（2015）深宝法民三初字第2042、2149、2380、2390、2393、2394号
裁判日期: 2015-12-29
公开日期: 2016-12-29
案件名称
刘玉玲与深圳市新生辉投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市新生辉投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第五十二条，第五十六条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2042、2149、2380、2390、2393、2394号各案原告刘玉玲等（各案原告详细情况见附表）。各案原告共同委托代理人熊姗梅，女，汉族，系2219号案件的原告。被告深圳市新生辉投资有限公司，地址深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭1栋202商场之二，组织机构代码法定代表人郑立新。委托代理人马学平，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。原告刘玉玲等诉被告深圳市新生辉投资有限公司房屋买卖合同纠纷共6案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员冼晓莉独任审判，公开开庭进行了审理，各案原告的委托代理人熊姗梅，被告深圳市新生辉投资有限公司的委托代理人马学平、张晋增均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。各案原告诉称，各案原告与被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定各案原告向被告购买茗语华苑房产（具体房号、总价款见附表）。被告应于涉案房地产交付后的240日内为原告申请办理绿本房地产相关证件，但被告未按照约定于2015年2月7日前为原告申请办理绿本房地产相关证件。自2015年2月8日起，原告多次前往被告办公地址催促，被告以各种借口和理由拖延办理。为维护各案原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告根据《深圳市安居型商品房买卖合同》第二十七条约定向原告支付违约金（暂计数额见附表，实际主张计至房产证办理之日止）；2、被告承担本案诉讼费用、保全费用及公告费用。各案原告明确第一项诉讼请求中违约金应按照合同价款每日万分之四的标准计算。被告深圳市新生辉投资有限公司答辩称，一、被告已履行为原告申请办理绿本房地产证的相关义务。1、依据原告与被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同》第二十六条之约定，被告的办证义务为下列方式，在将房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证：在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理绿本房地产证。2、深圳市房地产权登记中心于2015年4月2日正式受理被告申请初始登记的材料，5月23日进行了初始登记公告，7月6日颁发了初始登记房地产权证。被告于7月8日已将办理房地产证时需被告提供的办证资料通过快递等方式送达给了原告。被告认为，至深圳市房地产权登记中心受理被告申请初始登记材料之日即2015年4月2日，被告为原告申请办理绿本房地产证的相关义务即已实质履行。3、茗语华苑项目现早已具备办理绿本房地产权证条件。据被告了解，本系列案件中的少部分业主已办理了绿本房地产权证，但大部分业主在可以办理的情况下仍未办理。二、被告未能按合同约定时间履行办证义务是受不能归责于被告的客观因素影响。1、被告开发的茗语华苑项目，全部属于保障性住房，其开工、配售、交付等全部进程均按深圳市保障性安居工程建设指挥部的统一部署进行，建设进度受到政策因素直接影响。该项目位于龙华新区观澜街道黎光社区，与东莞接壤，市政府为完成中央、省布置的保障房建设任务，要求被告在周边市政配套设施极不完善的情况下提前开工。项目于2011年8月正式开工后，交通、供水、供电、燃气、排污、边坡治理等诸多原因严重影响施工进度。虽经被告多次向政府部门报告，市保障性安居工程建设指挥部办公室也多次召开会议协调，但项目施工进度仍受到严重影响，以致迟延至2014年6月7日至14日正式入伙。全市同期开工的五个保障房建设项目均受到政策及配套不完善的影响，被告开发的茗语华苑项目是最早完工、入伙的，而另四个项目中有一个项目至今还未入伙。2、在办理初始登记环节，又因排污管道变更、办理备案登记、边坡治理等原因导致建设工程规划验收延迟；因规划变更等原因，导致需补签土地使用权出让合同、补缴地价，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局2015年3月2日才与被告签订《深圳市土地使用权出让补充合同书》［深地合字（2011）1034号之补充合同三］，被告补缴了地价12564元。建设工程规划验收延迟以及补签土地使用权出让合同、补缴地价直接导致被告办理初始登记迟延。三、原告未因被告未能按合同约定时间履行办证义务而受到任何实际损失，被告不需支付违约金。1、原告购买的涉案房产属于安居型商品房。《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十八条规定“签订买卖合同10年后，安居型商品房产权人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权”。