广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第193号原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇荷村大道**号。负责人刘铭乐。委托代理人曾祥辉，广东百科律师事务所律师。被告麦广明，男，1973年12月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人黄正中，广东东成律师事务所律师。原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称：荷村股份社）与被告麦广明因土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2015年4月22日进行了第一次庭前交换证据。期间荷村股份社就租金市场价申请评估。于2015年12月18日、25日进行了第一次、第二次公开开庭审理。两次庭审，原告的委托代理人曾祥辉，被告的委托代理人黄正中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年12月24日，原告与被告就涉案土地签订租赁合同，租赁期限至2014年12月31日届满，现由于双方没有签订续租合同且被告拒不返还涉案土地。据此，原告请求法院判令：
一、被告拆除涉案承租土地上的建筑物及其他附属物，将涉案土地返还给原告；
二、被告支付使用费（从2015年1月1日起至返还土地、厂房之日止，使用费按评估结果计算）；
三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，在原告按被告主张的厂房价值（按被告另案起诉原告的诉讼请求标的）赔偿的前提下，被告将涉案土地返还，假如原告无能力赔偿，则被告不同意返还土地，要求继续承租土地。原告在诉讼过程中提供的证据及被告的质证意见：1.土地租赁合同一份（原件），证明原、被告原来的租赁合同关系已到期。被告质证认为，对真实性无异议。但从合同内容看出，涉案厂房建筑物的所有权属被告所有，另，合同有三个版本，被告认为其中一个版本约定合同期满前拆除是明显有失公平的，因合同期满前的地租被告已交纳，因合同未到期就要求拆除，显失公平。2.顺规土复【2003】101号文件、顺规土补【2003】153号文件、建设用地批准书各一份（均为复印件），证明涉案土地是工业用地。被告质证认为，无异议。3．评估报告书、发票、鉴定费分配方案各一份（均为原件），证明案涉土地现时的租金价格。被告质证认为，土地租金标准根本不存在可比性，这导致评估对象土地租金标准畸高。有部分合同的面积与评估报告的面积不一致。4.退回租金明细表及转款凭证（原件），证明已退回部分款项给原告。被告质证认为，由我们回去核对，对于租金问题可以延续到双方结算时进行核对。被告在诉讼过程中提供的证据及原告的质证意见：1.土地租赁协议书十七份（复印件），证明涉案土地的市场租金标准远低于原告的公告标准。原告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，是原告与其他租户签订，与本案无关。2.评估书摘要四份、公告一份（均为复印件），证明原告公告的续租租金标准远远高于市场租金标准。原告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，是其他的案件的评估结果，不能证明涉案土地的租金。3.荷村工业区交通管制相片5张（打印件）、评估报告四份（原件）、乐从小布钢材市场现在现场照片一张（打印件）、公告一份（复印件）、中标公告一份（复印件）、乐从镇小涌工业区租金说明一份（复印件）、乐从镇上华工业区租赁合同一份（复印件），证明：（1）现在的评估报告对涉案土地的租金评估标准畸高。（2）原告提供的荷村工业区招租公告上的每年每亩7万元、每年每亩10万元、每年每亩13万元的标准是完全脱离客观事实。原告质证认为，对真实性、合法性、关联性不予确认，无论时间、地点都与本案无关，不能证明其证明内容。4.荷村系列案承租当事人交租情况及相应的银行转账凭证，证明合同期满后的交租情况。原告质证认为，对真实性、合法性无异议，有部分已退回。经庭审质证，本院对当事人提供的上述证据作如下认证：
一、原告提供的上述证据1、2，被告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。证据3《评估报告书》原被告双方均不要求鉴定人出庭质证。另案中，鉴定人出庭，回答了当事人就报告书提出的疑问。该鉴定报告形成程序合法，鉴定机构具备相应资质，鉴定人已在另案中就当事人提出的质疑作了回答，鉴定结论亦没有不当之处，故本院予以采纳。证据4因原被告双方均同意在本案中暂不计算原告的付款情况，故该证据本院不予采纳。
二、被告提供的上述证据1、2，原告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。证据3，应以《评估报告书》为准。证据4，因原被告双方均同意在本案中暂不计算原告的付款情况，故该证据本院不予采纳。审理查明，2008年12月24日被告与原荷村资产办签订《土地租赁协议书》一份，约定被告租用荷村工业东路28-34号的土地，土地面积为二亩三分，每年租金每亩20000元，每年每亩递增1000元。期满后双方协商续租，如协商不成，则在协议终止或解除后30日内，由被告自行拆卸搬迁土地上自建的建筑物体、设备等。诉讼期间，原告就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为15304元，建筑物月租金为4611元。庭审中，原被告双方均同意在本案中暂不扣减原告在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。另查明，2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）[2001]115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。
本院认为,本案争议焦点在于：
一、被告应否拆除案涉土地上的建筑物，并返还原告案涉土地；
二、被告应否支付原告合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、被告应否拆除案涉土地上的建筑物，并返还原告案涉土地.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原被告就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，被告应向原告返还案涉土地。被告在使用案涉土地期间，自行构建了地上建筑物，根据合同约定，期满后双方协商续租，如协商不成，则在协议终止或解除后30日内，由被告自行拆卸搬迁土地上自建的建筑物体、设备等。从合同约定可见，首先，案涉租赁土地为临时租用，被告在投入构筑地上建筑物时应当考虑租赁期较短及可能不能续租的风险。其次，在合同不再履行的情况下，被告应当预见需拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物。再次，按合同约定，合同期满后，被告需拆除建筑物，并不是原告需赔偿或补偿被告建筑物及附着物的残余价值。综上，原告要求被告拆除案涉土地上的建筑物，并返还原告案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，本院予以支持。
二、被告应否支付原告合同到期后的使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原租赁合同届满后，被告没有依合同约定及法律规定，向原告交还案涉土地。被告因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向原告支付使用费。租赁合同期满前，原告已发出公告，提出了新的要约，可见原告不同意按原合同约定继续履行与被告的租赁关系。被告也不同意按原告于公告中的条件订立新的租赁合同，故也不能按公告条件计算租金。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同及公告内容对原被告双方均不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，原告要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金为15304元，建筑物月租金为4611元。据此，被告应按土地月租金为15304元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向原告支付土地使用费。在原合同期满后，被告可能仍有向原告付款的情况，因原被告双方均同意待案件终审后共同核对扣减，故本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告麦广明应在本判决发生法律效力之日起三十日内拆除位于佛山市顺德区乐从镇荷村工业东路28-34号的土地上的建筑物及其他附着物，并将上述土地返还原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社；
二、被告麦广明应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金15304元计算）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费165.15元，由被告麦广明负担。评估费3000元，由原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社负担1500元，由被告麦广明负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黄敏玲
审 判 员 岑文豪
人民陪审员 刘 虹
二〇一五年十二月二十九日
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