（2015）辽审四民提字第00056号
裁判日期: 2015-12-29
公开日期: 2016-01-29
案件名称
再审申请人杨晓波因与被申请人大连金玉贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案再审判决书
法院
辽宁省高级人民法院
所属地区
辽宁省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
杨晓波,大连金玉贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第二百二十八条第一款，第二百三十一条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽审四民提字第00056号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：杨晓波，男，满族，住辽宁省抚顺市满族自治县。委托代理人：邰洋，辽宁智库律师事务所律师。委托代理人：宿婷婷，辽宁智库律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：大连金玉贸易有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区。法定代理人：芮香，该公司董事长。委托代理人：于国华，辽宁胜诚律师事务所律师。委托代理人：林树茂，辽宁东亚律师事务所律师。再审申请人杨晓波因与被申请人大连金玉贸易有限公司（以下简称“金玉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2014）大民二终字第752号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。杨晓波的委托代理人邰洋、宿婷婷，金玉公司的委托代理人于国华、林树茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告杨晓波向大连市甘井子区人民法院起诉称，杨晓波与金玉公司于2011年10月12日签订了《中南大厦四层租赁协议》，约定将甘井子区中南大厦四层共3560平万米出租给杨晓波经营KTV。杨晓波依约交付了租金110万元。双方又于2011年10月26日签订补充协议，明确原合同中的三处房产非金玉公司方所有，金玉公司有转租权。合同签订后，杨晓波进行了KTV装修，在装修过程中，案外人时天国出面阻止，并出具了房产证，证明该楼层的三处房产归其所有。至此，杨晓波才知道金玉公司对上述三处房屋无处分权。后来，杨晓波又得知金玉公司该处房产被银行设定了抵押权，期限为一年，金玉公司从该银行取得的贷款已经到期，该处房产存在被拍卖的风险。并且，四楼的整体面积不是3560平方米，而是3064.4平方米。基于以上事实，金玉公司的违约行为导致合同目的无法实现，合同无法继续履行。故诉至法院，请求法院判令：一、解除原、金玉公司签订的《中南大厦四层租赁协议》及补充协议；二、金玉公司返还杨晓波租金及押金合计110万元；三、金玉公司赔偿杨晓波损失892，737元；四、金玉公司支付看管费用81200元（自2011年12月4日至实际交接日，两人，每人每日150元）；五、金玉公司赔偿杨晓波贷款利息损失14万元（以1992737元为本金，年利率按7％计算，自2011年12月4日至判决生效之日）。一审被告金玉公司辩称，不同意杨晓波的诉讼请求。1．关于杨晓波提到的房屋承租面积问题，双方签订的中南大厦4层租赁协议第3条第1款明确约定，年租金为160万元，此租金为4层整层租金（含4个通道及独立电梯），此租金数额包含房产证件所体现的3060平方米及以外的其他约500平方米的使用面积，共计3560平万米，而案涉17套房屋产权证的面积就是3061．08平方米，说明杨晓波对于房产证件所体现的3060平方米是早就知道且没有异议的。至于其他约500平方米的面积，租赁合同附件4层分户平面图上有明确标注，显示的是套内建筑面积3061．