（2015）闽民申字第2343号
裁判日期: 2015-12-29
公开日期: 2016-05-04
案件名称
泉州市华祥房地产开发有限公司与郭朝尊等商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
泉州市华祥房地产开发有限公司,郭朝尊,章秀改
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）闽民申字第2343号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：泉州市华祥房地产开发有限公司。住所地：福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼****室。法定代表人：王东伟，该公司董事长。委托代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。委托代理人：林克塔，福建天恩律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭朝尊，男，汉族，1976年12月4日出生，住福建省永春县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：章秀改，女，汉族，1976年7月24日出生，住福建省永春县。再审申请人泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）因与被申请人郭朝尊、章秀改商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第629号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。华祥公司申请再审称：（一）郭朝尊、章秀改主张违约金缺乏事实和法律依据，不应予以支持。根据合同约定，只有因华祥公司的原因导致买受人无法按时取得房屋权属证书的，华祥公司才承担违约责任。本案买受人无法按时取得房屋权属证书，系因不可抗力及第三人原因引起，不能归责于华祥公司。根据华祥公司提供的证据，因双阳镇政府拆迁进度迟缓，屡次延长拆迁期限，导致工期延误，原红线拆迁面积为11581.22㎡，实际才交付8788.45㎡供华祥公司使用，导致一些公共设施未能按规划条件实施，影响后期综合验收，项目产权总证延误，故涉案地块房产证无法按照合同约定办理系因拆迁及政府相关工作问题导致的，华祥公司无法预见但已积极履行应尽义务，尽量减少延误，延期办证确非华祥公司原因引起的，其无需承担违约责任。华祥公司已于2015年6月2日办理完房屋所有权初始预登记，再次发催告函通知郭朝尊、章秀改前往华祥公司处办理相关手续，但是郭朝尊、章秀改未予配合，其对产权分户证办理的实际态度与一审诉求相违背，故本案逾期办证的责任在于郭朝尊、章秀改，其要求华祥公司承担违约责任没有事实和法律依据。（二）本案约定的违约金明显过高，应予调整。违约金是对损失的弥补，郭朝尊、章秀改未举证证明其因逾期办证造成的损失及损失大小，故即使本案存在违约金问题，该违约金的约定亦属明显过高，应予调整。综上，华祥公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院认为：关于华祥公司是否应承担逾期提供办证所需资料的违约责任的问题。涉案商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由华祥公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五向买受人支付违约金。本案华祥公司主张郭朝尊、章秀改未能在合同约定期限内取得房屋权属证书系因建设用地拆迁期限延长、规划调整等原因造成的，华祥公司不应承担相应的违约责任。延长建设用地拆迁期限、项目容积率调整的事实均发生在涉案合同签订之前，华祥公司对此并无异议。换言之，华祥公司在签订合同之前就已清楚建设用地拆迁迟延，项目容积率调整及因此需补缴土地出让金的事实，而现实中这些情况均可能产生房屋出卖人无法按期交房和逾期办证的后果。但是，华祥公司既已了解上述客观事实，却在容积率调整、补缴土地出让金等相关前置性手续办妥之前即与郭朝尊、章秀改等买受人签订商品房买卖合同，并同意承担逾期提供办理权属登记所需资料的违约责任，可见本案逾期办证的事实对于华祥公司来说并非不可预见且不可避免，也与当地政府无关。郭朝尊、章秀改未能按时取得办理权属登记所需资料的原因应归责于华祥公司，其不应免于承担违约责任。故本案华祥公司以拆迁延迟、容积率调整等为由抗辩其不应承担逾期提供办证所需资料的违约责任，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于华祥公司逾期提供办证所需资料应支付的违约金的数额。如前所述，涉案合同约定华祥公司逾期提供办证所需资料的，应自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五支付违约金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院根据案件的具体情形，综合考虑了上述各种主客观因素，对当事人约定的违约金予以适当减少，所确定华祥公司向郭朝尊、章秀改承担的违约金标准是适宜的，二审法院予以维持正确。华祥公司有关违约金过高的再审主张依据不足，不予支持。综上，华祥公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回泉州市华祥房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 张宏伟代理审判员 马玉荣代理审判员 张丹萍二〇一五年十二月二十九日书 记 员 吴广强 来自：