江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）苏执异字第00014号异议人（案外人）昆山开发区富民发展有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市昆山开发区前进中路279号。法定代表人章锡峰，该公司董事长。申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街33号通泰大厦C座10层。法定代表人彭新，该公司董事长。被执行人昆山永恒盛置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区蓬朗大通路212号3号房。法定代表人刘永恒，该公司董事长。被执行人永恒盛集团有限公司，住��地江苏省昆山开发区蓬朗蓬钱路。法定代表人刘永恒，该公司董事长。被执行人刘永恒。被执行人陈宝兰。案外人昆山开发区富民发展有限公司（以下简称富民公司）因申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）与被执行人昆山永恒盛置业有限公司（以下简称昆山永恒盛公司）、永恒盛集团有限公司（以下简称永恒盛集团公司）、刘永恒、陈宝兰具有强制执行效力的公证债权文书执行一案执行过程中，本院于2015年10月13日作出（2015）苏执字第00036号执行裁定及协助执行通知，查封了被执行人昆山永恒盛公司名下昆国用（2011）第12011109003号、12011109004号、12011109005号、12011109006号、12011109007号、12011109008号、12011109010号国有土地使用权上土地及在建房产566套。富民公司认为上述房地产中涉及8#、11#计28套房产系属于昆山开发区十八家村社区集体所有的动迁安置房，且属于该公司代持经营管理，本院上述查封执行行为损害该公司及昆山开发区十八家村社区集体所涉几万名农民的合法权益，请求立即停止执行，解除对执行异议标的物的查封，并返还富民公司。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人富民公司称：江苏省高级人民法院根据金谷信托公司申请作出（2015）苏执字第00036号执行裁定及协助执行通知，误将属于该公司代持经营管理属于昆山开发区十八家村社区集体所有的征地动迁安置房-位于昆山开发区昆嘉路北侧、新星中路地块中在建的“8#-35宝昆路149号、8#-34宝昆路151号、8#-33宝昆路153号、8#-32宝昆路155号、8#-31宝昆路157号、8#-30宝昆路159号、8#-29宝昆路161号、8#-28宝昆路163号、8#-27宝昆路165号、8#-26宝昆路167号、8#-25宝昆路169号、8#-24宝昆路171号、8#-23宝昆路173号、8#-22宝昆路175号及11#-14昆嘉路644号、11#-13昆嘉路646号、11#-12昆嘉路648号、11#-11昆嘉路650号、11#-10昆嘉路652号、11#-9昆嘉路654号、11#-8昆嘉路656号、11#-7昆嘉路658号、11#-6昆嘉路660号、11#-5昆嘉路662号、11#-4昆嘉路664号、11#-3昆嘉路666号、11#-2昆嘉路668号、11#-1昆嘉路670号”当作被执行人昆山永恒盛公司的房产予以查封、执行，该行为损害该公司及昆山开发区十八家村社区集体所涉几万名农民的合法利益。请求立即解除对8#、11#所涉征地动迁安置房的查封，以确保农民合法权益免受损害。理由是：为促进昆山开发区十八家村社区集体经济的持续发展，累积、提升十八家村社区集体的经济实力，进一步保护农民利益。昆山开发区十八家村社区集体经济组织经过数轮协商于2012年2月10日与昆山经济���术开发区管委会（以下简称开发区管委会）等签订《征地补偿安置协议》，开发区管委会将其回购用于动迁安置的3万平方米动迁安置房，安置给昆山开发区十八家村社区集体经济组织，并由富民公司代持经营管理，以获得收益，惠及昆山开发区内的农民。2012年2月20日，富民公司与开发区管委会、昆山永恒盛公司、昆山开发区集体资产经营有限公司就《2011年4月11日（协议书）》进行协商，并签订《补充协议》，明确昆山永恒盛公司开发建设位于昆山开发区昆嘉路北侧、新星中路地块项目中3万元平方米开发区管委会回购动迁房的房地产权证办至富民公司名下，原昆山开发区集体资产经营有限公司支付1.7亿房款视为富民公司支付，剩余0.7亿元仍由富民公司依原《协议书》向昆山永恒盛置业有限公司支付，至2012年7月12日剩余0.7亿元富民公司支付给昆山永恒盛���司，至3万元平方米动迁安置房房款全部付清。