08平方米，未分摊公用面积528平方米，528平方米就是自用两侧电梯间的面积194平方米×3层，可见其他约500平方米的面积是17套房屋之外的附属面积，该附件平面图有杨晓波的签字确认，属于其签订合同时明知的内容，另外双方签订合同约定的租金并不是房屋面积×单价，而是约定总的租金数额，因此实际上租赁物的面积与双方签订的租赁协议以及杨晓波所主张的合同解除实质上没有关联性。杨晓波作为多年从事KTV经营的负责人，且在大连开设有多家KTV，其在租赁房屋方面是非常有经验的，其在签订租赁协议之前也多次到该地点进行了实地考察，与金玉公司就租金的数额也多次进行协商，其最终是在对租赁物的现状认可之后才与金玉公司签订租赁协议。2．关于杨晓波诉状中提到的非金玉公司产权的3套房屋，在一审庭审中金玉公司提供了包括商品房登记传递单以及3套房屋的原购买人张滨、张经东、王红购买案涉3套房屋的商品房预售款发票，这3人与金玉公司签订的房屋租赁合同以及这3人收取金玉公司20年房屋租金的收条，另外还有杨晓波与金玉公司签订租赁合同时向杨晓波出示的这3人与相应的贷款银行签订的个人住房借款担保合同均能够证实，现在的产权人时天国购买房屋之前，另有其他购买人。原一审法官对时天国进行询问时，时天国自认其房屋是从原房主处购买。按照《合同法》的规定，房屋的出租人并不仅限于房屋产权人，也可以是房屋的承租人。虽然在2011年10月12日双方签订租赁协议时，租赁物的产权人是时天国，但金玉公司作为该3套房屋的承租人与原产权人签订租赁合同的时间是2009年12月31日，是在时天国取得产权之前，按照《合同法》的所有权变动不影响租赁合同的效力的规定，时天国是否同意将案涉房屋出租，并不影响金玉公司与原产权人签订的租赁合同的效力，在原租赁合同中明确约定金玉公司是有转租权的，而且时天国购买房屋时，金玉公司并不知情，时天国在金玉公司承租房屋之后的一年多时间，也没有到现场来过，显然金玉公司对这17套房屋是有处分权的，杨晓波提到金玉公司隐瞒实际产权人的情况与事实不符。3、关于杨晓波在诉状中提到的案涉房屋被设定抵押，按照《合同法》第216条的规定，作为出租人所负有的义务，是将租赁物交付给承租人，并且在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中作为出租人的金玉公司已经将房屋交付给了承租人，并且直到现在该租赁物也是符合约定用途的，可以说作为出租人的义务金玉公司已经履行完毕。根据《物权法》第190条的规定可以看出法律并不禁止设定抵押的房屋对外进行出租，而且杨晓波在承租案涉房屋时对于房屋被抵押的事实也是明知，并且没有异议的，因为在金玉公司向其提交的14套房屋的产权证复印件上，在他项权设定上已经明确载明该房屋已经设定为抵押，因此不存在金玉公司隐瞒抵押的情况，至于杨晓波提到的房产存在被拍卖的风险，这是杨晓波主观推测和臆断，其也认可只是存在风险，但目前为止没有发生实现抵押权的事实。本案中金玉公司履行了作为出租人的全部义务，杨晓波也并没有因为案涉房屋设定抵押受到实质性损害，也没有阻碍其承租权的行使，因此不构成解除合同的条件。综上，杨晓波的事实理由没有事实和法律依据的，恳求法院查明事实，驳回杨晓波诉讼请求。而且金玉公司按照合同约定交付了标的物，杨晓波应在2012年7月15日前交纳第一年的剩余租金60万元，而杨晓波至今没有交纳，且2013年6月1日前，杨晓波应交2013年7月1日至2014年7月1日的租金170万，故提出反诉，请求判令杨晓波立即支付拖欠的租金230万元及逾期付款的利息（自2012年7月16日起至判决生效确定的履行期限止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。对于金玉公司的反诉，杨晓波辩称，不同意金玉公司的反诉请求。因在合同的履行过程中，系金玉公司的违约行为导致合同无法继续履行，杨晓波已诉请解除合同，故不应继续交纳租金。大连市甘井子区人民法院经审理查明，2011年10月12日，杨晓波（乙方）与金玉公司（甲方）签订《中南大厦四层租赁协议》，协议第一条第1款约定，甲方是坐落在大连市甘井子区中南大厦B座（以下简称为该大厦）四楼（以下简称为该物业）位置，并附房屋产权及所有人复印件。