（2015）深中法房终字第1704号
裁判日期: 2015-12-29
公开日期: 2016-02-29
案件名称
中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行,郑晓滨,叶惠贤与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
审理程序
二审
当事人
中国ｘｘ银行股份有限公司深圳罗湖支行,郑ｘｘ,叶ｘｘ
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1704号上诉人（原审原告、反诉被告）中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地深圳市罗湖区深南东路2087号。负责人杨东照，行长。委托代理人王根霞，广东天浩律师事务所律师。委托代理人周翼娜，广东天浩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）郑xx，住所地深圳市龙岗区。上诉人（原审被告、反诉原告）叶xx，住所地深圳市龙岗区。以上两上诉人共同委托代理人葛电宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称xx罗湖支行）与上诉人叶xx、郑xx因房屋租赁合同纠纷均不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：一、1989年3月2日，xx罗湖支行与宝安县xx公司（现更名为深圳市xx康实业有限公司）签订《租用楼宇合同书》1份，约定：宝安县xx公司将深圳市东门北路十号宝安友谊大厦主楼底层（5）-（7）轴之间面积为214.285平方米的楼宇（后建筑物名称更改为虹楼，涉案房产为虹楼104单元的一部分）出租给xx罗湖支行使用，租期为48年，自1989年3月1日起至2037年2月28日止，xx罗湖支行一次性将48年的租金共计人民币889282元（以下均为人民币）支付给了宝安县xx公司；承租方负责租用面积内的装修施工费用和使用的水电费、保险费、公证费、土地税等费用开支。之后双方签订补充协议约定涉案房产面积214.285平方米。涉案房产于2003年11月25日由非商品房转为商品房。2003年12月30日，深圳市xx康实业有限公司将虹楼104单元（建筑面积为454.32平方米）转让给贾颖、2006年1月24日贾颖又将虹楼104单元转让给洪清亮、2010年2月5日洪清亮将涉案房产转让给叶xx、郑xx。xx罗湖支行承租涉案商铺后，一开始作为营业网点使用，后来又出租给了深圳市石语文房四宝有限公司（以下简称“石语文房四宝公司”）。2007年6月，xx罗湖支行通过拍卖方式将涉案商铺的租赁权转让给了陈婵朝，并约定由陈婵朝向石语文房四宝公司收租。陈婵朝从2007年7月1日实际收取涉案房产的租金，直至2009年9月止。此后，由于涉案房产的业主洪清亮持房产证要求石语文房四宝公司向其交租，通过多种方式干扰承租人行使租赁权，石语文房四宝公司自2009年10月起，就将租金交付给了洪清亮。自2010年4月，又将租金交付给了叶xx、郑xx。2011年7月，陈婵朝与xx罗湖支行之间的拍卖协议经深圳市仲裁委员会裁定无效。后因叶xx、郑xx拒绝xx罗湖支行行使涉案房产租赁权，双方因此产生纠纷，xx罗湖支行诉至原审法院。原审法院于2012年12月3日作出（2012）深罗法民三初字第699号民事判决，二审判决xx罗湖支行与宝安县xx公司签订的《租用楼宇合同书》的租赁期截止至2019年9月30日为有效，郑xx、叶xx应继续履行上述《租用楼宇合同书》。该判决已生效。二、涉案房产于2010年2月9日过户登记在叶xx、郑xx名下，自2011年10月27日开始由叶xx、郑xx出租给案外人至今，房屋租赁合同经备案，备案租金为130元／平方米。另，（2012）深罗法民三初字第699号生效民事判决对2012年5月5日前的房屋占有使用费已经判决并已执行完毕。郑xx、叶xx同意支付2012年5月6日之后至本案庭审之日的房屋占有使用费。三、叶xx、郑xx为证明其主张的税费，而向本院提供了2011年10月28日至2015年2月期间税费票据29张，项目名称为房屋租赁管理费、房产税等，总金额152714.68（1872＋8989.38＋8922.96＋11938.1＋11938.1＋5948.64＋9052.6＋8922.96＋8827.49＋2496.96＋4993.92＋2974.32＋8922.96＋13795.71＋8922.96＋3435.77＋1093.3＋692.64＋6297.85＋346.32＋957.77＋1004.33＋1004.33＋1004.33＋4680＋6400.5＋2166.48＋432＋4680）元。