福建省安溪县人民法院执 行 裁 定 书（2015）安执异字第12号案外人洪榕滨，男，1988年10月10日出生，汉族，南安市人，住福建省南安市。申请执行人陈荣招，男，1982年10月23日出生，汉族，厦门市人，住福建省厦门市湖里区。被执行人王富成，男，1993年1月15日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。被执行人王启用，男，1965年11月26日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。本院在执行申请执行人陈荣招申请执行被执行人王富成、王启用民间借贷纠纷一案中，案外人洪榕滨于2015年12月8日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人洪榕滨称，2014年11月26日，案外人与王富成及其委托代理人就位于厦门市湖里区裕隆国际大厦2号办公研发楼8层03单元（即厦门市湖里区安岭路989号803单元）签订了《房产预约买卖协议书》，双方约定案外人以1431550元向被执行人王富成购买该房产，并就购房款的支付、房产交付、税费的承担及违约责任等相关事项作了详细约定。协议书签订后，案外人依约支付了全部交易购房款，但王富成始终未能依约履行交房及协助办理权属过户登记手续等义务。因此，案外人已于2015年9月9日向厦门市湖里区人民法院提起诉讼。贵院将案外人位于厦门市湖里区裕隆国际大厦2号办公研发楼8层03单元（即厦门市湖里区安岭路989号803单元）当做被执行人王富成的财产予以查封执行的行为，严重损害了案外人的合法权利。为了维护自身合法权益，案外人提出执行异议，请求立即终止（2015）安执字第3369号案件的执行，解除对位于厦门市湖里区裕隆国际大厦2号办公研发楼8层03单元（即厦门市湖里区安岭路989号803单元）房产的查封。申请执行人陈荣招认为，案外人不是本案的利害关系人，不是执行异议适格的诉讼主体，其异议申请依法应予驳回。
一、本案是因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的还款义务而引发的执行，本案执行过程中，贵院依法查封了王富成名下址在厦门市湖里区安岭路989号803号单元房产，该房产在贵院查封时，不存在任何权属争议，依法属于被执行人可供执行的财产。贵院查封行为正确合法，不存在查封。
二、异议人对涉讼房产不享有任何权利。案外人与王联春签订的《房产预约买卖协议书》是二人恶意串通的产物。该协议的签订并未征得所有权人王富成事先同意或者事后追认。且王联春与案外人配偶是兄妹关系。即使该协议有效，对被执行人也不产生法律拘束力。
三、该协议落款时间的涂改内容显示签订的年份是2015年而非2014年。即使王联春业经王富成授权，对涉讼房产享有处分权，那么案外人取得的只是债权期待权，并不能对抗物权。之后的履行不能，案外人应当向王联春和王富成主张违约责任。更何况案外人并未支付任何购房款项，被执行人对该协议签订事宜也予以否认。案外人提交的证据显示，其向物业公司缴付的三千元通过网银转账，而高达一百多万的购房款却只有一纸收据，不合常理。
四、如案外人有意向支付购房款，在案外人与王联春将全部购房款支付至贵院执行账户并取得被执行人王富成追认的情况下，该协议存在得以全面履行的可能。
五、案外人与王联春恶意串通编造虚假房屋买卖合同，恶意侵占涉讼房产，干扰阻碍执行顺利进行，依法应予以严惩。案外人洪榕滨提供以下证据证明其异议主张：1.居民身份证复印件，证明案外人洪榕滨和被执行人王富成的身份情况；2.《房产预约买卖协议书》复印件，证明案外人以1431550元向被执行人购买厦门市湖里区裕隆国际大厦2号办公研发楼8层03单元房产，并就购房款支付、房产交付、税费的承担及违约责任等相关事项作详细约定的事实。3.厦门市地方税务局通用机打发票联及五缘印象物业服务中心出具的《收款收据》，证明该房产已由案外人装修并使用的事实。4.厦门市湖里区人民法院受理案件通知书，证明涉讼房产纠纷案件已经立案受理的事实。5.《厦门市商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》复印件，证明被执行人王富成系涉讼房产权利人的事实。6.《收条》及《银行转账凭证》，证明案外人支付全部购房款的事实。7.厦门市鹭江公证处出具的《公证书》，证明被执行人王富成与王联春签订委托书，委托王联春代为办理涉讼房产相关手续的事实。上述证据1、4、5、7具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。证据2中的《房产预约买卖合同》，无法确认其真实性，对该份证据本院不予认定。证据3中发票以及收款收据并未明确写明付款方的姓名，仅写明付款方的房号，该份证据可以证实涉讼房产已经向物业单位缴纳相关费用，并无法证实案外人主张的由其装修并使用。