第一条第2款约定，甲方同意乙方承租该物业四楼，甲乙双方确认承租面积按建筑面积计算（已包括大厦公用面积分摊），共计3060平方米及其他附属面积约500平方米、共计3560平方米。第二条物业租期、用途、免租期及续租第1款约定，承租期限自2011年10月1目起至2022年7月1日止，共10年。甲方自正式合同签订之日起为乙方让出九个月装修及前期准备的免费使用期。……第三条物业租金约定，该物业乙方承租期间年租金为160万元整，此租金为4层整层租金（含4个通道及独立电梯），此租金数额包含房产证件所体现的3060平方米及以外的其他约500平方使用面积、共计3560平方米。根据周围环境变化，自起租之日2012年7月1日的第二年起（即2013年7月1日起）、房租每年逐年递增10万元整，第十年不计递增房租：2011年10月1日—2012年7月1日与2012年7月1日—2013年7月1日，交付租金160万（即2011年10月1日—15日交付100万，2012年7月1日—15日交付60万）以上租金为2012年7月1日l—2013年7月1日租金。2013年7月1日—2014年7月1日交付租金170万元。第九条第1款约定，承租期间，发生下列情况之一的，本协议可以变更或解除：（1）乙方未能按照本协议约定，按时支付租金，逾期期限超过30日仍未支付的；甲方向乙方发出正式通知后，乙方7日内未回复解决的、协议解除并且乙方无条件退出。（2）因不可抗力因素致使该物业及其附属设施损坏，本协议不能继续履行。甲乙双方协商后解除协议。第九条第3款约定，租赁期内，除不可抗力外无论任何原因均不得解除本协议，如一方未征得另一方书面同意而单方解除本协议，或因一方违约另一方依据本协议约定的条款而行使解除权者，则一方须向另一方支付相当于两个月租金违约金；如该违约金数额不足以抵偿另一方因解除本协议所造成的损失，则违约一方仍需对此进行赔偿。签订合同时，金玉公司将其拥有产权的14套房屋的房屋产权证交予杨晓波查看，在房屋产权证的他项权利摘要中，写明房屋存在抵押的情况。2011年10月26日，原、金玉公司双方签订《中南大厦B座4层租赁补充协议》，该协议是在原合同基础上增加的新补充条款，协议对《中南大厦四层租赁协议》第一条所阐述的其他约500平左右的附属面积进行了说明，甲方出租的4楼整体面积的其中3处产权非甲方产权（三处房屋分别位于大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-1、28-4-13），甲方有转租权。该协议后附有金玉公司分别与张经东、张滨、王红于2009年12月31日签订的三份《房屋租赁合同》，约定张经东、张滨、王红分别将位于大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-1、28-4-13的房屋出租给金玉公司，房屋租期自2010年1月1日起至2040年12月31日止，并约定在使用期内金玉公司有权转租或转让。同时，金玉公司向杨晓波出示了张经东、张滨及王红与银行签订的住房借款合同。案涉合同签订后，杨晓波向金玉公司交付了租金100万元及押金10万元。杨晓波遂进入案涉房屋进行装修，但杨晓波称其在施工过程中，大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-1、28-4-13三套房屋的实际产权人时天国阻止其施工，导致其至今未装修完毕，无法经营，故诉至法院。又查，张滨作为买方与大连北亚房屋开发有限公司（以下简称北亚公司）作为卖方就大连市甘井子区中华西路28-4-1号房屋于2009年1月24日到大连市房地产交易登记中心办理商品房（经济适用房）合同登记备案，后张滨作为义务人与中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行作为权利人于2009年5月8日到该中心办理了预购商品房（经济适用房）抵押权预告登记。2010年12月30日，张滨与北亚公司到该中心办理了商品房（经济适用房）合同登记备案注销注销，次日北亚公司与时天国办理了商品房（经济适用房）合同登记备案，时天国于2010年12月31日取得了房屋产权。大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-13两套房屋也经过了上述流转过程。