广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第16号原告（反诉被告）莫锐璇，男，1948年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托代理人麦永康，广东天道勤律师事务所律师。委托代理人周振普，广东天道勤律师事务所律师。被告佛山市顺德区乐从镇荷村村民委员会，住广东省佛山市顺德区乐从荷村。负责人刘铭乐。被告（反诉原告）佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住广东省佛山市顺德区乐从荷村大道**号。负责人刘铭乐。两被告共同委托代理人曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
原告莫锐璇与被告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称：乐从荷村股份社）、佛山市顺德区乐从镇荷村村民委员会因土地租赁合同纠纷一案及反诉原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社诉反诉被告莫锐璇因土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。本案于2015年2月2日进行了第一次公开开庭审理。期间乐从荷村股份社就租金市场价申请评估。于2015年12月18日进行了第二次公开开庭审理。第一次庭审，原告（反诉被告）莫锐璇及其委托代理人麦永康、周振普，被告（反诉原告）的委托代理人曾祥辉到庭参加诉讼。第二次庭审，原告（反诉被告）的委托代理人麦永康、周振普，被告（反诉原告）的委托代理人曾祥辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告前身是顺德市乐从镇荷村村民委员会。于1998年村委会为了发展经济，决定划拨土地用于召商引资办企业，村干部在会议上向一众有意向的投资者承诺:各投资人自带资金建厂经营的，一律可以租赁土地并每年租金递增5%的形式长期经营使用，又基于租赁合同的合法化，租赁合同需分期续签。在此情况下，原告遂于2000年与村委会签订为期10年的租赁合同，并约定了租金的计算支付方式及其它事项。事后原告投入巨资建厂经营。于2008年村委会改由乐从镇荷村村资产管理办公室与原告按原合同约定的条件续签了为期5年的租赁合同。2014年7月16日，两被告出示公告，此后又出台一份完全违背原租赁合同约定及严重不平等的新版租赁合同，令原告无法接受。据此，原告起诉请求：
一、确认原告对位于乐从镇荷村村委会工业区东路65-67号土地有优先租赁权，以及两被告应按原租赁合同约定的每年递增5%租金继续租赁给原告使用；
二、本案诉讼费用由两被告承担。
被告辩称，原告的起诉没有事实及法律依据，优先权必须在同等条件下原告才享有优先权，出租条件应由出租人提出。本案原告虽然想继续承租，但与出租人没有达成一致意见，不存在优先权的提出，故在合同期满的情况下，原告应将租赁物返还给出租人。反诉原告反诉诉称，原告与被告就涉案土地签订租赁合同，租赁期限至2014年12月31日届满，现由于双方没有签订续租合同且被告拒不返还涉案土地。据此，反诉原告请求法院判令：
一、反诉被告将涉案土地及厂房返还给反诉原告；
二、反诉被告支付使用费（从2015年1月1日起至返还土地、厂房之日止，使用费按评估结果计算）；
三、本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告变更第一项诉讼请求为只要求反诉被告返还土地，不要求其返还上盖。反诉被告反诉辩称，1.应按原合同交纳土地租金给我。2.被告在反诉的事实及理由的事实上，陈述是厂房的租赁合同与事实相违背，厂房的所有权属原告，原告只是一直租用空白的土地。（以下原告及反诉被告统称为原告，被告及反诉被告统称为被告）原告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及两被告的质证意见：1.原告身份证、两被告组织机构代码证各一份（均为复印件），证明原、被告诉讼主体资格。两被告质证认为，没有异议。2.顺德市乐从镇荷村村委会工商企业租赁土地协议一份（原件），证明原告于1998年开始租用案涉土地，当时是响应荷村招商引资，在土地上自行投建新建厂房，当时村委明确表示除国家增收外，该土地及地上建筑一直租赁给原告使用，建筑物的所有权归原告所有。两被告质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告的证明内容只是原告的单方意思表示。3.土地租赁协议书、补充协议各一份（原件），证明2008年原、被告双方按前一份租赁协议租金的递增幅度续签至2014年12月31日。两被告质证认为，没有异议。4.租赁合同一份（打印件），证明被告提出一个不合理的租金标准，并且要求期满后建筑物归被告所有，因此，原、被告双方一直未能就续签合同达成一致。两被告质证认为，没有异议，是被告开出的租赁条件。5.租用土地协议书一份（复印件），证明因公告里提到股份社与村委会共同涉及的事项作为附带的证据。两被告质证认为，没有异议，但村委会不是本案适格的被告。6.公告一份、通知各一份（均为复印件），证明被告先要求将案涉土地收回统一开发，后又以高于原约定的租金出租。两被告质证认为，对真实性没有异议。被告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及原告的质证意见：1.荷村集体资产管理协议一份（复印件），证明荷村所有资产都由荷村股份社经营管理。2.关于荷村全部土地物业归股份社管理方案一份（复印件），证明荷村所有资产都由荷村股份社经营管理。原告质证认为，对证据1-2的真实性不予认可，都是被告内部管理的文件，原告不清楚。3．评估报告书、发票、鉴定费分配方案各一份（均为原件），证明案涉土地现时的租金价格。原告质证认为，对真实性无异议，质证意见与其他案件一致，详见书面质证意见。测量面积与实际租赁合同的面积不一致，应以合同面积为准。原告在反诉部分的证据与本诉相同。被告在反诉部分的证据与本诉相同。经庭审质证，本院对当事人提供的上述证据作如下认证：
一、原告提供的上述证据，被告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。
