（2015）鼓民初字第6937号
裁判日期: 2015-12-03
公开日期: 2016-04-27
案件名称
原告南京市鼓楼区人民政府建宁路办事处与被告董太平、徐学军房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京市鼓楼区人民政府建宁路办事处,董育贵,徐学军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第6937号原告南京市鼓楼区人民政府建宁路办事处，住所地江苏省南京市鼓楼区新民路142号。负责人吕扬，主任。委托代理人张云，江苏紫金律师事务所律师。被告董育贵（曾用名董太平），男，汉族，1957年8月3日生，无业。第三人徐学军，男，汉族，1975年12月6日生，无业。原告南京市鼓楼区人民政府建宁路办事处（以下简称建宁路办事处）诉被告董育贵、第三人徐学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建宁路办事处的委托代理人张云、被告董育贵、第三人徐学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建宁路办事处诉称，原告将位于南京市鼓楼区建宁路235号房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告使用，双方之间最后一期《房屋租赁协议》约定租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为14400元等内容。被告后将案涉房屋转租给第三人。案涉房屋租期届满后，原、被告之间未续签租赁合同，但第三人仍占用案涉房屋至今未予返还，原告多次要求被告返还房屋未果，遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的房屋租赁关系于2014年12月31日终止；2、第三人迁出案涉房屋，被告将案涉房屋返还原告；3、被告支付2015年1月1日起至房屋实际返还之日期间的房屋使用费（按照原合同租金标准每年14400元）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告董育贵辩称，1、对于原、被告之间的房屋租赁关系于2014年12月31日终止不持异议，愿意将案涉房屋返还原告；2、被告愿意按照原合同租金标准向原告支付2015年1月1日起至实际返还房屋之日期间的房屋使用费；但该款需在第三人先行将租金支付给被告之后，被告再向原告予以支付。第三人徐学军陈述，愿意迁出案涉房屋。经审理查明，南京市鼓楼区建宁路235号房屋（即案涉房屋）系案外人狄三九承租的公房。2002年1月14日，原告将其所有的南京市鼓楼区工农新村201-6号房屋与案外人狄三九承租的案涉房屋进行调换使用，原告享有案涉房屋的使用权和租赁权，双方签订书面协议，最后一次签订《协议书》的时间为2009年11月18日，约定协议起始时间为2009年11月1日，至上述两处房屋拆迁、拆违时止。2002年，原告与案外人狄三九签订上述协议之后，遂将案涉房屋出租给被告经营使用，并签订租赁合同。最后一期《房屋租赁协议》签订时间为2013年11月28日，约定租赁期限为一年，从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金为14400元；合同到期后，被告有义务在五个工作日内从租赁房屋撤出人员和物品，向原告交还租赁房屋等内容。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告，被告已付清2014年12月31日之前的租金。2010年3月，被告将案涉房屋转租给第三人，原告对此不持异议。2014年12月31日，原、被告之间的《房屋租赁协议》期限届满，原、被告未续签租赁合同。第三人徐学军仍占用案涉房屋，被告亦未向原告支付2015年1月1日之后的房屋使用费。被故原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告表明愿意向原告支付上述房屋使用费，但需在第三人先行支付相应租金之后再行向原告支付房屋使用费。原告对此不予认可。因本案当事人双方分歧较大，致本案调解不成。以上事实，有当事人陈述、租赁合约、《协议书》、《房屋租赁协议》、租赁发票以及本院庭审笔录等证据予以证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告通过房屋使用权置换方式取得案涉房屋的使用权和租赁权，不违反法律规定，原告因此有权将案涉房屋进行出租。原、被告之间就案涉房屋租赁事宜签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告应当按照合同约定在租赁期限届满后将案涉房屋返还原告。但被告至今未予以返还，且案涉房屋现由第三人占用，故原告有权要求第三人迁出案涉房屋，被告返还案涉房屋并支付房屋使用费。本案审理中，被告抗辩需在第三人向其支付相应租金之后再行支付给原告的意见，因不符合原、被告之间的合同约定以及法律规定，故本院对被告的此项抗辩意见，不予采纳。因原、被告双方对于《房屋租赁协议》到期终止不持异议，第三人亦同意迁出案涉房屋，被告同意在第三人迁出之后将案涉房屋返还原告。因此对于原告要求确认原、被告之间的房屋租赁关系于2014年12月31日终止以及第三人迁出案涉房屋、被告将案涉房屋返还原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南京市鼓楼区人民政府建宁路办事处与被告董育贵20**年11月28日签订的《房屋租赁协议》于2014年12月31日终止；二、第三人徐学军于本判决生效之日起三日内迁出南京市鼓楼区建宁路235号房屋；被告董育贵在第三人徐学军迁出上述房屋之日起三日内将上述房屋返还给原告南京市鼓楼区人民政府建宁路办事处；三、被告董育贵于本判决生效之日起七日内支付原告南京市鼓楼区人民政府建宁路办事处支付房屋使用费（按照每年14400元的标准支付自2015年1月1日至实际返还房屋之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告董育贵负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 周磊二〇一五年十二月三日见习书记员 李璐 微信公众号“”