（2015）深中法房终字第1927号
裁判日期: 2015-12-03
公开日期: 2015-12-29
案件名称
蔡雅君与深圳海港石油化工企业有限公司、深圳市雷圳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
审理程序
二审
当事人
蔡雅君,深圳海港石油化工企业有限公司,深圳市雷圳房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1927号上诉人（原审被告）蔡雅君委托代理人刘建业，系被告丈夫。委托代理人张海霞，广东君强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳海港石油化工企业有限公司法定代表人卢飞。被上诉人（原审原告）深圳市雷圳房地产开发有限公司法定代表人刘蕾。两被上诉人共同委托代理人孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人叶治军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。上诉人蔡雅君与被上诉人深圳海港石油化工企业有限公司（以下简称海港公司）、深圳市雷圳房地产开发有限公司（以下简称雷圳公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第101号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：1999年1月12日，海港公司（卖方、甲方）与蔡雅君（买方、乙方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方约定：乙方向甲方购买位于深圳市X（涉案房产），建筑面积181.86平方米；总售价为669245元；乙方如未按合同第五条规定附表二之办法按期付款，甲方有权要求乙方支付违约金；乙方给付的楼款金额达应付款的百分之五十以上的，每延期一日乙方应按房价欠付额的万分之五向甲方支付延期付款的违约金；乙方给付的楼款额不足应付款的百分之五十的，甲方可要求乙方支付楼款总额的百分之三的违约金；延期超过六十天，甲方有权单方解除本合同；及其他内容。该合同附表二约定乙方的付款方式为：自签约起当日付269245元；1999年1月19日前支付400000元。同日，蔡雅君与中国工商银行深圳市南头支行（以下简称工商银行）签订个人住房借款合同和个人住房借款抵押合同，海港公司与工商银行签订个人住房借款保证合同。上述合同约定蔡雅君向工商银行申请个人住房借款，并将涉案房产抵押给工商银行，海港公司同意并自愿为蔡雅君向工商银行的借款承担连带责任保证和回购责任。后工商银行向蔡雅君发放了贷款40万元。因蔡雅君拖欠工商银行的贷款，工商银行于2001年5月23日起诉至原审法院，原审法院立案受理，案号为（2001）深南法经初字第1-273号。2001年9月19日，原审法院做出（2001）深南法经初字第1-273号《民事判决书》，判决本案蔡雅君向工商银行支付贷款本金、利息和罚息，海港公司对蔡雅君的上述债务承担连带偿还的担保责任。后工商银行申请强制执行，2002年10月18日，海港公司与工商银行签订《和解协议》，约定由海港公司向工商银行支付按揭贷款并回购涉案房产；海港公司按上述约定向工商银行支付了相关的按揭贷款。2014年9月22日，海港公司、雷圳公司向蔡雅君邮寄《解除〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉的通知》，内容为：因蔡雅君未按照约定向海港公司支付首期款，且由于蔡雅君未按约向工商银行偿还按揭款，海港公司已代蔡雅君偿还了本金、利息等费用；蔡雅君的逾期付款行为已严重违反了合同约定，故海港公司、雷圳公司通知蔡雅君解除双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并要求蔡雅君支付违约金。蔡雅君于2014年9月23日收到上述通知，但蔡雅君表示其并不认可上述通知的内容。另查，蔡雅君曾于2006年向原审法院起诉，要求海港公司、雷圳公司向其交付涉案房产并支付延期交房违约金，案号为（2006）深南法民三初字第2199号，原审法院于2007年7月22日做出（2006）深南法民三初字第2199号《民事判决书》，驳回了蔡雅君的全部诉讼请求。蔡雅君不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，该院于2008年7月30日做出（2007）深中法民五终字第3863号《民事判决书》，认定蔡雅君提交的相关证据不能证明蔡雅君已向海港公司支付了首期款，故驳回蔡雅君的上诉，维持原判。再查，海港公司于1998年11月取得深圳市规划国土局南山分局发出的《深圳市房地产预售许可证》，批准海港公司预售和乐海港花园部分房产，共48套。2000年和乐海港花园项目开始停工。2003年10月17日，海港公司、雷圳公司签订了《海港花园复盘协议书》，约定由海港公司、雷圳公司共同合作完成和乐海港花园的建设。2004年12月1日，深圳市国土资源和房产管理局与海港公司、雷圳公司签订《〈深圳市规划国土局土地使用权转让批复〉第一补充协议书》，内容为该局同意将和乐海港花园所在土地的使用权人由海港公司变更为海港公司、雷圳公司。2005年4月6日，和乐海港花园被获准更名为雷圳碧榕湾名苑；2005年8月22日，海港公司、雷圳公司取得了和乐海港花园所在宗地的房地产证，权利人为：雷圳公司（99%）和海港公司（1%）。庭审中，雷圳公司、海港公司表示涉案房产现为空置状态，且在雷圳公司、海港公司的控制下。