以上事实，有（2012）深罗法民三初字第699号民事判决书、（2013）深中法房终字第1001号民事判决书、税费票据，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。xx罗湖支行在原审中诉请，一、叶xx、郑xx连带向xx罗湖支行支付《租赁楼宇合同书》中约定的租赁房产的房屋占有使用费，按叶xx、郑xx出租房屋所实际收取的租金与政府指导租金中的高者计，自2012年5月6日起计算至xx罗湖支行恢复行使上述房产租赁权之日止，现暂计至2014年10月30日共计人民币864854.26元。2、叶xx、郑xx支付上述使用费的利息，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率，自上述款项产生之日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2014年10月31日为人民币71321.48元。3、本案的诉讼费、保全费、公告费等费用由叶xx、郑xx承担。叶xx、郑xx在原审中提起反诉，诉请，一、xx罗湖支行向叶xx、郑xx支付代垫付的房屋租赁管理费308279.7元（租赁面积为：214.285平方米，垫付费用包含房屋租赁管理费、房产税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、滞纳金和罚款等，自2010年4月1日计算至xx罗湖支行实际清偿之日止，暂计到2015年2月28日止）；二、xx罗湖支行支付上述代垫付费用的利息25000元（按中国人民银行同期同类贷款利率，自上述款项产生之日2010年4月1日计算至xx罗湖支行实际清偿之日止，暂计到2015年2月28日止）；三、由xx罗湖支行承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，根据已生效的（2012）深罗法民三初字第699号民事判决和（2013）深中法房终字第1001号民事判决，涉案租用楼宇合同书实质为租赁合同，且2019年9月30日之前的部分应认定为有效，2019年10月1日之后的部分应认定为无效。因xx罗湖支行和叶xx、郑xx双方均确认2012年5月5日之前的房屋占有使用费已通过前述生效判决执行完毕，且叶xx、郑xx同意支付2012年5月6日之后至本案庭审之日的房屋占有使用费，故xx罗湖支行本诉诉请第1项的合理部分，原审法院予以支持。根据前述生效判决，以备案租金130元／月／平方米为标准，从2012年5月6日计算至2015年6月30日，该项数额具体为1052996.49（214.285平方米×37.8个月×130元／月／平方米）元。叶xx、郑xx还应按金融机构同期贷款利率向xx罗湖支行支付从2012年5月6日至判决确定之日止的利息。xx罗湖支行要求按150元的标准计算房屋占有使用费，原审法院不予采纳。关于叶xx、郑xx反诉主张的税费，因xx罗湖支行通过诉讼取得相当于出租人的租金收益方面的利益，根据公平合理原则，xx罗湖支行亦应承担出租人应承担的相应税费。叶xx、郑xx反诉要求xx罗湖支行承担房屋出租方面税费的合理部分，原审法院予以支持。根据叶xx、郑xx提供的29张票据计算税费总额为152714.68元。叶xx、郑xx反诉主张的税费的超出部分，没有票据佐证，原审法院不予支持。从2011年10月28日开始的出租房屋税费，叶xx、郑xx在上述699号案件中就已主张过，应视为叶xx、郑xx已向xx罗湖支行追索过，xx罗湖支行至今未支付，故应从2011年10月29日开始向叶xx、郑xx支付相应利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决，一、叶xx、郑xx应于判决生效之日起十日内向xx罗湖支行支付2012年5月6日至2015年6月30日期间的房屋占有使用费人民币1052996.49元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率向xx罗湖支行支付上述款项从2012年5月6日至判决确定的付款日的利息。二、xx罗湖支行应于判决生效之日起十日内向叶xx、郑xx支付2011年10月28日至2015年2月期间的房屋出租方面的税费人民币152714.68元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率向叶xx、郑xx支付上述款项从2011年10月29日至判决确定的付款日的利息。三、驳回xx罗湖支行的其他本诉诉讼请求。四、驳回叶xx、郑xx的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费人民币13162元，由叶xx、郑xx负担。反诉受理费人民币3149.6元，由xx罗湖支行负担人民币1477元、叶xx、郑xx负担人民币1672.6元。