贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2015）清民初字第1341号原告罗长其，男，1951年10月17日生，汉族，贵州省清镇市人，住……被告魏东，男，1970年11月7日生，汉族，住……被告李庆兰，女，1973年4月2日生，汉族，住……被告何淑贞，女，75岁，汉族，住……原告罗长其诉被告魏东、李庆兰、何淑贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告罗长其到庭参加诉讼，被告魏东、李庆兰、何淑贞经本院合法送达，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。
原告罗长其诉称：2006年7月25日，原被告双方协商，被告将其所有的座落于清镇市水晶集团家属区92栋1单元302室房屋作价4.7万元出售给原告，在双方签订购房协议当日，因被告魏东及其妻子李庆兰在成都工作，就委托其母何淑贞同原告签订《购房协议》，原告与协议签订之日，将房款4.7万元全额支付给被告。在双方签订协议后，被告却迟迟不予配合原告办理房屋过户手续，经原告多次催商，均无果。原告认为，双方签订的协议合法有效，原告已经足额支付了房款，被告应承担及时过户的合同义务，但被告至今仍未配合原告办理房屋过户手续。故特诉至法院，请求：
一、判决被告立即履行同原告签订的《购房协议》，将座落于清镇市水晶集团家属区92栋1单元302室房屋立即过户至原告名下；
二、案件受理费由被告承担。被告魏东、李庆兰、何淑贞未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和提交书面证据资料。
经审理查明，2006年7月25日，罗长其与何淑贞签订《购房协议》，载明：卖方（甲方）：魏东，买方（乙方）：罗长其；第一条：甲方房屋坐(座)落于水晶集团家属区92栋1单元302室，房屋结构为二室二厅，房产证登记面积为74.80平方米；第二条：该房屋售价总金额为4.7万元整；第三条：乙方于本协议签订之日起当日内将房屋全额支付给甲方；第四条：甲方应于本协议签订之日起当日内将房屋交付给乙方，并将该房屋的房产证交于乙方；……。甲方签字处为何淑贞（代），乙方签字处为罗长其，第三人签字处为田黔伟。《房屋所有权证》（清房改证字第09611号），载明：所有权人：魏东；所有权性质：私产；共有人：李庆兰；房屋座落：有机化工厂集团有限公司东部；房屋状况：幢号：92；房号：1-302；间数：3；建筑结构：砖混；层数：6；建筑面积：74.80平方米。填发日期：1999年11月10日。《准入许可证》（清房准字第11914号），载明：房屋所有权人姓名：魏东、李庆兰；房屋所有权证号：09611；房屋坐（座）落：清镇市有机厂东部92栋1单元302号；房屋状况：幢号：92；房号：1-302；结构：砖混；房屋总层数：6；所在层数：3；建筑面积：74.80平方米。发证时间：2006年12月18日。庭审中，田黔伟出庭作证证实，其系罗长其请去作为何淑贞和罗长其签订《购房协议》的见证人，签订协议时，何淑贞在场，魏东、李庆兰不在场。因为时间较长，记不清当时何淑贞是否有说受魏东、李庆兰委托的事情。上述事实，有原告陈述，原告所举原告身份证复印件、被告魏东、李庆兰身份证复印件、《准入许可证》（清房准字第11914号）复印件、《房屋所有权证》（清房改证字第09611号）复印件、购房协议等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案争议的焦点为罗长其与何淑贞于2006年7月25日签订的《购房协议》是否生效的问题。现查明，本案争议的房屋清镇市水晶集团家属区（有机化工集团有限公司东部）92栋1单元302号房屋，房屋登记所有权人为魏东，共有人为李庆兰。何淑贞对本案争议的房屋并不享有物权。从《购房协议》的内容看，卖方（甲方）为魏东，甲方签字处为何淑贞（代），罗长其签订协议时应明知案涉房屋为魏东、李庆兰所有，并非何淑贞所有，罗长其没有举证证明何淑贞系受魏东、李庆兰委托授权签订《购房协议》，何淑贞签订该《购房协议》属无权代理。罗长其亦没有举证证明该《购房协议》已经催告魏东、李庆兰在规定的期限内作出追认或拒绝追认的事实，故该《购房协议》属效力待定。所谓效力待定，是指因存在不足以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不能确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。综上，对罗长其诉请魏东、李庆兰、何淑贞立即履行双方于2006年7月25日签订的《购房协议》，将座落于清镇市水晶集团家属区92栋1单元302室房屋立即过户至罗长其名下的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，
判决如下：驳回原告罗长其的诉讼请求。案件受理费60元，由原告罗长其负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 文 艺
人民陪审员 杨光华
人民陪审员 桑德志
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 兰 茜 来自：