（2015）丰民初字第21084号
裁判日期: 2015-12-03
公开日期: 2016-03-23
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与宋宏韬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,宋宏韬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第21084号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人林瑞瑞，女，1978年8月9日出生。被告宋宏韬，男，1970年2月20日出生。委托代理人刘蕾，北京声驰律师事务所律师。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告宋宏韬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张倩独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托代理人林瑞瑞，被告宋宏韬的委托代理人刘蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：原告于2002年1月30日与北京鼎恒房地产开发有限公司签订《鼎恒新星物业管理委托合同》，约定由原告向鼎恒新星小区提供物业服务，服务费为住宅每月每平方米2.5元，合同期限为物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定新的物业管理公司之日止。2011年9月21日原告与鼎恒新星业主大会、委员会签订了《鼎恒新星物业服务合同》，合同约定物业费为住宅每月每平方米2.5元，合同期限为自2011年9月21日至2013年9月20日止，如合同终止后尚未有新的物业服务企业承接，由原告继续按合同约定提供服务6个月，此期间物业服务费按合同约定的标准缴纳。被告系鼎恒新星小区1404号房屋的业主，房屋面积108.03平方米。被告尚未交纳2009年5月21日至2014年3月20日期间的物业费共计15575.85元，2008年1月1日至2014年12月31日期间的生活垃圾清运费180元，并要求被告交纳违约金4726.76元。被告宋宏韬辩称：我对原告所述房屋坐落、面积、产权人没有异议。2011年9月21日小区另行聘请了物业公司，并且由业委会签订了合同，但是原告把另一个公司打跑了，非要在这服务。原告的合同到2013年9月20日到期，原告陈述服务到2014年3月我不认可。原告和业委会签订的合同时原告采用不正当手段偷盖的。根据合同约定，物业费的缴费周期是每年9月21日起15日内缴纳当年9月21日至次年9月20日期间的物业费。原告现在起诉已经超过两年诉讼时效。综上，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告于2002年1月30日与北京鼎恒房地产开发有限公司签订《鼎恒新星物业管理委托合同》，约定由原告向鼎恒新星小区提供物业服务，服务费为住宅每月每平方米2.5元，合同期限为物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定新的物业管理公司之日止。2011年，鼎恒新星业主大会、委员会与均豪物业公司签订《鼎恒新星物业服务合同》，约定自2011年9月21日始由原告为丰台区丰台北路甲45号提供物业服务，住宅按2.5元／平方米·月收取。原告于2014年3月20日撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。鼎恒新星1404号房屋房屋面积为108.03平方米，现被告未交纳上述房屋2009年5月21日至2014年3月20日期间的物业费15575.85元及2008年1月1日至2014年12月31日期间的生活垃圾清运费180元。上述事实，有《鼎恒新星物业管理委托合同》、《鼎恒新星物业服务合同》及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为，北京鼎恒房地产开发有限公司与原告签订的《鼎恒新星物业管理委托合同》及鼎恒新星业主大会、业委会与原告签订的《鼎恒新星物业服务合同》对被告具有约束力。虽然在合同期满后未续签合同，但原告继续为该小区提供了物业服务，上述期间双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，故被告应向原告交纳2009年5月21日至2014年3月20日的物业费及垃圾清运费。鉴于被告拖欠物业费亦存在一定的理由，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告不认可原告所述欠费期间，但未提交证据证明实际交纳过上述期间的物业费，故本院对其上述意见不予采信。对被告所提诉讼时效的问题，因物业服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间持续主张权利。本案中，被告未提供充分证据证明原告明显怠于追索物业费，因此对被告提出的原告的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告宋宏韬于判决生效后十日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二〇〇九年五月二十一日至二〇一四年三月二十日期间的物业费一万五千五百七十五元八角五分及垃圾清运费一百八十元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百五十六元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担四十元（已交纳），由被告宋宏韬负担一百一十六元（于判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。代理审判员 张倩二〇一五年十二月三日书 记 员 李洋 搜索“”