（2015）佛三法民二初字第1261号
裁判日期: 2015-12-03
公开日期: 2016-06-04
案件名称
（2015）佛三法民二初字第1261号广东和丰物业服务有限公司佛山分公司与高静莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东和丰物业服务有限公司佛山分公司,高静莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第1261号原告：广东和丰物业服务有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市南海区，组织机构代码：××。负责人：陈桂珊，该公司总经理。委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。被告：高静莉，女，汉族，住广东省佛山市三水区，公民身份号码：×××2429。原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司诉被告高静莉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由代理审判员陆兰欢适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人颜智鹏到庭参加了诉讼，被告高静莉经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月3日，被告向佛山市三水雄基实业有限公司（下称“雄基实业公司”）购买林海尚都5座1805房，并与原告签订《林海尚都前期物业管理服务协议》（下称“《前期服务协议》”），约定：由原告为被告提供前期物业服务，自发展商发出的入伙通知书上确定的办理入伙手续之日起计收物业服务费；原告采取包干制形式约定物业服务费的收取和使用；被告应于每月1-5日交纳物业服务费，收费标准为：高层、小高层（带电梯）洋房1.55元／月／平方米，多层（无电梯）洋房1元／月／平方米；被告房屋的建筑面积合计为166.63平方米，每月物业服务费为258.28元；物业入伙后，物业管理相关函件，投送到被告住宅单位内（或单元信箱内）即视为有效送达，物业管理通知等文函在小区公告栏里公告即视为有效送达。还约定被告未按时足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按1‰计收欠费的滞纳金。2011年3月28日，被告到林海尚都服务中心办理了上述房屋的入伙手续。被告入伙后，原告依约提供了物业管理服务，但被告至今拒绝交纳2014年5月1日至2015年8月31日的物业服务费和公摊费用。原告多次催促，被告仍拒不交纳。为维护自身的合法权益，原告诉请法院判令：1、被告支付2014年5月1日至2015年8月31日的物业服务费4132.48元、公摊费1484.46元及违约金（分别以每月欠款数额为本金，拖欠物业服务费的违约金从每月10日起计算，拖欠公摊费的违约金从次月15日起计算，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计至还清欠款之日止，暂计至2015年8月31日止为443.45元），合计6060.39元；2、本案诉讼费用由被告负担。原告在诉讼中提供以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证及被告的身份证各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《前期服务协议》一份，证明原告与被告签订协议，对双方的权利义务作了具体约定。3、文件／钥匙签收确认书一份，证明被告已经收楼。4、欠费清单两份，证明被告具体的欠费情况。5、说明一份，电表登记表、供电局抄表统计、公摊费发票各数份，证明公摊费用计收的标准、依据。被告高静莉在诉讼中没有进行答辩，也没有提供证据。经审查，原告提供的证据4、5，数据详细清晰，能相互佐证，且与本案事实具有关联性；其他证据均是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，内容真实，与本案事实具有关联性；被告未到庭应诉，视为其放弃对原告的证据进行质证的权利，故本院对原告提供的上述证据均予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：被告是林海尚都5座1805房的业主，其与原告签订《前期服务协议》，约定本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；由原告为被告提供前期物业服务，自发展商发出的入伙通知书上确定的办理入伙手续之日起计收物业服务费；被告应于每月1-5日交纳物业服务费，收费标准为：高层、小高层（带电梯）洋房1.55元／月／平方米，多层（无电梯）洋房1元／月／平方米；被告未按时足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按1‰计收欠费的滞纳金；物业入伙后，物业管理相关函件，投送到被告住宅单位内（或单元信箱内）即视为有效送达，物业管理通知等文函在小区公告栏里公告即视为有效送达；上述房屋的建筑面积为166.63平方米；合同期限自签订之日起至2013年4月30日止。2011年3月28日，被告办理了上述房屋的入伙手续，但其自2014年5月1日起不按约定交纳物业服务费，自2011年7月1日起不按约定交纳公摊费，现共欠物业服务费4132.48元（计至2015年8月31日，1.55元／平方米／月×166.63平方米=258.28元／月，258.28元／月×16个月=4132.48元）、公摊费1484.46元（计至2015年7月31日）。另查明，被告所在小区的物业管理服务仍由原告提供，该小区现已成立业主委员会，但业主委员会尚未代表全体业主与原告签订《物业服务合同》。本院认为，原、被告双方签订的《前期服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。虽然该协议约定协议的有效期“自签订之日起至2013年4月30日止”，但协议开头部分又约定“本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理”，在目前该小区物业管理服务仍由原告提供、业主委员会尚未代表全体业主与原告签订《物业服务合同》、按协议继续履行亦未加重被告负担的情况下，上述协议对原、被告双方仍具有约束力，双方仍应按照协议的约定履行各自的义务。现被告不按期交纳物业服务费及公摊费，已经构成违约，原告诉请其支付尚欠的物业服务费4132.48元及公摊费1484.46元，合法有据，本院予以支持。关于违约金的收取问题。首先，《前期服务协议》约定被告未按时足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按1‰计收欠费的滞纳金（实为违约金），现原告主张以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%作为计算违约金的标准，合理有据，本院予以支持；其次，《前期服务协议》对公摊费的收取时间、逾期责任均未作约定，原告主张逾期交纳公摊费的违约金，依据不足，本院不予支持，其只能请求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金；最后，《前期服务协议》约定被告应于每月1-5日交纳物业服务费，未按时足额交纳有关费用的，原告有权从逾期之日起计收违约金，现原告只请求从每月10日起计算，属于自行处分自己的权利，本院予以认可。综上，违约金应以被告每月应交纳的物业服务费258.28元为基数，分别从每月的10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至还清欠款之日止。对原告主张的过高部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：1、被告高静莉应于本判决生效之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司支付2014年5月至2015年8月的物业服务费4132.48元及违约金（各月违约金计算如下：以每月应交纳的物业服务费258.28元为基数，分别从每月的10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至还清欠款之日止）。二、被告高静莉应于本判决生效之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司支付2011年7月至2015年7月的公摊费1484.46元。三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告高静莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 陆兰欢二〇一五年十二月三日书 记 员 李慧慧 微信公众号“”