另，杨晓波起诉时认为金玉公司在履行合同的过程中存在欺诈，故诉至法院请求撤销原、金玉公司签订的《中南大厦四层租赁协议》及补充协议。经过第一次庭审，原一审法院认为金玉公司在履行合同的过程中不存在欺诈，故向杨晓波释明是否需变更诉讼请求，杨晓波在原一审法院释明后，向原一审法院递交了变更诉讼请求申请书，请求将其诉讼请求变更为解除原、金玉公司签订的《中南大厦四层租赁协议》及补充协议。原一审法院予以准许。但金玉公司认为杨晓波变更诉讼请求违反法律规定，故不同意杨晓波变更诉讼请求。大连市甘井子区人民法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，在诉讼过程中，当事入主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。在本案的审理过程中，原审法院认为，杨晓波、金玉公司双方签订《中南大厦四层租赁协议》、《中南大厦B座4层租赁补充协议》是出于双方自身真实意思表示，虽双方对合同的签订内容及履行存在分歧，但金玉公司并不存在导致杨晓波违背真实意思的欺诈行为，为了不因当事人对法律关系的错误认识和对民事行为效力的错误认定而造成累诉，节约诉讼成本，提高诉讼效率，原审法院依法向杨晓波予以释明，在原审法院释明后，杨晓波变更诉讼请求符合法律规定，故应予以准许。合同解除有约定解除和法定解除之分，本案杨晓波诉请解除合同并不符合双方约定的解除合同的条件且并未协商一致，故本案解除属法定解除。法定解除有四种情形，杨晓波是以“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由，请求解除双方签订的《中南大厦四层租赁协议》、《中南大厦B座4层租赁补充协议》。杨晓波陈述其与金玉公司签订租赁协议是为了经营KTV，但由于金玉公司存在如下违约行为，导致其无法经营KTV即合同目的无法实现：1．杨晓波在装修过程中，作为大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-1、28-4-13三套房屋实际产权人的时天国出面阻止，杨晓波才知道金玉公司对上述三处房屋无处分权，导致杨晓波无法继续装修，至今仍无法经营KTV；2．金玉公司该处房产在银行设定了抵押权，期限为一年，金玉公司从银行取得的贷款已经到期，该处房产存在被拍卖的风险；3．四楼的整体面积不是3560平方米，而是3064.4平方米。对于第1点，原审法院认为，根据大连市房地产交易登记中心出具的商品房（经济适用房）合同登记备案传递单和预购商品房（经济适用房）抵押权预告登记可知，在金玉公司分别与张滨、张经东、王红签订房屋租赁合同时，张滨、张经东、王红具有处分房屋的权利，金玉公司与张滨、张经东、王红签订的房屋租赁合同有效。房屋租赁合同中明确约定金玉公司具有转租的权利，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”金玉公司与张滨、张经东、王红签订的租赁合同在三套房屋所有权发生变更后仍然有效，即金玉公司对三套房屋仍具有转租权。同时杨晓波还应提供相应的证据证明时天国阻止其施工导致其无法正常经营，杨晓波提供的照片无法反映出案外人时天国存在阻挠行为，在无其他证据予以佐证的情况下，对杨晓波的该诉称理由不予采纳。对于第2点，产权人为金玉公司的案涉房屋现并未被拍卖，杨晓波所述只是一种风险，而不是实际发生的情况，且在合同签订时，杨晓波查看过金玉公司的房屋产权证，应对房屋已抵押的情况清楚，也并未提出异议，故对杨晓波的该诉称理由亦不予采纳。对于第3点，根据原、金玉公司双方签订的《中南大厦四层租赁协议》第一条第2款的约定可知，原锄的是案涉物业四楼，承租面积为3060平方米及其他附属面积约500平方米，杨晓波在签订合同之始即清楚案涉房屋的面积，即使实际存在500平方米的差额，也不符合合同解除的法定条件。综上，金玉公司在履行合同的过程中不存在过错，无违约行为，杨晓波的请求不符合法定解除的条件，故不应得到法院的支持。关于金玉公司提出的要求杨晓波支付230万元租金的反诉请求，因杨晓波与金玉公司签订的合同合法有效，杨晓波应履行交付租金的合同义务。