2013年10月16日，富民公司与昆山永恒盛公司就上述3万平方米动迁安置房签订《昆山市商品房购销合同》，该合同虽为商品房购销合同，但按照土地政策、该地块挂牌拍卖文件及该地块规划设计方案所明确3万平方米回购动迁安置房，现仅提供涉案的8#、11#为政府回购的用于动迁安置的动迁安置房，并经开发区管委会同意由十八家村社区集体经济组织指定机构（即富民公司）与昆山永恒盛公司签订征地动迁安置房的商品房购销合同，仅为办理房产权证的一种形式。富民公司用于支付昆山永恒盛置业有限公司24000万元征地动迁安置房的款项来源于十八家村社区集体经济组织支付的房款，该款项为十八家村社区集体经济组织依法取得的征地补偿款，系由开发区财政局支付给十八家村社区集体经济组织的征地���偿款。另外，需要说明的是，富民公司在得知昆山永恒盛公司将征地动迁安置房中8#、11#所涉征地动迁安置房抵押给金谷信托公司后，即向江苏省昆山市人民法院（以下简称昆山法院）提起诉讼，并采取了保全措施，昆山法院于2015年8月13日受理，并于2015年8月18日作出保全裁定书，对8#、11#所涉征地动迁安置房予以查封。富民公司并提供了以下证明材料：1、征地补偿安置协议；2、协议书；3、补充协议；4、3万元平方米动迁安置房房款；5、昆山市商品房购销合同；6、地块挂牌拍卖文件；7、地块规划方案及批复；8、十八家村社区集体经济组织支付24000万元；9、开发区财政局付给十八家村社区集体经济组织24000万元征地补偿款；10、诉讼及保全文书。本院经审查查明：申请执行人金谷信托公司与被执行人昆山永恒盛公司、永恒盛集团公司���刘永恒、陈宝兰具有强制执行效力的公证债权文书执行一案，本院于2015年9月18日立案执行。执行过程中，本院于2015年10月13日以（2015）苏执字第00036号执行裁定及协助执行通知，查封被执行人昆山永恒盛公司名下位于昆山市昆山开发区昆嘉路北侧、新星中路昆国用（2011）第12011109003号、12011109004号、12011109005号、12011109006号、12011109007号、12011109008号、12011109010号国有土地使用权上土地及在建房产566套。查封期限为三年，自2015年10月13日起至2018年10月12日止。其中：上述昆山永恒盛公司名下昆国用（2011）第12011109003号、12011109004号、12011109005号、12011109006号、12011109008号、12011109010号国有土地使用权系本院首查封。昆山永恒盛公司名下昆国用（2011）第12011109007号国有土地使用权以及昆国用（2011）第12011109003号、12011109004号、12011109005号、12011109006号、12011109007号、12011109008号��12011109010号国有土地使用权土地上在建的566套房产均系轮侯查封。另查明：被执行人昆山永恒盛公司名下昆国用（2011）第12011109003号、12011109004号、12011109005号、12011109006号、12011109007号、12011109008号、12011109010号国有土地使用权土地上在建的566套房产于2015年6月16日被昆山法院（2015）昆执字第2249号执行裁定首先查封。2015年11月3日，昆山法院致函本院，同意将该院首先查封的上述566套房产的处置权移交本院。2015年8月13日，昆山法院立案受理了原告富民公司与被告昆山永恒盛公司拆迁安置补偿合同纠纷一案。原告富民公司诉讼请求：
一、判令确认原告优先取得被告开发建设的永恒盛商业中心8#149号、151号、153号、155号、157号、159号、161号、163号、165号、167号、169号、171号、173号、175号及11#644号、646号、648号、650号、652号、654号、656号、658号、660号、662号、664号、666号、668号、670号的征地补偿安置房屋。
二、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计10000元（自2014年8月1日至实际交付之日止）。其理由是：为妥善解决政府回购房屋用于征地拆迁补偿安置，开发区管委会将其回购用于动迁安置的30000平方米商业用房，以每平方米8000元安置给昆山经济技术开发区管辖范围内18个村社区经济组织。为更好的经营管理该等征地拆迁补偿安置房屋，18个村社区经济组织集体交由原告持有并经营管理。2013年10月16日，原告与被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，原告取得被告开发建设的“永恒盛商业中心”3万平方米商业用房，系政府对原告所涉18个村社区经济组织征地拆迁补偿安置的安置房屋，原告根据相关协议约定及被告的请求已支付了24000万元购房款，最终金额在交房时以实测面积结算的金额为准，建筑面积超过3万平方米仍按每平方米8000元结算。