（2015）荣石商初字第104号
裁判日期: 2015-12-29
公开日期: 2016-07-19
案件名称
荣成市王连街道寨前方家村村民委员会与慈有学租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
荣成市人民法院
所属地区
荣成市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
荣成市王连街道寨前方家村村民委员会,慈有学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款
全文
山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2015）荣石商初字第104号原告荣成市王连街道寨前方家村村民委员会。法定代表人方玉昭，村委会主任。委托代理人ＸＸ，山东剑琴律师事务所律师。被告慈有学。委托代理人方东昭。原告荣成市王连街道寨前方家村村民委员会与被告慈有学租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人方玉昭、委托代理人ＸＸ，被告慈有学、委托代理人方东昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月17日原被告签订场地租赁合同，合同约定租赁期限15年，共7亩地，年租金每亩1200元，租金共计126000元，合同签订之日付清前十年的租金，计84000元，以后于2024年3月1日前付清后五年租金42000元，一方违约向另一方支付违约金为合同未履行租金总额的30%。合同签订后，原告依约将场地交付被告，但被告时至今日未缴纳租金。为此请求依法解除双方签订的租赁合同并判令被告支付违约金35280元。被告辩称，签订租赁合同之前，原告上一任村委会主任在职时，因无力清理村里往来款及外欠款，协商被告出酒、电动车等物资按市场价抵顶给村民和外村的村民以偿还村里的欠款，然后村里租给被告7亩地，地租用被告的物资款抵顶。被告用于抵顶的物资总款是89145.13元，比合同规定的84000元还多，因此被告不存在违约。经审理查明：2014年3月17日，原被告签订场地租赁合同书一份，合同约定，甲方（原告）荣成市王连街道寨前方家村村民委员会为了充分利用现有资源，增加集体收入，经党员及村民代表会议讨论通过，甲方将村南场地租赁给乙方（被告）用于种植。一、坐落及面积：位于村南河南，面积共计7亩。二、租赁期限：租赁期限15年，自2014年3月1日至2029年2月28日止。三、租金金额及缴纳方式：每年每亩应交租金人民币壹仟贰佰元整，7亩地15年共计应交纳租金人民币壹拾贰万陆仟元整，乙方在合同签订之日先付清前10年租金人民币捌万肆仟元整，2024年3月1日前付清后5年租金人民币肆万贰仟元整。……五、违约责任：合同期内，如甲方中途无故违约，除退还乙方已缴纳未到期部分租金外，还需赔偿乙方未履行合同部分总额30%的违约金及投资损失。如乙方中途无故违约，甲方除扣除乙方上交的租金外，还必须赔偿甲方未履行合同部分总额30%的违约金，并收回场地。合同对其他事项还做了约定。合同订立后，被告取得了该7亩土地的租赁经营权，被告未以现金或银行转账的方式向原告交纳过租金。对租金一节，被告提出订立合同之前，原村委会主任方某与其协商，由被告提供酒、电动车等物资给村里，以消除村里的外欠款；自2013年12月份开始，被告将酒和电动车拉到原告村委，由村里统一发放，村会计方建昭、出纳刘淑丽开的单据，被告手中存有复印件；并提交了一份2013年12月15日原告时任村委主任方某与被告订立的租地协议书。该协议书约定：一、由慈有学出酒、电动车按市场价支付给方家村村民及外村欠款。二、慈有学给方家村支付的村及外村欠款总数，村用荒芜多年土地，按每亩每年租金壹仟贰佰元，租给慈有学使用（预计5-8亩）。三、慈有学支付方家村酒及电动车总额，按方家给慈有学土地，按每亩每年壹仟贰佰元兑除，余下由慈有学交村委。原告对被告的答辩及租地协议书不予认可，表示对前任村主任的事情不了解，村委账上没有收租金或其他记录，村里相关账目正在审计局审计。2015年8月31日本院依职权到荣成市人民政府石岛管理区审计局调查原告的相关账目，审计局提供的审计取证单上的“审计事项摘要”载明：至审计日，王连街道方家村提供单据一宗，金额81145.13元，写明慈有学用酒抵顶租金，共计抵顶村支出费用、村民往来款等81145.13元；在审查王连街道方家村2014年账簿时，从中既未发现发包收入90000元，也未发现列支费用支出及村民往来款81145.13元。该取证单下方的“证据提供单位人员（签名）”处有方建昭的签字。对该证据，原告质证后认为，审计取证单中明确载明原告账簿上未出现列支费用支出及村民往来款81145.13元，也未有发包收入90000元，进一步证实被告未交纳租金。被告质证后认为，被告用酒抵顶的租金数额是89145.13元，其他无异议。被告为证实用物资抵顶租金系经原告时任村委主任方某同意，申请方某出庭作证。证人陈述其在任时，经王连街道批准，用被告的酒和电动车等物资抵顶村里的对外欠款，村里租给被告土地，用租金抵顶被告的物资款。这些事情都是经过街道派驻村的书记和街道的领导同意的。原告对证人证言不予认可。另查，审计取证单上的证据提供单位人员签名的“方建昭”，系原告的财务人员。本院认为，原、被告于2014年3月17日订立的场地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是被告辩称的用酒抵顶租金的行为是否成立，原告是否有权解除合同。按照场地租赁合同的约定，被告应于合同签订之日即2014年3月17日付清前10年的租金84000元，实际上被告并未交付原告任何款项。被告为证明其已经履行了交付租金的义务，提交了原告上一任村委会主任方某与其订立的租地协议书，并申请证人方某出庭作证。证人虽证实协议书系其与被告签订的，但协议书并未加盖公章，协议书上的内容也未在之后原、被告订立的租赁合同中反映出来，故本院无法认定租地协议书的效力。本院依职权调取了审计部门对原告账目的审计材料，根据审计取证单的记载，至审计日，原告现任财务人员方建昭向审计部门提供了单据一宗，金额81145.13元，写明被告用酒抵顶租金。据此，本院可以认定，原告认可被告用酒抵顶租金，因此即使原告的账簿上未载明发包收入、未出现列支费用支出及村民往来欠款，亦不能否定被告以酒抵顶租金的事实。原告未在账簿上予以记载，系原告的内部管理问题，与被告无关。故应认定被告提供给原告的酒抵顶欠款的价值为被告缴纳的租金。对被告答辩的用酒为原告支付欠款89145.3元，被告庭审时向法庭提交了一宗单据的复印件，原告拒绝质证，本院也无法以此判定用酒支付欠款的数额。但原告向审计部门提供的单据显示的被告用酒抵顶租金的金额是81145.13元，系原告的自认，本院以此确定被告用酒抵顶的租金数额为81145.13元。综合以上，被告虽未足额交纳租金，但并非无故违约，被告提出的用酒抵顶租金的抗辩理由成立。原告提出被告未缴纳租金，并要求据此解除合同、判令被告支付违约金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回原告荣成市王连街道寨前方家村村民委员会要求解除场地租赁合同、判令被告慈有学承担违约金35280元的诉讼请求。案件受理费782元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 张 帆人民陪审员 宋明山人民陪审员 毕重文二〇一五年十二月二十九日书 记 员 穆海清 关注公众号“”