但因金玉公司未交纳170万元租金的诉讼费用，故对170万元的请求不予处理，对60万元的数额予以支持，关于金玉公司要求的杨晓波支持逾期付款利息的请求符合法律规定，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十曰内，原告（反诉被告）杨晓波向被告（反诉原告）大连金玉贸易有限公司支付租金60万元及利息（自2012年7月16日起至判决确定的履行期限止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）杨晓波的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）大连金玉贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费本诉24，660元（杨晓波已预交），由杨晓波自行负担；反诉4930元（金玉公司已预交），由杨晓波负担，杨晓波应于判决发生法律效力之日起十日内支付金玉公司。宣判后，杨晓波不服，向辽宁省大连市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判第一、二项，依法改判。其主要上诉理由是：1．一审判决认为金玉公司对其不享有产权的三套房屋根据“买卖不破租赁”的原则仍有权转租是错误的。因案外人张滨、张经东、王红未取得房屋产权而对外出租，属于无权处分，本案不应适用“买卖不破租赁”，原审适用法律错误。且时天国与上述三人不存在购房关系，其是从北亚公司购买的商品房，在时天国不予追认的情况下，该三人与金玉公司签订的租赁合同无效，金玉公司将该三套房屋转租给杨晓波的行为当然更无效。原审法院根据对时天国代理人的询问，认定时天国系从原房主处购买案涉房屋，该询问笔录取证程序违法，内容与书面证据矛盾，不应作为认定案件事实的依据。2．原审判决认定金玉公司在履行合同过程中不存在过错，无违约行为，杨晓波的请求不符合法定解除的条件也是错误的。因金玉公司在将其不享有产权的房屋转租给杨晓波时，向杨晓波提供了转租房屋的错误权属信息，导致杨晓波相信其有处分权而与之签订了租赁合同，金玉公司存在过错。现时天国拒绝出租其享有权利的三套房屋，导致杨晓波租赁整层房屋经营KTV的合同目的不能实现，故有权根据法律规定解除合同。3．原审判决驳回杨晓波要求金玉公司赔偿损失的请求也是错误的。根据双方合同约定及法律规定，因金玉公司原因导致合同解除，金玉公司应赔偿杨晓波的损失。4．原审判决认定杨晓波与金玉公司签订的合同合法有效，杨晓波应履行交付租金的合同义务，适用法律错误。金玉公司表示服从原审法院判决。大连市中级人民法院二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。大连市中级人民法院二审认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案关于杨晓波提出的第一个上诉观点，从已查明的事实可以看出，亲涉位于甘井子区中华西路28-4-1号、28-4-10号、28-4-13号三套房屋原系由张滨、张经东、王红购买，并进行了“商品房合同登记备案”和“预购商品房抵押权预告登记”，即使该三人未办理上述房屋的产权，亦不影响其对房屋进行处分。另外，上诉人提交的时天国与大连北亚房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系复印件，且未提供其他的交款或交房等手续，结合时天国代理人陈述的时天国的房屋系从原房主手里购买的事实综合分析，不能得出时天国购买案涉房屋的时间系《商品房买卖合同》显示的时间之结论；再者，时天国取得上述三套房屋产权时，该三套房屋已由原房主出租给金玉公司，根据《合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故时天国同意与否不影响金玉公司与原房屋权利人签订的租赁合同及金玉公司与杨晓波签订的转租合同的效力，对杨晓波此项主张不予支持。