（2015）内民终字第922号
裁判日期: 2015-12-03
公开日期: 2016-05-16
案件名称
陈树尧与内江市玉玲珑置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省内江市中级人民法院
所属地区
四川省内江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈树尧,内江市玉玲珑置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二十二条，第二十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）内民终字第922号上诉人（原审原告）陈树尧，男，1952年5月10日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托代理人朱敏，四川融众律师事务所律师。上诉人（原审被告）内江市玉玲珑置业有限公司。住所地：内江市市中区。法定代表人罗相斌，总经理。委托代理人舒涛，四川瀚毅律师事务所律师。上诉人陈树尧与上诉人内江市玉玲珑置业有限公司（以下简称“玉玲珑公司”）商品房销售合同纠纷一案，上诉人陈树尧与上诉人玉玲珑公司均不服四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈树尧及委托代理人朱敏，上诉人玉玲珑公司的委托代理人舒涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年8月26日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告出售”中国.内江国际家居商贸城”第3号楼两处商铺给原告，合同价款总计256，441元，原告当时付款258，042元，2013年8月30日被告退还原告多交纳的1，601元，原告实际付款256，441元。合同第二十九条约定：“在本合同生效之日起30日内，由出卖人向市房管局申请办理该预售合同登记备案手续……”。截止2014年4月20日被告仍未办理预售合同登记备案，当日原告填写了被告提供的换房申请审批表，选铺单。换房申请审批表上有原告及被告投资顾问、营销部负责人签名，财务部意见及总经理审批栏均为空白。选铺单上只有原告及被告投资顾问签名，主销控签字栏为空白。退款处理表及换房申请审批表下方均注明“温馨提示：以上申请仅代表客户单方意愿，该申请是否为公司接受以及相关审批流程由公司最终决定。与该申请有关的所有事项的最终解释权归公司所有”。被告出示的内江国际家居商贸城退款处理表系被告内部文件，无原告签名，只有投资顾问，销售主管，营销负责人签名，其主管负责人，总经理、销售秘书及执行部门处理情况栏均为空白。2014年5月15日被告与谢英签订一份《商品房买卖合同》，将讼争房屋出售给谢英并办理了预售登记。原告遂诉至该院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提供的原告身份证，被告营业执照，组织机构代码证，商品房买卖合同，收据，房屋权利记载信息查询结果，商铺认购单，定金收据，付款收据等有效证据及双方当事人陈述在案为凭。被告提供的选铺单，内江国际家居商贸城退款处理表，换房申请审批表，退款处理表等证据，不能达到被告的证明目的，该院不予采信。原审法院审理认为，原、被告于2013年8月26日签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。原告依约交纳房款，被告就应当按约交付房屋。根据合同约定，该两份合同应当在合同生效后30日内进行预售登记，被告在长达8个月时间均未办理预售登记，故原告向被告申请调换商铺，并填写被告提供的换房申请审批表及选铺单，该换房申请审批表及选铺单系原告对被告发出的新的要约，而被告当庭出示的选铺单及换房申请审批表上均没有被告单位公章及法定代表人印章，商场主管审批、财务部意见、总经理审批栏均未填写，事后也未有对原告送达相关同意原告换房的手续，应视为被告未作出承诺，根据《中华人民共和国合同法》第二十二条、二十三条之规定，应认定原告向被告发出的要约失效，原、被告对合同内容的变更未成立。且原购房合同若进行变更，双方也应另行签订商品房买卖合同，并进行预售登记，但被告却于2014年5月15日将该讼争商铺出售于案外人谢英，并进行了预售房登记，导致原、被告于2013年8月26日签订的合同已实际无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原告提出解除原告陈树尧与被告内江市玉玲珑置业有限公司于2013年8月26日签订的两份《商品房买卖合同》的诉讼请求，合法有效，该院予以支持。因该合同已无法实际履行，被告就应当退还原告购房款及支付资金利息，原、被告双方均认可购房款为256，441元，利息应当按照中国人民银行同期贷款利率自原告交纳购房款之日即2013年8月26日起计算至购房款退清时止的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。原告提出的其他请求，缺乏事实法律依据，该院不予支持。被告辩称提出的双方于2014年4月20日进行了商铺的调换，是对商品房买卖合同的变更的主张，证据不足，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、二十三条、六十条、九十四条、九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告陈树尧与被告玉玲珑公司于2013年8月26日签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告玉玲珑公司于本判决生效后十日内退还原告陈树尧购房款256，441元并支付资金利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2013年8月26日起计算至购房款退清之日止）；三、驳回原告陈树尧的其他诉讼请求。上诉人陈树尧上诉称：原判决认定了玉玲珑公司一房二卖的事实，但未按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，支持陈树尧关于要求玉玲珑公司赔偿不超过已付房款一倍的赔偿责任属适用法律不当，请求依法改判玉玲珑公司赔偿陈树尧258，042元。针对上诉人玉玲珑公司的上诉请求陈树尧答辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第29条的规定，玉玲珑公司应在三十日内对预售房进行登记，但玉玲珑公司在合同签订后长达八个月未进行预售登记，后又将房屋卖给案外人谢英，玉玲珑公司获得了一房二卖的不正当利益。