（2015）深福法民三初字第1317号
裁判日期: 2015-12-03
公开日期: 2016-01-12
案件名称
毛张华与王豪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛张华,王豪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
{C}广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1317号原告毛张华委托代理人黄纲，广东深大地律师事务所律师。委托代理人谢琦，广东深大地律师事务所律师。被告王豪原告毛张华诉被告王豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄纲、被告王豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2015年3月10日签署《二手房买卖合同》，约定将被告所有的位于深圳市福田区滨河路与华强南路交汇处的御景华城花园2栋211号物业售予原告，转让价格为210万元整，合同约定“买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金5万元整”，合同同时特别确认“买卖双方均清楚，签署本合同前上述物业处于抵押查封状态，卖方承诺在签署本合同之日起五十日内自行解除查封状态并赎出房产证原件，如期卖方未能解除查封状态，则视为卖方违约，卖方无条件退回买方定金人民币伍万元，卖方并赔偿人民币伍万元整给买方作为违约金，买卖双方对此无异议，买方待卖方解除查封状态，并赎出房产证原件再到银行做资金监管”。买卖合同签署后，原告于2015年3月10日按约定支付定金5万元，并提前于2015年3月16日前往中国工商银行深圳喜年支行办理首期款资金监管手续，但截至2015年6月11日，御景华城花园2栋211号物业仍处于查封状态，距离双方签署买卖合同的时间已远远超出五十日，被告已构成违约，被告应按《二手房买卖合同》之约定返还5万元，并赔偿原告5万元。据此，诉至法院请求判令：1、被告按约定返还原告定金5万元；2、被告按约定赔偿原告违约金5万元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告增加一项诉讼请求为要求解除双方签署的《二手房买卖合同》。被告口头答辩称，对原告的起诉有异议，中介是原告找的，且中介和原告都知道房产处于查封状态。当时我也去银行沟通要求偿还剩余按揭贷款，但银行不同意我提前还款，并要起诉我。我就与原告进行了协商，我表示可以延长过户的时间，如果房价跌了我同意退还原告定金，如果房价上涨我也同意按原价出售给原告。原告就要求到银行解除资金监管手续，6月份我就配合原告就到银行解除了资金监管，我也表示同意将放在中介处的5万元定金退还原告，但中介告知我原告要起诉我。经审理查明，2015年3月10日，原告与被告通过中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）的居间服务签订《二手房买卖合同》，约定：被告将其所有的位于深圳市福田区滨河路与华强南路交汇处的御景华城花园2栋211号房产（以下简称涉案房产）售予原告，转让价格为210万元，原告同意在合同生效当日向被告支付定金5万元，定金之外的余款通过向银行按揭贷款支付；原告须于2015年4月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方监管账号中并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。合同备注条款约定：“买卖双方均清楚，签署本合同前上述物业处于抵押查封状态，卖方承诺在签署本合同之日起五十日内自行解除查封状态并赎出房产证原件，如期卖方未能解除查封状态，则视为卖方违约，卖方无条件退回买方定金人民币伍万元，卖方并赔偿人民币伍万元整给买方作为违约金，买卖双方对此无异议，买方待卖方解除查封状态，并赎出房产证原件再到银行做资金监管”。同时，原告与被告及中原地产就涉案房产交易签订《资金托管协议》，约定将定金5万元、交楼押金1万元交由中原地产进行托管。同日，原告依约支付定金5万元交由中原地产托管，被告向原告开具了定金5万元的收款收据，中原地产同时向被告开具收到托管定金5万元的收据。庭审时，双方确认，定金5万元仍在中原地产处托管。2015年3月16日，原告、被告与中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管交易资金58万元，监管期限自交易款项划入指定监管账号之日起90天。同日，原告存入了监管资金119万元。之后，因被告未能在合同约定期限内解除房产的抵押查封状态，双方协商解除合同并在2015年6月份共同到资金监管银行解除了上述资金监管。2015年6月8日，原告向被告寄送律师函，认为被告没有依约解除查封赎出房产证构成违约，要求被告退还定金5万元并支付违约金5万元。该邮件于2015年6月10日经签收。另查，涉案房产登记在被告名下，2014年3月6日因案外人深圳市大地集成电路有限公司的借款债务而被抵押给江苏银行股份有限公司深圳分行；2015年3月5日，涉案房产在另案诉讼中被法院查封，至2015年6月15日，房产仍处于查封状态。此外，就合同备注条款的签订情况，原告陈述，签约时原告、被告与中介均知道涉案房产在抵押查封状态，被告也与银行电话沟通过确定了50日内可以解除抵押查封状态的期限之后，中介才将此写入备注条款中；被告陈述，其基于对原告和中介的信任没有仔细查看条款的内容，在签订合同时有打电话给房产抵押银行，沟通过解除查封的问题，银行让其到银行洽谈。上述事实有原告提交的《二手房买卖合同》、房地产权证与产权状况查询单、定金收据、《资金监管协议》及首期款交付凭证、律师函及送达情况证明；被告提交的资金托管协议、中介公司定金收据以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告依约支付购房定金并将首期款支付至指定银行监管账户后，被告未能依照合同约定的期限解除涉案房产的查封及抵押状态，导致房产交易无法继续进行，构成根本违约，据此，原告有权要求解除合同。由于双方在均确认房产交易已实际无法继续进行的情况下，于2015年6月份协商解除合同并共同向银行申请解除资金监管，双方以前述行为实际解除了合同，故本院认定涉案合同已经解除。关于定金的返还，虽然双方确认定金仍由中原地产托管，但定金系原告与被告之间的民事法律关系，收取定金的对象为被告，故原告有权要求被告直接返还定金5万元，被告在返还后可另行向中原地产主张定金。此外，依据合同约定，原告有权要求被告支付违约金5万元。综上，原告的诉请成立，本院予以支持。被告辩称其未看清合同条款而基于对原告和中介的信任签订合同，但没有证据证明涉案合同的签订存在欺诈、胁迫或重大误解等情形，本院对合同的效力予以认可，合同对双方均具有约束力，对该抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告毛张华与被告王豪于2015年3月10日签订的《二手房买卖合同》已经解除；二、被告王豪应于本判决生效之日起10日内向原告毛张华返还定金5万元；三、被告王豪应于本判决生效之日起10日内向原告毛张华支付违约金5万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 张凌炜人民陪审员 陈绍粦人民陪审员 蒋如秋二〇一五年十二月三日书 记 员 殷智华 关注微信公众号“”