九江市庐山区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民二初字第475号原告陈英，女，1961年8月15日出生，汉族，吉林长春市人，教师，住九江市庐山区，原告王凤才，男，1961年2月17日出生，汉族，吉林长春市人，教师，住址同上，（系原告陈英之夫）被告九江中建投房地产开发有限公司，住所地：九江市开发区管委会五楼。法定代表人胡海涛，男，该公司董事长。委托代理人樊正根，男，江西柴桑律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行，住所地：九江市经开区九瑞大道67号。负责人高荣亮，男，该支行行长。委托代理人朱志刚，男，该支行副行长。委托代理人邬燕琴，女，该支行客户经理。
原告陈英、王凤才诉被告九江中建投房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告陈英、王凤才、被告的委托代理人樊正根、第三人的委托代理人朱志刚、邬燕琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈英、王凤才诉称：两原告与被告于2013年6月1日签订《九江市商品房预（销）售合同》及《合同补充协议》编号：90000628547一份，共同购买位于庐山区××东路××城××单元××商品房××套，商品房总价款为579801元，原告首付179801元，剩余房款40万元以按揭方式支付。2014年3月18日向被告交纳天然气建设维护费2500元。2014年11月10日向被告交纳2600元房改费。然被告逾期交房已将近壹年，构成严重违约。故原告诉来法院请求依法判令解除合同；被告退回房款579801元及利息65498元（按同期贷款年利率6.55%计算至8月21日，之后利息按银行同期贷款利率计算至还清全部购房款之日止）并返还其他费用5100元，本案诉讼费用由被告承担。
被告九江中建投房地产开发有限公司辩称：
一、公司已通知原告办理交房手续，但原告一直未与公司办理房屋交付手续，并非公司未按时交付房屋；
二、截止购房合同约定的房屋交付时间，原告所购房屋已经验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件；
三、即便原告因被告延迟交付房屋而享有解除购房合同的权利，但根据双方补充协议第五条第二项约定，原告应在迟延交付房屋满90日的次日起10日内行使解除权，否则解除权消灭。而原告至起诉时止均未行使解除权。故请求依法驳回原告诉请。第三人中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行称：我行分别于2014年1月3日和2014年3月25日与原告陈英、王凤才及被告九江中建投房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》及《委托贷款借款合同》，借款本金共计40万元，借款人以本合同项下借款所购房产作抵押，被告九江中建投房地产开发有限公司作为保证人承担连带责任保证，并约定借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。因此如合同解除，请求法院依法判令原告支付尚欠贷款本金人民币180351.26元，被告承担连带清偿责任。
经审理查明：2013年6月1日两原告与被告签订了一份合同编号为9000062854《商品房预（销）售合同》，两原告购买被告开发的位于九江市××区××东路××城××单元××商品房××套。合同约定：商品房单价为每平方米5337.88元，建筑面积共108.62平方米，总金额人民币579801元；付款方式为首付人民币179801元，剩余房款人民币40万元以按揭方式支付；交付期限为2014年8月30日前；合同第九条明确约定出卖人逾期交房违约责任：…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…。同日，双方又签订了一份《合同补充协议》，第（五）条房屋的交付补充第2项约定依据买卖合同第九条约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后买受人有权解除合同，但买受人应于该期限届满之次日起的10日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃商品房买卖合同第九条所约定的退房权利。合同签订当日，原告向被告交付购房首付款179801元。2014年3月8日原告向被告交纳天然气建设维护费2500元。之后，原告向中国农业银行股份有限公司九江市八里湖支行营业部贷款人民币40万元支付购房余款，至此原告已履行全部付款义务，2014年8月26日被告通知原告收房，原告以被告未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为由拒绝收房并口头通知被告解除合同，被告未予答复。此后两原告还于2014年11月10日向该小区物业交纳房屋改造费2600元。之后双方对逾期交房违约责任承担未达成协议故两原告诉来法院请求依法支持其上述诉请。另查，2014年1月3日和2014年3月25日，第三人中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行分别与原告陈英、王凤才及被告九江中建投房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》及《委托贷款借款合同》，约定原告陈英、王凤才向第三人借款人民币40万元用于购买被告开发的位于九江市××东路××城小区××单元××房，借款方式为商业贷款及住房公积金贷款，商业贷款未阶段性保证+抵押方式，由阶段性保证人九江中建投房地产开发有限公司提供保证担保，由本合同签章的抵押人提供房产抵押担保。还约定借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。借款发放后，原告依约按期偿还本息，至2015年9月20日止，原告尚欠借款本金人民币180351.26元。在此期间被告于2015年4月30日取得涉案房屋《竣工验收备案表》。上述事实，有《商品房预（销）售合同》、收款收据、快递存根、《入伙通知书》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《关于九江中建投房地产开发有限公司优品商城一期二批项目竣工环境保护验收意见的函》、《防雷装置验收意见书》、《竣工验收备案表》、《个人购房担保借款合同》、《委托贷款借款合同》等证据记录在卷，予以佐证，本院应予认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房预（销）售合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，应认定合法有效，当事人应按照合同约定全面积极履行合同义务。2014年8月23日该楼盘已取得勘验、设计、施工、监理、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律未规定《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，合同亦未约定交房时必须取得该备案表。故被告房屋已取得五方主体签字合格的《建设工程竣工验收报告》，属于竣工验收合格的房屋，符合双方合同约定的房屋交付条件。且原告在被告通知交房后向该小区物业交纳房屋改造费2600元，该行为亦为两原告对继续履行购房合同的真实意思表示。两原告以被告未取得《竣工验收备案表》认定被告交付房屋不符合合同约定交房条件拒绝收房并请求解除《商品房销售合同》的诉请依法无据，本院不予支持。被告已于2014年8月26日通知原告办理交房手续，该通知到达原告时符合合同约定的交房期限，故被告无违约行为，原告以约定违约金过低要求按照银行同期贷款利率计算被告承担逾期交房违约金的诉请，无事实依据，本院依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告陈英、王凤才的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告陈英、王凤才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费10300元，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 宋浩洁
人民陪审员 杨代明
人民陪审员 柯朝云
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 徐嘉镠 关注公众号“”