原告可以申请取得完全产权的起始时间是签订买卖合同的时间，而不是取得绿本房地产权证的时间。《深圳市保障性住房条例》第四十一条规定“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押”。故被告虽然未能按合同约定时间履行办证义务，但并未对原告的合法权益造成实质损害。《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，被告现已履行了为原告申请办理绿本房地产证的相关义务，而原告实际并没有包括直接损失、可得利益、预期收益和信赖利益在内的任何损失，故被告不需支付违约金。2、本系列案中的大部分业主，在可以办理绿本房地产权证的情况下仍未办理，也可印证其实际权益并未受到损害。相反，绝大部分业主是分期付款，在其未办理房地产权证前，被告还需就其向银行借款承担担保责任。3、依据原告与被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同》，被告应于2014年4月30日前交房给原告，但实际于2014年6月7日至14日才交付。尽管是客观因素导致，但考虑到迟延交付可能影响原告入住，可能给原告带来实际损失，被告已主动按合同约定对原告进行了补偿。4、被告并未因延迟交房、未能按合同约定时间履行办证义务而获取任何利益。被告自己额外出资补偿黎光社区、修建施工道路、更改排污管道、治理边坡、治理噪声污染，工期延长导致建设成本大幅增加，以及补缴地价，支付延期交房补偿款等，反而因此遭受了重大损失。5、被告认为不需承担违约责任，但如法庭判决被告承担违约责任，鉴于合同约定的违约金明显高于造成的损失，被告依据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七、二十九条的规定，请求法庭予以适当减少。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：各案原告作为买受人分别与作为出卖人的被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市龙华新区观澜街道黎光社区茗语华苑安居型商品房，用途为住宅（具体房号、总价款详见附表）。合同第十六条约定，被告应于2014年4月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十六条约定，出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记。出卖人应选择下列第（三）种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证：……（三）在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理绿本房地产证。办理绿本房地产证的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十七条约定，如出卖人未履行为买受人申请办理绿本房地产证相关义务的，出卖人自本房地产交付之日后的第241日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理绿本房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第三十三条约定，本合同中的通知应以书面形式，采用当面签收或邮寄特快专递、公告方式送达。本人当面签收的，签收日为通知送达日期。如未当面签收的，通过邮寄特快专递通知，特快专递签收日为通知送达日期；如接收方拒绝签收或无人签收特快专递的，在特快专递发出之日起第六日视为通知送达。买卖双方邮寄特快专递的地址以本合同题头写明的注册地址和住址为准。如注册地址或住址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的。由其承担法律后果。合同签订后，各案原告付清了购房款。2014年6月5日，被告在深圳商报登载《入伙公告》，告知各业主“茗语华苑”项目已顺利通过政府相关部门的验收，具备入伙条件。“茗语华苑”定于2014年6月7日起至2014年6月14日期间集中办理入伙手续。《入伙通知书》已以特快专递的形式，按照预售时被告与业主签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》中载明的地址邮寄给各位业主。请各位业主仔细阅读，并备齐相关资料及证件，在《入伙通知书》中注明的时间内亲临“茗语华苑”现场办理入伙手续。2014年6月6日，被告向“茗语华苑”业主发出《关于逾期交房违约金的说明》，内容为：“茗语华苑”项目竣工时因市政配套的给排水管网正在施工、小区内自来水无法及时供应，导致项目入伙时间延迟至2014年6月7日。根据被告与业主签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十六条及第十七条的约定，被告将承担因未如期交房产生的违约责任，按日向业主支付购房总价款万分之三的违约金，赔付时间从合同约定交付期限之次日即2014年5月1日起，至实际入伙时间前1日即2014年6月6日止，共计37天。违约金具体计算方式为：总房款×0.03%×37天。部分业主因个人原因其按揭款在2014年5月1日后放款的，违约金的计算时间自实际放款日计至2014年6月6日。2014年6月，被告向各案原告交付涉案房产（各案实际交付日期详见附表）。部分业主认为被告在交付房产之前，向各案原告赔偿了2014年4月30日至2014年6月6日的逾期交房违约金，故实际交楼日期应以2014年6月7日而非实际交付房产日期作为计算依据。