广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第410号
上诉人（原审被告）：陈梓健，男，汉族，1991年12月30日出生，户籍住址：云浮市，现住云浮市。身份证号：4453231991********。
委托代理人：谢志伟，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：周汝玲，女，汉族，1979年4月25日出生，住云浮市。
委托代理人：蓝勇生，男，汉族，1974年10月3日出生，住云浮市。身份证号：4412291974********。
委托代理人：温佩华，男，汉族，1973年9月28日出生，住云浮市。身份证号：4407211973********。
原审
被告：李颜容，女，汉族，1966年2月16日出生，户籍住址：云浮市，现住云浮市。身份证号：4428271966********。
上诉人陈梓健因与被上诉人周汝玲、原审被告李颜容租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2015）云城法民二初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2013年7月1日，周汝玲〔甲方〉与陈梓健（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，该合同约定，乙方租用甲方位于云浮巿区金龙桥路段的玉陶轩石材工艺店A10卡商铺销售石材工艺之用；租赁期限为2013年7月1日至2017年5月19日；租金为租赁期内第一、二年内每月租金为人民币5000元，第三年开始每年的租金以上一年的租金为基础上升20%；乙方于每月10日前向甲方支付当月租金，一个月交一次；如乙方逾期5天未支付租金，甲方在提示的情况下仍未交租，甲方有权停止乙方经营直到交清租金为止；管理费300元/月，水电费按实际收取；甲方收取乙方12916元作押金，期满后不计利息全额退回乙方，否则作违约处理；合同期内，一方违反合同需向另一方双倍返还押金或押金不作退回处理。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，周汝玲依约将租赁物交付陈梓健使用。当事人双方一致确认陈梓健交租至2013年10月份，水电费交至2013年9月份。陈梓健称其已于2013年11月中旬已搬离商铺，但未提供证据证实。陈梓健庭后向本院提供周汝玲于2014年10月7曰写给曾桂生的租金及押金收据原件，押金收据载明周汝玲收到曾桂生交来的租用玉陶轩工艺超巿A10卡押金4000元，租金收据则载明周汝玲已收取曾桂生2014年11月份、12月份的租金共8000元。周汝玲向本院表示不认可该份证据的真实性，但明确不申请笔迹鉴定。周汝玲和陈梓健均同意若法院认定陈梓健在2013年10月份以后仍占用周汝玲的房屋，则产生的电费和水费分别按150元/月及30元/月标准计算。周汝玲在庭审中表示，因陈梓健违约，已没收押金当违约金处理。周汝玲认为李颜容是商铺实际使用人，要求其对租金及其他费用承担连带清偿责任。陈梓健及李颜容认为，李颜容仅是商铺经营管理人员，周汝玲要求李颜容承担连带清偿于法无据，应予驳回。原审法院经审理认为：周汝玲与陈梓健于2013年7月1日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，予以确认。双方当事人应按合同的约定履行各自的权利和义务。陈梓健是租赁合同的相对人，周汝玲主张李颜容对租金及其他费用承担连带清偿责任，不予支持。陈梓健庭后向本院提供周汝玲于2014年10月7日写给曾桂生的租金及押金收据原件，周汝玲不认可该份证据的真实性，又明确表示不申请笔迹鉴定，本院对该份证据予以采纳。陈梓健辩称其已于2013年11月中旬已搬离商铺，但未提供证据证实其说法，本院不予认可。陈梓健虽未提供证据证实其将商铺交还给周汝玲的时间，但周汝玲于2014年10月7日收取了曾桂生的租金及押金，由此可以推定陈梓健最迟已于此前一日即2014年10月6日将商铺还给周汝玲，则租金及管理费水电费亦应计至当日。租金计得5000元/月×11月+6日×（5000元/月÷30日/月）=56000元；管理费计得300元/月×11月+6日×（300元/月÷30日/月）=3360元；电费和水费因周汝玲及陈梓健均同意分别按150元/月和30元/月的标准计算，水电费合共计得180元/月×12月+6日×（180元/月÷30日/月）=2196元。以上三项合共61556元，陈梓健应支付给周汝玲。对于周汝玲主张的租金及管理费、水电费的逾期利息，因周汝玲已明确表示没收陈梓健的押金12916元作为违约金，该违约金足以弥补周汝玲因陈梓健违约导致的损失，亦符合合同约定，周汝玲再要求支付逾期利息，属于重复主张违约责任，本院不予支持。因陈梓健巳搬离房屋，并愿意承担被没收押金的违约责任，周汝玲又已将房屋出租给他人，双方均以自己的行为表明终止合同履行，周汝玲诉请解除合同，本院予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年9月25日作出判决：