证据6中的收条，案外人未向本院提供原件，且该份收条无相关付款凭证予以佐证，真实性无法确认，《银行转账凭证》可以证实案外人向厦门安之信物业管理有限公司支付3543元，但该份证据无法体现案外人缴纳的是何种款项，对该份证据的关联性本院不予认可。申请执行人陈荣招提供以下证据证明其答辩主张：民事综合查询表、厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第6576号民事裁定书以及王富成的答辩状，证明案外人洪榕滨2015年6月15日在厦门市湖里区人民法院因房屋买卖合同纠纷起诉被执行人王富成，于2015年7月3日开庭因证据不足撤诉，于2015年9月9日再次起诉，于2015年11月19日再次撤诉。上述证据中厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第6576号民事裁定书能够客观真实地反映出案外人因与被执行人王富成房屋买卖合同纠纷，向厦门市湖里区人民法院提起诉讼后主动撤诉，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。民事综合查询表以及王富成的答辩状，来源不清，无法确认其真实性，本院不予认可。
本院查明：被执行人王富成于2014年10月24日向申请执行人陈荣招借款人民币30万元、于2015年1月3日借款30万元，约定月利率3%；于2015年4月20日借款20万元。被执行人王启用为上述借款提供连带保证责任担保。王富成收据借条给陈荣招收执。借款后，王富成给付陈荣招利息至2015年4月，后因被执行人未能偿还上述借款及利息。申请执行人陈荣招于2015年6月4日向本院提起民事诉讼。陈荣招于2015年6月8日向本院提出财产保全申请，本院于2015年6月8日作出（2015）安民初字第3731-1号民事裁定书，裁定：“一、查封被告王富成所有的址在厦门市湖里区裕隆国际大厦2号办公研发楼8层03单元房产。查封期间，上述房产内的财产由王富成自行负责保管；……”本院于2015年8月3日作出（2014）安民初字第3731号民事判决，判令：“一、被告王富成应于本判决生效之日起10日内偿还尚欠原告陈荣招借款人民币800000元及利息（其中600000元自2015年6月4日起，按月利率2%计算至本判决生效确定还款之日止；200000元自2015年6月4日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决生效确定还款之日止）；
二、被告王启用对上述款项承担连带清偿责任；
三、被告王启用在承担保证责任后，有权向被告王富成追偿；
四、驳回原告陈荣招的其他诉讼请求。”该判决生效后，陈荣招于2015年9月8日向本院申请强制执行。案外人洪榕滨于2015年11月19日对执行标的提出书面异议。另查明，2014年10月20日，被执行人王富成与王联春在厦门市鹭江公证书签订《委托书》，委托内容为王富成委托王联春在王富成的权利范围内代为办理涉讼房产的相关手续。洪榕滨因房屋买卖合同纠纷向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，于2015年11月19日以双方欲庭外和解为由申请撤诉，厦门市湖里区人民法院于2015年11月19日作出（2015）湖民初字第6576号民事裁定书，裁定准予洪榕滨撤回起诉。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案外人提交的证据中，并不能证明案外人洪榕滨购买涉讼房屋的事实，且王富成的委托代理人王联春出具的收条中涉及的金额达数百万，却未能提供该款项的付款方式，案外人洪榕滨是否已经支付全部价款，事实依据不足。综上，案外人洪榕滨证明其已经合法、善意取得该房产所有权的证据不足。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人洪榕滨对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，
裁定如下：驳回案外人洪榕滨的异议。本裁定送达后即发生法律效力。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈志生
审 判 员 林王敏
代理
审判员 施路云
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 陈 洁附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：…….（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 关注公众号“”