2015年4月2日，被告向深圳市不动产登记中心递文申请办理“茗语华苑”项目房地产初始登记。2015年7月6日，深圳市不动产登记中心核发了涉案项目的《房地产证》（编号：深房地字第××号），其中，他项权利摘要及附记中载明：安居型商品房的产权管理按照市政府相关规定执行。被告主张其于2015年7月8日向各案原告邮寄办证通知及相关材料，并提交了相应的快递回单以证明其主张。被告提交的快递回单分为以下情况：1、业主已签收并署有收件日期；2、业主已签收但未署收件日期；3、邮件已退回并署有退回日期，但未署寄件日期。各案原告确认被告于上述日期发出通知。部分原告对被告提交的上述回单不予认可，表示其已拒收或未收到邮件通知，接到通知的时间应以其起诉状中载明的时间确定；如起诉状中没有载明收到通知的日期，以被告公告的时间为准。2015年7月23日，被告在深圳商报登载《关于“茗语华苑”办理房地产证的公告》，告知各业主涉案项目已于2015年7月初完成房地产初始登记，进入办理房地产证阶段。被告已于2015年7月8日将办证通知、办证指南及办证相关资料通过快递方式快递给所有业主，并于当日在茗语华苑各单元的信息栏中发布办证通知。截止公告日，仍有少部分业主因预留地址不详或原登记地址失效等原因未能及时送达。请未收到快递的业主自行与茗语华苑客户服务中心预约领取或致电客户服务中心告知有效投递地址，以便被告将办证资料再次快递。本院向深圳市不动产登记中心去函查询涉案项目的初始登记情况，该中心复函称：深圳市新生辉投资有限公司于2015年4月2日向该中心申请办理“茗语华苑”项目的不动产初始登记。根据相关规定，在公告期满无异议且该司交清相关税费后，该中心于2015年7月6日核准该项目的不动产初始登记，并核发了深房地字第××号《房地产证》；二、在申请办理不动产初始登记时，申请人无需提供申请预售备案、转移登记手续的材料；三、“茗语华苑”项目完成不动产初始登记后，即具备分户办理不动产权证书的条件。另查，关于安居型商品房，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十八条规定，“签订买卖合同10年后，安居型商品房产权人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权”。《深圳市保障性住房条例》第三条第二款规定，“本条例所称保障性住房，是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。”第四十一条规定，“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押”。被告主张涉案房地产项目属于政府保障性住房，建设过程中受政策、基础配套设施等因素影响较大，其延期办理绿本房地产证件，系因规划变更、补签土地使用权出让合同等原因造成的，并提交了会议纪要等证据以支持其主张。上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市安居型商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同、发票、委托代扣物业管理费协议书、关于茗语华苑房产证违约处理时效、关于办理茗语华苑房产证的通知、关于“茗语华苑”延迟入伙的通告、关于“茗语华苑”延迟入伙的情况说明、入伙公告、关于逾期交房违约金的说明、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书（文号：9C－415034081）、深圳市房地产初始登记公告登字201505039号、房地产权证（深房地字第××号）、关于“茗语华苑”办理房地产证的公告、送达证明、收楼书等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，各案原告分别与被告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。从原被告诉辩情况来看，本案争议的焦点是被告应否对延期办理房屋权属证书承担责任。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋权属证书的办理负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。其中国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”按照此规定，房地产开发企业在办理房屋权属证书过程中应确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记，并向购买方提供必要的证明文件。与此相对应，房地产开发企业怠于履行此义务所产生的法律责任，《城市商品房预售管理办法》第十二条也有所规定，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”这一责任承担原则，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦予以确认。上述规定表明，在我国现有的法律体系中，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担的是过错责任。本案中，按照原被告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》约定，被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内完成涉案房地产项目的初始登记，并在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证。