上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3235号原告上海迷人网络科技有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人刘海涛，职务总经理。委托代理人严帅，公司员工。被告胡晓东，男，1960年6月25日出生，住址上海市徐汇区。委托代理人张焱华，上海众华律师事务所律师。委托代理人安旭，上海众华律师事务所律师。
原告上海迷人网络科技有限公司与被告胡晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员杜荣良独任审判。原告上海迷人网络科技有限公司委托代理人严帅，被告委托代理人张焱华、安旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称,2015年4月27日，原告与被告胡晓东签订上海市房屋租赁合同一份，约定原告租用被告所有的上海市人民路XXX号淮海X大厦X室房屋用于原告办公使用，该房建筑面积101平方米,租期从2015年5月8日到2016年5月7日止，每月租金人民币12,600元(以下币种均为人民币),支付租金的方式为付二押二,原告应于每两月8号前支付,保证金为两个月的租金即25,200元,租赁关系终止时,该保证金用于抵充合同约定的应有原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。合同另约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方(被告)应自交付之日起三日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金。原告在合同签约当日,向被告汇付了上述约定的付二押二的租金共计50,400元,并于2015年4月28日实际搬入了该租赁房屋。后在原告使用该租赁房屋时，发现该房屋存在严重的渗、漏水问题，2015年6月17日等上海大暴雨期间，该租赁房屋多处大面积渗、漏水，导致原告员工正常办公受到严重影响，包括财务等员工的工作只能搬入经理室或会议室工作，经原告报修物业也曾上门多次维修，但并未能彻底解决问题。无奈之下，原告经与被告多次协商后双方终止了房屋租赁合同，原告搬离房屋并于2015年9月25日经被告验收后，原告将该租赁房屋的房门钥匙、信箱钥匙等均归还了被告。但事后经原告催讨，被告至今拒不归还原告的保证金25,200元,故原告诉至法院，请求判令被告胡晓东返还原告保证金25,200元，诉讼费由被告胡晓东承担。原告为证明其所主张的事实，在庭审中出示下列证据：1、上海市房屋租赁合同及淮海中华大厦租赁单元物业管理协议各一份，由原告与被告胡晓东于2015年4月27日签订，约定原告租用被告所有的上海市人民路XXX号淮海X大厦X室房屋用于原告办公使用，该房建筑面积101平方米,租期从2015年5月8日到2016年5月7日止，每月租金12,600元,支付租金的方式为付二押二,原告应于每两月8号前支付,保证金为两个月的租金即25,200元,租赁关系终止时,该保证金用于抵充合同约定的应有原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。合同另约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方(被告)应自交付之日起三日内进行修复,逾期不修复的，甲方同意减少租金。2、招商银行付款凭证一份，说明原告在合同签约当日4月27日,向被告汇付了上述约定的付二押二的租金共计50,400元。3、房屋终止租赁交还房门钥匙等的收条一份，说明原告经与被告多次协商后双方终止了房屋租赁合同，原告搬离房屋并于2015年9月25日经被告验收后，原告将该租赁房屋的房门钥匙、信箱钥匙等均归还了被告。该收条由被告胡晓东委托授权的案外人李继征签收确认。4、证人胡正中，证言内容为其系原告单位的财务，平时工作时受到墙面漏水的影响最大，办公桌上的电脑等均有受到漏水影响，包括其他员工只能临时搬到会议室和经理室工作等。5、证人佟月兰，证言内容为其系原告公司聘请的保洁员，在工作时发现原告场所有渗、漏水情况，办公桌上和地上均有大量水渍，影响到其保洁工作也增加了不少的难度等。6、漏水照片3张，系原告单位员工拍摄，说明房屋漏水情况。
被告胡晓东辩称：原、被告签订租房合同是事实，但原告在签约时应已实际查看了该房屋，因该房屋墙壁处有渗、漏水明显痕迹，因此被告在租金上予以了相应的优惠，同时出现漏水问题后，被告也积极加以维修，尽到了相关的维修义务，原告诉称的屋内大面积漏水不是事实，最多受影响的可能只有一、二个平方米而已。另2015年9月25日被告确已收回了租赁房屋的房门钥匙等，但该行为并不表明是被告同意提前解除了房屋租赁合同，被告保留继续追究原告违约责任的权利。另即使按原告所说，原告的租金仅支付了二个月(2015年5月至7月7日)，而之后到其搬离房屋(2015年9月25日)该期间两个多月的租金原告并未支付，因此被告认为原告的保证金正好用于冲抵该期间原告欠付的租金，实际数额还有差额被告将另行主张相关权利。被告提供证据如下，1、物业公司工作单，该组证据共有8份，内容为物业公司对本案争议房屋进行渗、漏水维修，时间从2014年7月29日到2015年9月21日。2、水电费付费记录和租客水电表确认单，内容为2015年5月到9月原告单位的水电费支付情况，说明原告在正常使用房屋办公。3、被告律师函，内容为被告向原告催讨2015年7月8日起至2015年9月25日止的租金人民币32,760元及逾期付款违约金1,638元等。4、证人李继征，证言内容为其系受被告胡晓东委托，办理相关房屋租赁事宜，当时陪同原告工作人员查看房屋时告知过原告房屋有漏水情况，因此在租金上当时也有所考虑予以了优惠等，漏水影响并不大。2015年9月25日的收条签字确系其代表被告胡晓东签收确认的。