一、解除周汝玲和陈梓健于2013年7月1日签订的《商铺租赁合同》；
二、陈梓健于本判决生效后十日内支付租金、管理费、水电费合共61556元给周汝玲；
三、驳回周汝玲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2614元，适用简易程序审理减半收取1307元（周汝玲已预交），由陈梓健负担700元，周汝玲负担607元。宣判后，上诉人陈梓健不服，向本院提起上诉称：
一、原审判决对上诉人搬离涉案铺位的时间的事实认定不清：1、一审庭审中，当被提问涉案铺位的现时状况时，被上诉人辩称不了解：不清楚谁占有涉案铺位，也不清楚涉案铺位是否处于经营状态。而这与原审法院最终认定的被上诉人最迟于2014年10月7日将涉案铺位租赁给第三人曾桂生的事实不符。很明显，被上诉人的辩解表现得连一个出租人对租赁物最起码的知情都没有，完全违背常理。而原审法院竟然也无视了这种不合常理。2、上诉人庭审中明确指出，被上诉人为”玉淘轩工艺超市”的总租赁方，即将整个超市租赁下来后转租赚取租金差价。而这个事实被上诉人是没有表示异议的。那么作为一个专为赚取租金差价的转租方，在《租赁合同》明确约定若拖欠租金超过5天便可以“停止承租人的经营直至交清租金为止”的情况下，竟然让承租方拖欠租金长达20个月？而且被上诉人也完全没有提到过有向上诉人催收租金的行为及事实。很明显这也不符合常理，而原审法院同样无视了这种不合常理。
二、原审判决中对上诉人搬离涉案铺位时与被上诉人的交接情况认定不清：上诉人在庭审中已提到租赁的商铺实际为玉石工艺超市的“展销摊位”。因此，无论上诉人入场或撤场，均没有物业交收或领取钥匙等环节，与被上诉人之间也没有签署严格意义上的交付接受等书面手续。所以被上诉人难以提交书面的撤场证据。也正因为这个特殊情况，上诉人当庭口头提出申请法院调查（庭审笔录有记载上诉人的口头申请），希望法院同时借此査清上诉人的真正撤场时间。但原审法院庭审后没有对此进行调査，而是仅仅以上诉人没有提交撤场证据便做出含糊不清、与实际情况不相符的事实认定。
三、原审法院对证据的理解过于片面及形式化，违背民事审判高度盖然性的适用原则。在被上诉人对实质性问题一问三不知且故意编制事实（最迟已于2014年10月份将涉案铺位租赁他人，但却庭审辩称上诉人至今仍占有涉案铺位）的情况下，不仅案件的存疑点众多，而原审法院却无视上诉人提出法院调査申请，便做出与事实完全不相符的认定，实在有违公平。而这种有违公平的认定是在上诉人做出合理解释及被上诉人的辩解完全不合逻辑情况下做出的。难道法院认定事实的唯一证据就是书面证据？很显然这完全违背了民事审判高度盖然性的适用原则。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实后，依法判决撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人周汝玲辩称：
一、本次纠纷是双方在正常履行合同中，未能协商一致解除合同的情况下，上诉人擅自搬离租赁铺位、停止交付租金，这是故意、主动、单方面的违约行为，然而，这种行为是否构成《合同法》等规定的双方已经解除合同情形也应该由人民法院或仲裁机构来认定，而不能由上诉人单方面认为《租用合同》就已经解除。
二、退一步，如果上诉人的违约行为导致《租用合同》被认定为已经解除的，被上诉人根据双方签定的《租用合同》的违约条款来主张损失赔偿，其理据是非常充分的，上诉人在一审中也认可的《租用合同》第四条第8项“合同期内，如任何一方违反本合同，需向另一方赔偿可计算的实际损失并双倍返还押金或押金不作退回的处理”以及第四条第9项“合同期内如需变更合同条款的必须征得双方同意，任何一方都不得以任何理由终止租用合同”的违约条款是受法律保护的，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《合同法》司法解释（二）第二十八条、第二十九条的规定，被上诉人遭受的损失实际上就是没有收到的租金、管理费、水电费、利息以及转租后租金差额的损失，这些损失都应该由上诉人赔偿。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本院
