（2015）顺民初字第1010号
裁判日期: 2015-12-03
公开日期: 2016-01-27
案件名称
王文明与抚顺鸿安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
抚顺市顺城区人民法院
所属地区
抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王文明,抚顺鸿安房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十四条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第1010号原告王文明，男，1986年10月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县。委托代理人ＸＸ，辽宁必达律师事务所律师。被告抚顺鸿安房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人耿亚妹，该公司董事长。委托代理人安建军，该公司法律顾问。委托代理人耿瀚斌，该公司职员。原告王文明诉被告抚顺鸿安房地产开发有限公司（下称鸿安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由审判员金铃适用简易程序公开开庭进行审理。原告王文明委托代理人ＸＸ及被告鸿安公司委托代理人安建军、耿瀚斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王文明诉称，2013年6月11日，我与被告签订一份《商品房内部认购协议书》，约定我认购被告开发建设的塞浦路斯庄园某号楼某单元某号，我支付购房款218171元，被告应当于2014年10月31日前为我办理入住手续，如逾期交房超过30日，被告按日向我支付已交付房款的万分之一作为违约金。现被告因资金紧张已经无法建设，无法继续履行合同。故诉至法院，要求判令解除双方签订的《商品房内部认购协议书》，被告返还购房款218171元，给付回购款44075元，支付违约金自2014年11月30日起至实际返还购房款之日止按日计算已交房款218171元的万分之一，并承担本案诉讼费用。被告鸿安公司辩称，对原告所诉购房本金数额没有异议，对原告要求给付44075元回购款不予认可，因为第一根据法律规定，附条件的民事行为，如果所附的条件是违反法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效，商品房预售的前提是应当已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，上述两证被告均没有取得，在没有取得相关证书的情况下预售商品房显然是违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房内部认购协议书》是无效的，我方同意以本金做基数承担违约金；其二所附的条件并未成就；其三雷锋团的购房人员是以最低的价格购买房屋，基本都在2300元至2500元每平方米之间，本来被告就做出了很大让步，现在原告在请求支付违约金的基础上另外主张回购款于法无据。经审理查明，原告王文明于2013年6月11日向被告鸿安房公司支付购房款218171元，被告向原告出具收据一份，后双方同日签订了《商品房内部认购协议书》，认购协议第一条第一款约定原告认购被告公司开发建设的位于抚顺市顺城区塞浦路斯庄园项目某号楼某单元某层某号的房屋，建筑面积约88.15平方米，房屋单价2475元／㎡，总房款共计218171元；预购协议第二条约定协议签订时，原告向被告支付218171元，原告在接到被告通知后，携本协议至被告售楼处，与被告签订《商品房买卖（预售）合同》；预购协议第四条第二款约定被告应当在2014年10月31日前为原告办理入住交付手续，如由被告原因造成逾期交房超过30日后，被告须按日向乙方支付已交房款的万分之一作为违约金赔偿；预购协议补充条款约定自购房之日起一年后若不想拥有此房屋，被告将以当时成交价每平方米加500元的价格回收。至开庭审理之日，被告未取得本案诉争房产的商品房预售许可证明。因双方均不同意调解，未能达成调解协议。本院确认的上述事实有原告提供的《商品房内部认购协议书》、专用收款收据及双方当事人开庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点有：1、原告王文明与被告抚顺鸿安房地产开发有限公司签订的《商品房内部认购协议书》的性质及效力问题；2、双方在《商品房内部认购协议书》中约定的回购条款效力问题。关于《商品房内部认购协议书》的性质及效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，《商品房内部认购协议书》具有认购书性质，属于预约合同，该协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自合同义务，双方约定在被告通知原告后签订《商品房买卖（预售）合同》，被告不履行订立该商品房买卖合同的义务系属违约，依法应承担相应的违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，因被告的违约行为导致原告依约购得商品房的合同目的不能实现，故原告请求解除双方签订的《商品房内部认购协议书》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原、被告之间的权利义务终止，相关款项应予结算，故原告请求返还购房款218171元的诉请于法有据，本院予以支持。合同解除属于合同权利义务终止的法定事由，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，双方《商品房内部认购协议书》中关于违约金的约定属于合同的结算和清理条款，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定，原告据此主张被告给付自2014年11月30日起计算至实际返还购房款之日止按日支付已交房款218171元的万分之一计算的违约金，本院予以支持。关于双方在《商品房内部认购协议书》中约定的回购条款效力问题，附生效条件的合同，自条件成就时生效，双方约定自购房之日起一年后若原告不想拥有此房屋，被告将以当时成交价每平方米加500元的价格回收，该条款属于法律规定的附生效条件的合同条款，生效条件为购房之日起一年内原告不想拥有此房屋，因双方签订的《商品房内部认购协议书》属于预约合同，双方尚未签订该协议第二条约定的《商品房买卖（预售）合同》，实际购房之日应以《商品房买卖（预售）合同》为准，故双方约定的该条款的生效条件尚未成就，该条款尚未生效，故对原告据此要求被告支付回购款44075元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告王文明与被告抚顺鸿安房地产开发有限公司于2013年6月11日签订的《商品房内部认购协议书》；二、被告抚顺鸿安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王文明购房款218171元并给付自2014年11月30日起至实际返还购房款之日止每日按已交房款218171元的万分之一计算的违约金；三、驳回原告王文明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5302.00元（缓交），减半收取2651.00元，原告王文明负担530.00元，被告抚顺鸿安房地产开发有限公司负担2121.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 金 铃二〇一五年十二月三日书记员 张佳楠 来自