保全费人民币5000元，由叶xx、郑xx负担。上诉人叶xx、郑xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决第一项，改判叶xx、郑xx支付xx罗湖支行的房屋占有使用费831254元（自2012年5月6日计算至2014年10月30日止），且无须支付利息；2、撤销原审判决第二项，改判xx罗湖支行向叶xx、郑xx支付代垫付的房屋出租方面的税费325393.38元（租赁面积为：214.285平方米，自2010年4月1日计算至实际清偿之日止，暂计到2015年6月30日止）；3、判决xx罗湖支行支付叶xx、郑xx代垫付的房屋出租方面的税费的利息30000元（按中国人民银行同期同类贷款利率，自上述款项产生之日2010年4月1日计算至实际清偿之日止，暂计到2015年6月30日止）；4、由xx罗湖支行承担本案的全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、原审法院判决仅支持xx罗湖支行支付从2011年10月28日至2015年2月期间的房屋出租方面的税费，而未支持从2010年4月至2011年10月27日期间的房屋出租方面的税费，明显与事实不符，对叶xx、郑xx不公平。二、原审法院判决房屋占有使用费按每平方米130元计算，与事实不符。从叶xx、郑xx提交的备案租赁合同和房屋租赁指导价可知该期间（2012年5月6日至2015年6月30日）叶xx、郑xx收取的租金为每平方米120元-130元，原深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第699号民事判决（以下简称699号判决）也是按120-130元每平方米计算使用费。因此，原审法院未分租赁时间段而统一按每平方米130元计算房屋占有使用费与事实不符，应按每平方米120-130元分租赁时间阶段计算。三、原审法院判决关于房屋出租方面的税费计算方式有误。699号判决确认房屋租赁面积为214.285平方米，叶xx、郑xx一直按该面积缴纳房屋出租方面的税费，叶xx、郑xx从2010年4月1日至2015年6月30日期间代垫付的房屋出租方面的税费为325393.38元，该期间出租屋管理费2%和出租屋租赁税率6.12%，共计8.12%为计算标准。原审法院仅按叶xx、郑xx提交的税费单据计算，与事实不符，该税费单据仅是xx罗湖支行承租的房屋部份税费。因为叶xx、郑xx所有的房屋是虹楼104单元（建筑面积为454.32平方米），xx罗湖支行承租的房屋仅是虹楼104单元的一部分（面积为214.285平方米）。而叶xx、郑xx是按104单元整体来缴纳房屋出租方面的税费，该税费包含了xx罗湖支行承租的房屋应缴纳的税费。因此，应按叶xx、郑xx提交的有备案房屋租赁合同的租赁时间和按xx罗湖支行承租房屋租赁面积214.285平方米来计算叶xx、郑xx代垫付的房屋出租方面的税费。四、原审法院判决叶xx、郑xx向xx罗湖支行支付的房屋占有使用费至2015年6月30日，根据公平原则，也应判决xx罗湖支行向叶xx、郑xx支付的房屋出租方面的税费计算至2015年6月30日止。2015年3月1日至2015年6月30日期间的房屋出租方面税费为13976.09元未依法计算。上诉人xx罗湖支行辩称，答辩意见与其上诉状意见一致。上诉人xx罗湖支行不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、郑xx、叶xx应向中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行支付2012年5月6日至2015年6月30日期间的房屋占有使用费人民币1151996.16元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率向xx罗湖支行支付上述款项从2012年5月6日起至全部款项清偿之日止的利息；2、撤销原审第二项判决；3、本案一、二审案件受理费均由郑xx、叶xx承担。上诉事实和理由：一、原审法院对叶xx、郑xx应支付给xx罗湖支行的房屋占用费计算标准适用错误。本案所依据的生效判决（2013）深中法房终字第1001号民事判决确认：xx罗湖支行与宝安县xx公司签订的《租用楼宇合同书》的租赁期截止至2019年9月30日为有效，郑xx、叶xx应继续履行上述《租用楼宇合同书》。该判决生效后，叶xx、郑xx仍然占用xx罗湖支行享有租赁权的房屋不予返还，给xx罗湖支行造成了巨大的经济损失。按照我国法律规定，叶xx、郑xx应就其侵权行为就xx罗湖支行所产生的损失承担赔偿责任。