辩称迟延办理产权证系因他人或原告原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。但原告作为买受人已在另案中主张了逾期办理房屋权属初始登记违约金，现于本案中主张逾期办理转移登记违约金，对于此二项违约金的重复期间，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。原告依约向被告支付产权代办费，但被告未依约为原告办理房屋所有权证，而系由原告自行进行办理，故应向原告返还产权代办费。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告肖春瑞支付逾期办理房屋权属转移登记违约金三千一百零四元。二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告肖春瑞产权代办费四百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百六十三元，由被告北京乾元房地产开发有限公司负担（限本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张一帆二〇一五年十二月三日书记员 王 雪 微信公众号“”