原告对被告的辩称补充陈述认为，所谓租金优惠是不存在的，原告当时看房时被告并未告知该房屋有渗、漏水问题。现经原告了解，原告于9月25日搬离该租赁房屋后，被告已将该房屋出租给了新租户，可能也未告知漏水情况。经当庭质证：被告对原告的证据1、2的真实性均无异议，对证据3认为被告确已收回了租赁房屋的房门钥匙等，但该行为并不表明是被告同意提前解除了房屋租赁合同，对证据4、5和6则认为无法证明原告受到影响的办公区域面积到底有多少。原告对被告的证据1、2和3的真实性等未有异议，但认为该些证据恰恰说明了租赁房屋存在渗、漏水问题，且反复无法修好，严重影响到原告的正常办公，至于原告正常交付水电费并不说明原告的办公就不受到房屋漏水的影响。对证据4认为当时被告并未告知房屋有漏水情况，当时房屋是粉刷过的，是原告入驻后到6、7月份期间上海下大雨时才发现房屋有严重漏水现象，并影响到原告的正常使用房屋办公。
经审理查明：2015年4月27日，原告与被告胡晓东签订上海市房屋租赁合同一份，约定原告租用被告所有的上海市人民路XXX号淮海X大厦X室房屋用于原告办公使用，该房建筑面积101平方米,租期从2015年5月8日到2016年5月7日止，每月租金12,600元,支付租金的方式为付二押二,原告应于每两月8号前支付,保证金为两个月的租金即25,200元,租赁关系终止时,该保证金用于抵充合同约定的应有原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。合同另约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方(被告)应自交付之日起三日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金。原告在合同签约当日,向被告汇付了上述约定的付二押二的租金共计50,400元,并于2015年4月28日实际搬入了该租赁房屋。后在原告使用该租赁房屋时，发现该房屋存在严重的渗、漏水问题，2015年6月17日等上海大暴雨期间，该租赁房屋多处大面积渗、漏水，导致原告员工正常办公受到严重影响，包括财务等员工的工作只能搬入经理室或会议室工作，经原告报修物业也曾上门多次维修，但并未能彻底解决问题。无奈之下，原告经与被告多次协商后双方终止了房屋租赁合同，原告搬离房屋并于2015年9月25日经被告验收后，原告将该租赁房屋的房门钥匙、信箱钥匙等均归还了被告。但事后经原告催讨，被告至今拒不归还原告的保证金25,200元,故原告诉至法院，请求判令被告胡晓东返还原告保证金25,200元，诉讼费由被告胡晓东承担。审理中,被告坚持认为本案租赁房屋存有渗、漏水问题，原告应是明知的，被告也明确告知过原告，但未能提供相应的事实和法律依据。另审理中，被告亦当庭确认本案系争房屋被告已出租给了新的租户。
本院认为，原、被告之间签订的租房合同系当事人真实意思表示，与法无悖，应属合法有效，对当事人有法律约束力。原告在房屋租赁期内,遭遇房屋渗、漏水问题，影响到其办公是不争之事实，故双方于2015年9月25日事实上提前终止了房屋租赁合同，因此，原告要求判令被告返还房屋保证金之诉讼请求，具有事实和法律上的依据，本院依法应予以支持。但考虑到原告实际支付的租金仅到2015年7月7日，而之后到9月25日合同终止该期间约两个半月租金并未支付，审理中被告提出要以保证金冲抵该期间原告应付的租金,
本院认为,为减少累讼，及租赁合同中也有相关约定(租赁关系终止时,该保证金用于抵充合同约定的应有原告承担的费用),故被告该主张本院依法应予以采信，无需再专门提起反诉，但收取的租金数额应予以相应减少，因本案房屋确有渗、楼水问题，及合同亦有约定(该房屋交付时存在缺陷的，被告应自交付之日起三日内进行修复，逾期不修复的，被告同意减少租金)，本案系争房屋被告虽已尽力维修多次，但并未彻底解决渗、漏水问题，故对于本案争议期间的房屋租金被告减少收取应属于合情合理(减少租金的比例，结合本案证人证言等相关证据，影响办公面积等情况综合考虑，
本院认为，以大约减半收取为宜)，同时对于原告认为被告应对2015年7月7日到2015年9月25日该期间的租金全部不予收取的主张，
本院认为缺乏事实和法律依据，本院依法难以支持，因本案系争房屋渗、楼水问题虽客观存在，但影响到的房屋的面积范围和时间长度均也有一定的限度(对此，原、被告的证人证言均各执一词，考虑到本案的实际状况，已有新的租户入驻，也无法聘请第三方中介机构进行房屋鉴定，也无此必要，争议标的仅有2万余元)。另对于本案被告认为的其已明确告知原告系争租赁房屋有渗、楼水问题并给予了租金优惠等主张，均因缺乏事实和法律依据，本院均依法难以采信。综上所述,
本院认为,当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则,人民法院则应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定的规定，
判决如下：被告胡晓东应于本判决生效之日起十日内返还原告上海迷人网络科技有限公司房屋保证金人民币9,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币530元(原告已缴)，由原、被告各半承担人民币265元,被告胡晓东负担部分应于本判决生效之日起十日内给付原告上海迷人网络科技有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杜荣良
二〇一五年十二月二十九日
书记员 姚中杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。 关注公众号“”