原告就上述《昆山市商品房购销合同》中所涉3#、5#、6#、7#、9#、10#所涉征地补偿安置房屋已按套另行网签昆山市商品业房购销合同，但是8#、11#所涉征地补偿安置房屋因被告融资以在建工程方式抵押给第三人暂时无法网签昆山市商业房购销合同，被告许诺待解除抵押后再按套网签昆山市商业房购销合同。嗣后，经原告再三催告，被告始终未能解除抵押，并发现被告因资金原因难以解除抵押权并网签昆山市商业房购销合同，又该等征地拆迁补偿安置房屋所涉昆山18个村社区经济组织及村民的经济利益。为确保上述合法利益免受侵害，请求判如所请。昆山法院审理过程中，原告富民公司申请保全被告昆山永恒盛公司开发建设的涉案房产。2015年8月18日昆山法院作出（2015）昆民初字第3496��民事裁定：查封被告昆山永恒盛公司建设的永恒盛商业中心8#149号、151号、153号、155号、157号、159号、161号、163号、165号、167号、169号、171号、173号、175号及11#644号、646号、648号、650号、652号、654号、656号、658号、660号、662号、664号、666号、668号、670号房产，查封期限为三年。本案争议焦点是：对本院轮侯查封的案涉28套房产，富民公司以其系案涉28套房产的委托经营管理人，其享有实体权利为由，请求停止对案涉房产查封、返还其案涉房产的执行异议是否应予以支持。
本院认为：富民公司认为其系案涉28套被轮侯查封的房产的委托经营管理人，其享有实体权利，请求停止对案涉房产查封、返还其案涉28套房产的执行异议，因无法律依据，应不予支持。理由是：
一、本院对案涉28套房产的查封系轮侯查封，在登记在先的查封未被解除或失效前，本院的轮侯查封尚未发生查封效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮侯查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮侯查封、扣押、冻结即自动生效”的规定，在登记在先的查封未被解除或失效前，本院的轮侯查封尚未发生查封效力。本案中，案涉28套房产系于2015年6月16日被昆山法院（2015）昆执字第2249号执行裁定首先查封。2015年8月18日又因异议人富民公司与昆山永恒盛公司拆迁安置补偿合同纠纷一案诉讼中其申请保全，被昆山法院（2015）昆民初字第3496号民事裁定轮侯查封。本院对上述房产的轮侯查封行为发生于2015年10月13日，故在上述登记在先的查封未被解除或失效前，本院的轮侯��封尚未发生查封效力。富民公司认为本院尚未发生查封效力的轮侯查封行为，损害其实体权利无法律依据，本院不予支持。
二、对案涉28套房产富民公司并非是享有实体权利的案外人，其提出排除执行异议，依法不应予以支持。1、根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”以及第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，上述案涉28套房地产为被执行人昆山永恒盛公司名下国有土地使用权土地上在建房产，并已取得预售许可，本院依据上述权属证书记载，对被执行人昆山永恒盛公司名下案涉28套房产采取轮侯查封并无不当。2、对富民公司与昆山永恒盛公司之间的案涉28套房产拆迁安置补偿合同纠纷，富民公司已于2015年8月13日向昆山法院起诉，并请求确认其作为委托经营管理人对案涉28套房产的优先取得权，该案仍在审理中，富民公司现又在本案中主张其作为被委托经营管理人享有实体权利，要求本院停止查封的同时，将上述案涉28套房产返还该公司无事实和法律依据，本院不予支持。
三、根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人��出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查的规定”，本院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。综上，富民公司异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条之规定，
裁定如下：驳回昆山开发区富民发展有限公司的异议。昆山开发区富民发展有限公司
如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理
审判员 孙 凯
代理
审判员 苏 峰
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 沈晓雯 来自