至于杨晓波提出王红等三个案外人与开发商间的合同不是真实的，只是为得到贷款而签订的假合同一节，虽然王红对此予以证实，但王红的证言不能否认有其本人签字的个人住房借款合同、房屋租赁合同、租金收条等书证，故对杨晓波此项主张不予支持。至于杨晓波提出原审法院所作的调查笔录违法一节，属于杨晓波对法律理解有误，因法院有权对案件的事实向当事人及其代理人进行询问核实。关于杨晓波提出的第二个上诉观点，杨晓波在原审提供的证据不足以证明案外人时天国阻挠了上诉人杨晓波对案涉房屋的装修，故不存在租赁合同目的不能实现的问题。即使上述三套房屋的产权人是时天国，如前所述的理由，因金玉公司与房屋原权利人签订租赁合同在先，产权的变动，不能影响此前签订的租赁合同的效力，故杨晓波此项上诉主张不能成立。关于杨晓波提出的第三、第四个上诉观点，前文已阐述，案涉合同不符合解除条件，自然不涉及合同解除后的赔偿责任；因杨晓波未按合同约定交付租金，原审判令其履行交付租金的义务符合法律规定，故对杨晓波此两项上诉主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24，660元，由上诉人杨晓波承担。杨晓波申请再审称：1、位于大连市甘井子区中华西路28-4-1、28-4-10、28-4-13号三套案涉房屋系案外人时天国购自开发商北亚公司，二审法院认定时天国自张滨、张经东、王红处购得该三套房屋，认定事实错误。2、基于对上述事实的错误认定，在不具备买卖不破租赁适用前提的情况下，二审法院错误适用“买卖不破租赁”原则，认定即使该三套房屋所有权发生变更，金玉公司仍有权转租该三套房屋，属于适用法律错误。3、原判认定杨晓波与金玉公司签订的租赁合同不符合解除条件，不涉及合同解除后的赔偿责任，认定事实及法律适用均存在错误。4、关于王红的证人证言，王红作为案涉房屋的购房当事人，其本人出庭说明其与北亚公司签署购房文件及与金玉公司租赁合同的真实意图，当然具有证明力。王红不可能提供其没有交付房款、没有收取租金的证据，应由金玉公司提供其已交付租金的证据。原审法院错误分配举证责任，对证人王红的证言不予采信系适用法律错误。5、杨晓波曾书面要求法院依法收集“2011年11月14日华东路派出所街警记录”，用以证明案外人时天国阻挠杨晓波对案涉房屋进行装修，但法院未予调查，属于《民事诉讼法》第二百条第（五）项规定的“对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的”再审情形。6、根据最高法院公布的指导案例，王红与开发商签订的房屋买卖协议应属无效，故其与金玉公司的租赁合同也是无效的，故本案并不属于买卖不破租赁的适用情形。综上，请求本院依法判令撤销大连市中级人民法院（2014）大民二终字第752号民事判决，维持大连市甘井子区人民法院作出的（2012）甘民初字第3929号民事判决。本院再审期间，杨晓波向法院提交书面说明，明确放弃主张金玉公司赔偿其装修损失77万元及该损失相应利息的诉讼请求，并最终确认诉讼请求为：1、请求判令解除双方签订的《中南大厦四层租赁协议》及补充协议；2、请求判令金玉公司返还杨晓波租金及押金合计110万元；3、请求判令金玉公司按照中国人民银行同期贷款基准利率标准向杨晓波支付自原一审判决作出之日起至实际支付之日的租金及押金的利息。金玉公司辩称：1、不同意杨晓波的再审请求。对于案涉三套争议房屋系原产权人张滨、张经东、王红购买是客观存在的事实，有买卖合同书、省级税务部门出具的购房发票、按揭贷款以及抵押手续，这些在原审中我方都已提供，能够证明三购房者的购房行为是有效的、合法的，我方认为三购房户对其购得的房屋做出租赁的行为是符合法律规定的，在合同允许转租的情况下，金玉公司进行转租的行为也是合法有效的。时天国直接与开发商签订房屋买卖合同，是为了避税，该行为不应受法律保护。时天国事后的产权不能约束三购房人在有房屋支配权期间作出的租赁行为。2、王红签订买卖合同及抵押贷款等一系列法律文件均系其真实意思表示，在法律上已经生效，王红的证言无法推翻王红系案涉争议房屋一手买受人的身份和地位，杨晓波没有证据证明王红的购房行为是无效的。金玉公司与杨晓波的租赁合同合法有效，且不符合合同解除条件，应继续履行，请求法院依法驳回杨晓波的再审请求，维持二审判决。