对xx罗湖支行损失标准的界定，xx罗湖支行在起诉状中要求按郑xx、叶xx出租房屋所实际收取的租金与政府指导租金中的高者计，其理由为xx罗湖支行的损失是由于叶xx、郑xx的侵权行为而产生，根据《侵权责任法》第二十条：侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿。本案xx罗湖支行因为叶xx、郑xx的行为丧失了占有、使用涉案房屋的权利，xx罗湖支行按照深圳市同地段、同类型房屋政府指导租金计算损失合理、合法。同时，基于侵权人不能从其侵权行为中受益的法律原则，如叶xx、郑xx实际收取的租金高于政府指导租金，xx罗湖支行有权要求按照叶xx、郑xx实际收取的租金计算损失。本案中，虽然叶xx、郑xx与涉案房产现在的实际承租人备案租赁合同中显示的租金为130元／平／月，但是深圳市罗湖区政府指导租金在2012年为150元／平／月，2013年、2014年均为140元／平／月，明显高于叶xx、郑xx备案租金。且在我国实践操作中，备案租金基本上都低于实际租金。因此，在涉案房屋备案租金低于罗湖区人民政府指导租金的情况下，应当以政府指导租金作为标准计算房屋占用费。二、原审法院认定xx罗湖支行应承担叶xx、郑xx支付的房屋管理费、税费等费用以及相关利息没有法律依据。首先，本案叶xx、郑xx反诉请求支付的相关费用的计算起始时间为2010年4月。而本案本诉的诉请房屋占用费的计算起始时间为2012年5月6日，叶xx、郑xx的反诉请求的起算时间超出了本诉诉请的起算时间，对于超出部分，应当另案处理。其次，本案叶xx、郑xx反诉请求的相关费用是因叶xx、郑xx拒不履行租赁合同及深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1001号案生效判决而产生，叶xx、郑xx作为过错方，应自行承担在此期间产生的一切费用。再次，原审法院完全按照叶xx、郑xx提供的税费票据认定xx罗湖支行应向叶xx、郑xx支付的税费金额，却未对相关票据款项的合法性及关联性予以审查。由于涉案房产是与其它房产共计400余平合办一本房产证，且涉案房产几经改建，与其它房产现已无法明确区分，仅能明确xx罗湖支行享有其中214.285平方米的租赁权，因此，叶xx、郑xx提供票据的时候并未将涉案房产与其它房产所缴纳的税费进行区分，而是将所有400余平的房产所缴税费全部判由xx罗湖支行承担，明显对xx罗湖支行不公。具体表现为，叶xx、郑xx提供的票号为01187575的完税证中显示税款所属期间为2011年9月30日至2011年12月31日，时间为3个月，而计税金额为145800元。如叶xx、郑xx所称，其房屋租赁费为130元／平／月，则xx罗湖支行所诉214.285平的房产所产生的租赁费仅为27857.05元／月，3个月为83571.15元，与叶xx、郑xx完税证中显示的145800元相差62228.85元。上述差异体现在叶xx、郑xx提供的多份完税证中。xx罗湖支行在本案原审中曾当庭指出此种差异，但原审法院并未对此进行核查。最后，叶xx、郑xx反诉中所述费用均因其过错所致，不应当予以计算利息。上诉人叶xx、郑xx辩称，答辩意见与其上诉状内容一致。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，经庭审调查，双方一致确认，1、涉案税费票据所对应的出租房屋面积是虹楼104单元总面积454.32㎡，而非涉案出租房屋面积214.285㎡。2、涉案税费票据除郑xx、叶xx原审中提交的2011年10月28日至2015年2月间29张金额为152714.68元的票据外，郑xx、叶xx在二审诉讼中提交的2015年3月至6月30日的一张金额为13976.09元的税票，亦属涉案104单元之缴交的税费，共计166690.77元。本院认为，据双方诉辩意见，本案争议焦点是涉案当事人双方就房屋占有使用费的转付及相关税费的给付问题。关于租金标准。涉案双方均对原审法院确定的房屋出租合同备案租金130元／㎡不服。xx罗湖支行主张应依市场指导租金150元／㎡计，而郑xx、叶xx则主张以120元／㎡计，但备案租金130元／㎡之合同已经有关政府管理部门备案，且相关税费亦是依130／㎡租金为基础作出。因此，原审法院以该130元／㎡为标准核定涉案房屋占有使用费及相关税费基础并无不妥，应予维持。双方上诉主张缺乏足够证据支持，理由不成立，应予驳回。关于税费给付。首先，上诉人xx罗湖支行认为原审判处其应给付郑xx、叶xx之相关税费之房屋面积基数并非涉案之214.285㎡，而是对应虹楼104单元全部454.32㎡的税费。对此，郑xx、叶xx虽不认可，但其所提交的有关税费票证单据不能证实其欲证明的只为本案214.285㎡的房屋占有使用所涉及到的税费。因此，xx罗湖支行仅需按照涉案租赁房屋面积占虹楼104单元全部面积的比例承担税费。