而换房申请表、选铺单仅仅有陈树尧的签字，其余均是销售人员填写的，没有玉玲珑公司盖章及总经理等的签字，玉玲珑公司也并未在合理期限内做出承诺，合同并未变更，故原审对此事实的认定及法律适用是正确的，请求驳回玉玲珑公司的上诉请求。上诉人玉玲珑公司上诉称：1.2013年8月26日陈树尧与玉玲珑公司签订《商品房买卖合同》后，陈树尧取得了一万元优惠券，遂要求抵扣购房款，但因系合同签订后取得，无法进行抵扣，陈树尧多次找到销售人员要求抵扣无果后，提出采取换铺的方式抵扣，玉玲珑公司本着为业主着想的原则，同意了陈树尧的请求，用其他铺面进行了调换，对此双方已形成了合意，对合同内容进行了变更，换房申请审批表、选铺单上有玉玲珑公司销售人员及营销部负责人的签字确认，足以代表玉玲珑公司，故原判决认定合同内容变更未成立及合同变更系上诉人未办理预售合同备案登记所导致的属认定事实不清；2.如前所述，陈树尧为达到其使用优惠券的目的，提出采取调换商铺达到其目的，后经双方协商一致，并经玉玲珑公司销售人员及营销部负责人签字确认，并确定了调换商铺的坐落位置、面积、单价等合同变更的所有要件，双方已经达成了调换商铺的一致意见，根据合同法第七十七条的规定，合同已经变更，因此原审法院适用合同法第二十二条、二十三条之规定，认定陈树尧向玉玲珑公司发出的要约失效，进而导致合同内容变更未成立属于适用法律错误。故请求撤销原判，依法改判。针对上诉人陈树尧的上诉请求玉玲珑公司答辩称，房屋卖给案外人谢英时双方的销售合同内容已经变更，且已经生效，玉玲珑公司不存在一房二卖的情况，且卖房没有差价，玉玲珑公司没有得到超额利益，因此陈树尧的上诉请求不能成立，应予驳回。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与原审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人陈树尧与上诉人玉玲珑公司签订的《销售房买卖合同》的内容是否已经变更；2.上诉人玉玲珑公司是否存在一房二卖的行为，是否应承担不超过上诉人陈树尧已付房款一倍的赔偿责任。上诉人陈树尧与上诉人玉玲珑公司于2013年8月26日签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行，陈树尧依约交纳了购房款256，441元，玉玲珑公司亦应按约定办理商品房预售合同登记备案手续并交付房屋。根据双方签订的购房合同第二十九条的约定，该两份购房合同应当在合同生效后30日内进行预售登记，而玉玲珑公司在合同签订后一直未办理商品房预售合同登记备案手续。陈树尧于2014年4月20日，填写玉玲珑公司提供的换房申请审批表及选铺单，申请调换商铺，但玉玲珑公司收到该换房申请后并未及时进行处理，该换房申请审批表上仅有陈树尧及玉玲珑公司的投资顾问、营销部负责人签名，财务部意见及总经理审批栏均为空白，选铺单上也只有陈树尧及玉玲珑公司投资顾问签名，主销控签字栏为空白；玉玲珑公司在原审中还提供了其公司内部的退款处理表，表中载明应退还陈树尧的换房差价款31，322元，该退款处理表中也只有玉玲珑公司投资顾问、销售主管和营销负责人签名，收银室确认、主管负责人、总经理、销售秘书及执行部门处理情况栏均为空白，差价款也未退还给陈树尧。退款处理表及换房申请审批表下方还注明了申请仅代表客户单方意愿，是否接受由玉玲珑公司最终决定。以上事实表明，该换房申请审批表及选铺单系陈树尧向玉玲珑公司发出的要求变更合同内容的新要约，而玉玲珑公司对该申请未作答复，未向陈树尧送达同意换房申请的有关手续，其内部退款程序亦未完成，根据《中华人民共和国合同法》第二十二条“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”、第二十三条“承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达”之规定，应视为玉玲珑公司未对陈树尧的要约作出承诺；且原购房合同若进行变更，双方也应另行签订商品房买卖合同，并办理预售登记，但玉玲珑公司未提交双方重新签订有购房合同的证据，因此，应认定双方对购房合同内容的变更未成立。在双方购房合同变更未成立的情形下，玉玲珑公司却于2014年5月15日将约定的商铺出售给案外人谢英，并办理了商品房预售合同登记备案手续，导致双方于2013年8月26日签订的两份合同已无继续履行的可能，因此，玉玲珑公司的行为已构成根本违约，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，应解除双方签订的两份《商品房买卖合同》，由玉玲珑公司退还陈树尧的购房款并支付资金占用利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到上诉人陈树尧确曾于2014年4月20日向玉玲珑公司申请了换房，该申请行为应对玉玲珑公司将约定商铺再卖给案外人谢英造成了一定影响，故可减轻玉玲珑公司的赔偿责任，玉玲珑公司的赔偿责任应以陈树尧已付购房款总数的50%为宜，即玉玲珑公司另应赔偿陈树尧128，220.50元。综上，上诉人玉玲珑公司的上诉请求不能成立，上诉人陈树尧的上诉请求部分成立，原判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第51号民事判决第一项即“解除原告陈树尧与被告内江市玉玲珑置业有限公司于2013年8月26日签订的两份《商品房买卖合同》”和第三项即“驳回原告陈树尧的其他诉讼请求”；二、变更四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第51号民事判决第二项“被告内江市玉玲珑置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈树尧购房款256，441元并支付资金利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2013年8月26日起计算至购房款退清之日止）”为“上诉人内江市玉玲珑置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人陈树尧128，220.50元，退还上诉人陈树尧购房款256，441元并支付资金利息（利息自2013年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款退清之日止）”。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9098元，由上诉人内江市玉玲珑置业有限公司负担7070元，上诉人陈树尧负担2028元；二审案件受理费9098元，由上诉人内江市玉玲珑置业有限公司负担7070元，上诉人陈树尧负担2028元。本判决为终审判决。审 判 长 何中明审 判 员 裘南晶代理审判员 易小峰二〇一五年十二月三日书 记 员 何 敏 来源：