经审理查明，上诉人陈梓健与被上诉人周汝玲双方除对原审判决就陈梓健是否已于2013年11月中旬搬离本案所涉承租的A10卡商铺存在争议外，对原审判决所认定的其他事实没有争议，本院予以确认。一审诉讼中，原审法院于2015年8月20日向陈梓健送达《举证通知书》，要求其若未能与对方当事人协商确定举证期限的，应自收到该通知书之日起15日内向原审法院提供证据。二审诉讼中，上诉人陈梓健就其主张的其已于2013年11月中旬搬离本案所涉承租的A10卡商铺的事实，申请曾桂生、李健文作为证人出庭作证，两人均陈述陈梓健已经于2013年11月搬离A10卡商铺；上诉人并主张当事人双方就该商铺的租赁合同关系已经于搬离A10卡商铺时口头协商予以解除。被上诉人周汝玲认为上诉人提供的证人证言已经超过一审法院确定的举证期限，且李健文亦是其提起的另案诉讼中的被告，与其有直接利害关系，相关证言不能作为认定相关事实的依据；并对上诉人提出的双方已经于2013年11月口头协商解除租赁合同的事实予以否认。
本院认为，原审判决认定本案系租赁合同纠纷及确认该租赁合同为有效合同正确。本案中，上诉人陈梓健上诉认为其已经通过实际搬离承租商铺和口头通知被上诉人周汝玲的方式，使当事人双方签订的《商铺租赁合同》于2013年11月归于解除，双方的合同权利义务已经终止，故上诉请求撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。对此，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）的规定，对于有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；若要通过合同解除的方式使当事人之间的权利义务关系归于终止，应当符合《合同法》关于当事人协商一致解除、附解除条件成就时解除或者符合法定情形下解除的规定，并完成合同解除过程中的必要程序。《合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，上诉人陈梓健主张其已经与被上诉人周汝玲于2013年11月间口头协商解除《商铺租赁合同》，但未提供证据证实，且为被上诉人所否认，对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项作出的“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，……：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，上诉人陈梓健应当承担对其事实主张举证不能的不利后果，本院对其提出的当事人双方已经于2013年11月间口头协商解除《商铺租赁合同》的事实主张不予确认。至于上诉人陈梓健以其提出的其已经于2013年11月搬离本案承租商铺的事实主张，认为本案《商铺租赁合同》应于当时予以解除的诉求。
本院认为，在合同生效后，在既非当事人协商一致解除，又非具有解除权的合同一方在附解除条件成就时解除的情况下，除非符合《合同法》规定的法定解除的情形，并由具有解除权的合同一方履行必要的通知等义务后，有效合同仍应全面履行。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不能支付的，出租人可以解除合同。”综合上述规定，并结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定看，除非不可归责于当事人双方过错的不可抗力因素，或者属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，符合合同法定解除情形时的合同解除权仍属于合同守约方，而非违约方。在本案中，即使如上诉人所主张的其已经于2013年11月搬离承租商铺及欠交租金，该事实只赋予作为出租人的被上诉人可以行使合同解除权的权利，而非构成上诉人陈梓健作为违约承租人可以解除合同的合法情形。故上诉人陈梓健该上诉诉求亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈梓健的上诉理由不成立，本院对其提出的撤销原审判决，驳回被上诉人周汝玲一审诉讼请求的上诉请求依法应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，程序合法，本院依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2614元，由上诉人陈梓健负担。本判决为终审判决。
审判长 赵 克
审判员 彭国荣
审判员 李艳徽
二〇一五年十二月二十九日
书记员 冯家玲 百度搜索“”