本案被告于2014年6月完成了涉案房产的交付，则应在2015年2月为买受人申请办理绿本房地产证，但被告直至2015年7月6日才完成涉案房地产项目的初始登记，并于7月8日向各案原告寄送办证通知及相关材料。由于双方于合同中约定的办证方式为第二十六条第二款第（三）项，即由被告出具委托书给各案原告办理绿本房地产证，但从深圳市不动产登记中心的复函可知，被告申请不动产初始登记时无需提供申请预售备案、转移登记手续的材料，涉案房地产项目在完成不动产初始登记后，即具备分户办理不动产权证书的条件，说明当被告向各案原告送达了办证通知及相关材料，即完成了合同约定的为买受人申请办理绿本房地产证的义务。但被告于2015年7月8日向各案原告寄送上述材料，已超出了合同约定的办证期限。被告辩称其迟延办证系因客观原因导致，但向买受人交付房屋并保证将房屋所有权转移给买受人，是被告作为涉案房地产项目出卖人的基本义务，在被告与各案原告无特殊约定的情形下，被告所主张的客观原因虽在一定程度上影响了办证进度，但不足以构成免除其相应合同义务及违约责任的正当事由。综上所述，被告未在合同约定的期限内完成涉案项目的不动产初始登记并为买受人申请办理绿本房地产证，已违反了合同约定，应承担相应的违约责任，各案原告诉请被告支付迟延办证的违约金，符合合同约定。关于违约金的计算方式。首先，关于违约金的起算时间。根据合同约定，被告应在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证，逾期履行的，应自涉案房地产交付之日后的第241日起计付违约金。部分业主认为被告在交付房产之前，向各案原告赔偿了2014年4月30日至2014年6月6日的逾期交房违约金，故实际交楼日期应以2014年6月7日而非实际交付房产日期作为计算依据。本院认为，被告在涉案房产交付前向原告支付逾期交房违约金，是因其逾期交付房产而承担的违约责任，逾期交房违约金计算的截止时间，并不当然是涉案房产的实际时间，亦与本案争议焦点无涉，故本院对部分业主的上述主张不予采信，并认定房产交付时间应以实际交房之日为准，被告支付违约金的起算时间为涉案房产实际交付各案原告之日后第241日（各案实际交付日期详见附表）。其次，关于违约金的止算日期。根据前文论述，被告于7月8日向各案原告寄送了办证通知及相关材料，当上述材料送达各案原告时，被告即完成了合同约定的为买受人申请办理绿本房地产证的义务。被告主张其于2015年7月8日向各案原告邮寄办证通知及相关材料，并提交了相应的快递回单以证明其主张。被告提交的快递回单分为以下情况：1、业主已签收并署有收件日期；2、业主已签收但未署收件日期；3、邮件已退回并署有退回日期，但未署寄件日期。各案原告确认被告于上述日期发出通知。部分原告对被告提交的上述回单不予认可，表示其已拒收或未收到邮件通知，接到通知的时间应以其起诉状中载明的时间确定；如起诉状中没有载明收到通知的日期，以被告公告的时间为准。对此，本院认为，根据双方约定，被告通过邮寄方式通知的，特快专递签收日为通知送达日期；如接收方拒绝签收或无人签收特快专递的，在特快专递发出之日起第六日视为通知送达。因此，对于原告已签收被告邮寄送达的办证通知及相关材料并署有收件日期的，该收件日期即为送达日期；对于原告诉讼主张与收悉时间在邮件送达日之前的，以原告主张时间为通知到达时间。对于其余情形，本院无法依照合同约定的方式确定邮件送达日期，被告亦无证据证明其通过其他方式通知原告，故应以被告于深圳商报登载办证公告之日即2015年7月23日作为办证通知送达日期。再次，关于违约金的计算标准。各案原告主张依据合同第二十七条第三款要求被告按购房总价款日万分之四的标准支付延期办证的违约金，考虑到涉案房地产项目属于安居型商品房，根据深圳市相关规定，此类房产在签订买卖合同10年后可申请取得完全产权，在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，说明延期办证对各案原告造成的损失有限，在各案原告未能举证证明其因延期办证遭受的实际损失的情况下，本院认为涉案合同所约定的延期办证违约金标准过高，本院酌情调低为合同价款的每日万分之一，即被告应向各案原告支付的违约金计算方式为：自涉案房地产交付各案原告之日后第241日起至办证通知及相关材料送达原告之日止，被告按日向各案原告支付购房总价款万分之一的违约金，各案所涉房产实际交付日期、依据合同约定计算的应办证日期及办证通知及相关材料送达原告的时间详见附表。综上所述，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市新生辉投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向各案原告支付违约金（各案所涉房产实际交付日期、被告办证期限的届满日期及相关材料送达原告的时间详见附表延期办证违约金）；二、驳回各案原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费由被告负担，受理费各案原告均已预交（具体数额详见附表）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 冼晓莉二〇一五年十二月二十九日书记员 张 敏书记员 刘佳鹏原告刘玉玲等诉被告深圳市新生辉投资有限公司房屋买卖合同纠纷系列案附表附本案相关法律条文如下：《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第16页共18页 微信公众号“”