本院审理查明的事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为杨晓波与金玉公司签订的案涉《中南大厦四层租赁协议》及补充协议是否符合解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第第二百一十六条、第二百二十八条、第二百三十一条的相关规定，出租人应具有交付租赁物、在租赁期间保持租赁物符合约定用途、对物的瑕疵担保以及权利的瑕疵担保义务。本案中，杨晓波因经营KTV需要，与金玉公司于2011年10月12日签订案涉《中南大厦四层租赁协议》，约定金玉公司将中南大厦四层整体租赁给杨晓波使用，租期十年。签订后，杨晓波如约向金玉公司支付了租赁费100万元及押金10万元，履行了承租人的付款义务。后双方又于2011年10月26日签订补充协议，明确约定“甲方（金玉公司）出租的4楼整体面积的其中3处产权非甲方产权，甲方与3处产权合同有转租权，并与甲乙方签订的租赁合同不发生冲突，如乙方因此3处产权的任何原因所导致的经济损失都由甲方负责”。双方当事人对案涉租赁房屋系杨晓波用于KTV经营均无异议。金玉公司作为案涉租赁合同的出租人，应保证在租赁期间租赁房屋符合约定的用途，使承租人杨晓波能够对该租赁房屋的使用达到其经营KTV的合同目的。但杨晓波称其在对案涉租赁房屋进行装修过程中，遭到了案外人时天国出面阻止，时天国向其出具了案涉三套争议房屋的产权证，并表示不同意其承租该三套房屋。时天国的委托代理人邹红媛于2012年9月25日接受一审法院询问时确认了时天国不同意杨晓波装修、使用其房屋的事实。因争议的三套房屋系分散在中南大厦四层的不同位置，该三套房屋无法装修，直接导致杨晓波租赁中南大厦整个四层房屋用于经营KTV的合同目的无法实现，故案涉租赁合同符合法定的解除条件，故对杨晓波要求解除案涉《中南大厦四层租赁协议》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。而金玉公司要求杨晓按合同约定继续给付租金于法无据，本院不予支持。根据案涉《中南大厦B座4层租赁补充协议》的约定，金玉公司应对因案涉三套争议房屋所导致的经济损失承担赔偿责任。本案中，杨晓波的经济损失应包括因履行合同而交付房租及押金共计110万元的利息损失以及因信赖合同可以正常履行而对租赁物进行装修所造成的损失，租金利息损失应以最后一笔租金交付之日起算。但因杨晓波在再审期间，明确放弃对装修损失赔偿的诉讼请求，并主张租金利息损失从最初的原一审判决作出之日即2012年10月19日开始计算，在此之前的利息予以放弃。因上述主张系杨晓波对其自身权利的处分，故本院予以准许。关于杨晓波一审所提看管费用的诉讼请求，因再审时未再主张，本院对此不予处理。综上，一、二审法院认定事实清楚，但适用法律错误。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2014）大民二终字第752号民事判决和撤销辽宁省大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第59号民事判决；二、解除杨晓波与大连金玉贸易有限公司于2011年10月12日签订的《中南大厦B座4层租赁协议》及2011年10月26日签订的《中南大厦B座4层租赁补充协议》。三、大连金玉贸易有限公司于本判决生效之日起10日内返还杨晓波已付租金100万元及押金10万元，共计人民币110万元及相应的利息（利息以110万元为本金，从2012年10月19日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回大连金玉贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件收费案件受理费本诉24，660元（杨晓波已预交），反诉4930元（金玉公司已预交），二审案件受理费24，660元，均由金玉公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 高山丹代理审判员 郝 佳代理审判员 刘丙江二〇一五年十二月二十九日书 记 员 宋 宇 微信公众号“”