二、被告提供的上述证据1.2，与实际情况相符，其表面真实本院予以确认。证据3《评估报告书》原被告双方均不要求鉴定人出证质证。另案中，鉴定人出庭，回答了当事人就报告书提出的疑问。该鉴定报告形成程序合法，鉴定机构具备相应资质，鉴定人已在另案中就当事人提出的质疑作了回答，鉴定结论亦没有不当之处，故本院予以采纳。审理查明，2008年12月29日原告与原荷村资产办签订《土地租赁协议书》一份约定，原告租用荷村村委会工业东路65-67号土地，土地面积为二亩三分，每年租金每亩20000元，每年每亩递增1000元。期满后双方协商续租，如协商不成，则在协议终止或解除后30日内，由原告自行拆卸搬迁土地上自建的建筑物体、设备等。2014年7月16日被告公示《公告》称按照协议于2014年12月31日把荷村工业区全部土地收回。2014年11月24日被告公示《通知》称荷村工业区土地重新出租方案已于2014年11月14日表决通过并公告实施，如有意向股份社重新租赁土地的，请尽快到股份社签订新合同。诉讼期间，被告就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为16051元，建筑物月租金为4849元。另查明，2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）[2001]115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。
本院认为,本案争议焦点在于：
一、原被告签订续租合同的条件是否成就；
二、原告应否返还被告案涉土地；
三、原告应否支付被告合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、原被告签订续租合同的条件是否成就；《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。原告与原荷村资产办签订《土地租赁协议书》于2014年12月31日已到期届满。被告发出公告及《土地租赁合同》范本，即为被告就案涉土地发出签订合同的要约，若原告同意被告的要约即为承诺。但原告不同意被告的要约，提出按市场价格计算租金，即为反要约，被告表示不同意。现无证据反映被告在诉讼前曾同意原告提出的要约条件，也无证据反映被告修改了其原要约条件，故原被告双方就合同内容并未达成一致意见，原告提出的合同要约条件被告并未承诺，合同未成立。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。法院为司法机关，即使是法院，依法亦不能强令被告按原告的要求出租案涉土地。
原告要求按递增5%租金的条件与被告续签租赁合同，于法无据，本院不予支持。原告作为原承租人，在同等条件下享有优先承租权，并非无条件的优先权。
原告要求按其单方意愿的条件与被告续租案涉土地，并据此主张优先权，于法无据，本院不予以支持。
二、原告应否返还被告案涉土地及厂房。（1）关于土地返还。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，原告应向被告返还案涉土地。被告要求原告返还案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，本院予以支持。（2）关于厂房返还。被告要求原告返还厂房，理由在于被告认为根据合同约定，原告不在合同期限届满前拆除厂房即归其所有。被告要求原告返还厂房，理由在于被告认为根据合同约定，原告不在合同期限届满前拆除厂房即归其所有。原《租赁土地协议》仅约定，期满后双方协商续租，如协商不成，则在协议终止或解除后30日内，由原告自行拆卸搬迁土地上自建的建筑物体、设备等。合同并没有约定原告可无偿取得案涉建筑物及附属物。据此，被告要求原告返还厂房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、原告应否支付被告合同到期后的使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原租赁合同届满后，原告没有依合同约定及法律规定，向被告交还案涉土地。原告因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向被告支付使用费。租赁合同期满前，被告已发出公告及合同范本，提出了新的要约，可见被告不同意按原合同约定继续履行与原告的租赁关系。在本案诉讼过程中，被告更明确表示不同意原告继续使用案涉土地，要求原告予以返还。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同对原被告双方已不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，被告要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金16051元，建筑物月租金为4849元。据此，原告应按土地月租金为16051元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向被告支付土地使用费。原告已给付的使用费应当予以扣减。原告当庭未能提供证据证明已给付的使用费，在本案中不能直接扣减。若在判决后发现确实存在已付而未减的使用费，原被告双方可自行核对，并作扣减。如前所述，被告于现阶段仍未能取得案涉厂房的所有权，被告要求收取厂房上盖租金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、反诉被告莫锐璇应在本判决发生法律效力之日起三十日内向反诉原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社返还位于佛山市顺德区乐从镇荷村村委会工业东路65-67号的土地；
二、反诉被告莫锐璇应在本判决发生法律效力之日起三十日内向反诉原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金16051元计算）；
三、驳回原告莫锐璇的诉讼请求；
四、驳回反诉原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社的其他诉讼。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元(已减半)，反诉受理费500元(已减半)，合共550元，由原告（反诉被告）莫锐璇负担275元，由被告（反诉原告）佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社负担275元。评估费3000元，由原告（反诉被告）莫锐璇负担1500元，由被告（反诉原告）佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。下无正文）
审判员 岑文豪
二〇一五年十二月二十九日
书记员 胡嘉琪 更多数据：搜索“”来源：