海港公司、雷圳公司在原审中诉请：一、确认海港公司与蔡雅君所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》解除；二、蔡雅君向海港公司、雷圳公司支付违约金共计20077元；三、蔡雅君配合海港公司、雷圳公司办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案的手续；四、诉讼费由蔡雅君承担。庭审中，海港公司、雷圳公司明确第一项诉讼请求系要求确认《深圳市房地产买卖合同（预售）》于2014年9月23日解除；其第二项违约金系按照合同第六条的约定，按购房款总额的3%计算；诉讼中，海港公司、雷圳公司申请撤回第三项诉讼请求。原审法院认为：海港公司与蔡雅君签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确约定：蔡雅君应自签约起当日支付首期款269245元，蔡雅君延期超过六十天的，海港公司有权单方解除合同。本案中，相关生效判决已认定蔡雅君并未向海港公司支付首期款，而且，因蔡雅君拖欠银行贷款，海港公司已向银行支付了相关款项，可见，海港公司收取购房款的合同目的并未实现。根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，海港公司有权要求解除其与蔡雅君签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。海港公司、雷圳公司已向蔡雅君邮寄解除合同的通知书，该通知书已于2014年9月23日送达蔡雅君，此时海港公司、雷圳公司关于解除合同的意思表示已经到达蔡雅君，故原审法院确认海港公司与蔡雅君签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》于2014年9月23日解除。对于海港公司、雷圳公司要求蔡雅君支付违约金的诉讼请求。海港公司、雷圳公司并未举证证明其曾向蔡雅君要求支付购房款，而按照合同约定蔡雅君应于1999年1月12日支付首期款，故海港公司、雷圳公司主张的延期付款违约金已过二年的诉讼时效。故对于该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于海港公司、雷圳公司撤回要求蔡雅君配合其办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案手续的诉讼请求，系其对自身权利的处分，原审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认深圳海港石油化工企业有限公司与蔡雅君于1999年1月12日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》于2014年9月23日解除；二、驳回深圳海港石油化工企业有限公司、深圳市雷圳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费302元，由深圳海港石油化工企业有限公司、深圳市雷圳房地产开发有限公司负担。上诉人蔡雅君不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一项，依法改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案一审案由确定错误。海港公司、雷圳公司一审主要诉求为确认涉案的房地产买卖合同已经解除，其它三项诉求均系围绕房地产买卖解除后的诉求内容，因此海港公司、雷圳公司所诉并非房地产买卖合同纠纷，而是确认合同解除之诉，将本案案由确定为房地产买卖合同纠纷是错误的。二、法院应驳回海港公司、雷圳公司的起诉。本案为确认合同解除之诉，海港公司、雷圳公司认为自己有法定的合同解除权并已经于一审立案前发出了解除合同通知，通知发出之日截至一审开庭之日早已超过三个月。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，就本案而言，无论蔡雅君是否存有异议，蔡雅君并未在三个月的时间内提起诉讼，依据上述司法解除，在相对人超过了异议期而未提起异议之诉的情况下，合同已经解除；且合同的解除是单方行为，并非双方行为，因此海港公司、雷圳公司再要求人民法院确认合同已经解除，已经没有意义，这是对已经确定的未发生争议（以诉讼方式）的事实提起诉讼，依据无纠纷即无审判的原理，本案不在法院审理范围之内，所以一审法院应驳回海港公司、雷圳公司的起诉。三、本案涉案房产目前在国土局公开网站上完全查不到任何登记信息，一审审理中问及“涉案房产在谁的名下登记并为谁控制”时，海港公司、雷圳公司明确尚在自己的控制下，但并没有提供任何证据证明，也就是说涉案房产存在情况，登记于谁的名下及登记情况等本案并未查清，造成本案主要案件事实不清。被上诉人海港公司、雷圳公司当庭答辩称：原审法院认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，二审法院维持原判。原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，据案情显示，涉案房地产买卖合同并未履行，上诉人蔡雅君虽主张支付了首期款及银行按揭款，但其未能向法院提交足够证据予以证实，而相关生效民事判决已认定其上述主张并不成立。因此，在蔡雅君未依合同约定支付房款情况下，海港公司有权解除双方买卖合同，原审认定该合同已于2014年9月23日解除合同通知书送达蔡雅君时解除正确，应予维持。故，蔡雅君的上诉无理，应予驳回。另蔡雅君上诉中提及的案由以及无纠纷即无审理等主张并不构成撤销原审之理由，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费302元，由上诉人蔡雅君负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 周 敏代理审判员 许莹姣二〇一五年十二月三日书 记 员 陈晓莹 来自