其次，原审法院因郑xx、叶xx未提交2015年3月-6月税费票据，未支持其至2015年6月30日税费主张并无不当，但在本院二审期间，郑xx、叶xx向法院提交了2015年3月-2015年6月税费票据，共计13976.09元。因此，郑xx、叶xx在本案中可向xx罗湖支行主张的涉案房屋使用费所产生的税费（自2011年10月28日至2015年6月30日期间）为78621.53元（166690.77÷454.32㎡×214.285㎡）。综上，xx罗湖支行关于其只应承担214.285㎡所对应的税费的主张成立，应予支持。而郑xx、叶xx主张其相应由xx罗湖支行的税费期间亦应计算至2015年6月30日的理由有事实依据，亦应予支持。另外，关于xx罗湖支行和郑xx、叶xx请求的房屋占有使用费的利息及相应税费之利息。该两类利息的计算应自各期房屋占有使用费及相应税费缴纳时产生，因双方并不存在约定房屋占有使用费及相应税费的支付时间，本院依据房屋租金及税费支付的一般惯例，以每月最后一日作为支付当月费用的最后期限，则xx罗湖支行和郑xx、叶xx均应于次月1日计付上月费用的利息，例如，郑xx、叶xx应向xx罗湖支行支付的2012年5月6日-5月30日的占有使用费22285.64元（130元／㎡×214.285㎡×0.8月）应自2012年6月1日起支付利息，以后每月应以27857.05元（130元×214.285㎡）为基数，自次月1日支付利息。同理，叶xx、郑xx主张的税费利息亦应依月而计，因双方未确定税费的支付标准，本院以郑xx、叶xx在2011年10月28日至2015年6月30日共44.06个月期间向税务部门缴交的税费平均数来确定每月税费标准，即涉案214.285㎡房屋每月应支付的出租税费为1784.42元（78621.53元÷44.06月），除2011年10月28日-31日的税费应以107.05元（1784.42元×0.06月）为基数，自2011年11月1日计付利息；以后每月应以1784.42元为基数，自次月1日计付利息。上述利息均计至本判决确定的付款之日止。原审法院就此处理有误，应予纠正。综上，双方上诉理由均部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审认定有误，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1号民事判决第三、四项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1号民事判决第一项为：叶xx、郑xx应于本判决生效之日起十日内向中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行支付2012年5月6日至2015年6月30日期间的房屋占有使用费人民币1052996.49元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率向中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行支付上述款项的利息（其中2012年5月的占有使用费22285.64元应自2012年6月1日计付利息，2012年6月1日-2015年6月30日期间，每月均应以27857.05元为基数，自次月1日计付利息，上述利息均计至本判决确定的付款之日止）；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1号民事判决第二项为：中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行应于本判决生效之日起十日内向郑xx、叶xx支付2011年10月28日至2015年6月30日间的房屋出租方面的税费人民币78621.53元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向郑xx、叶xx支付上述款项的利息（其中2011年10月的税费应以107.05元为基数，自2011年11月1日计付利息；2011年11月1日-2015年6月30日期间，每月以1784.42元为基数，自次月1日计付利息，上述利息均计至本判决确定的付款之日止）；四、驳回中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行的其他诉讼请求；五、驳回郑xx、叶xx的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费13162元，由叶xx、郑xx负担。一审反诉受理费3149.60元，由中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行负担1149.60元，郑xx、叶xx负担2000元。本案二审案件受理费共计24208元，由中国xx银行股份有限公司深圳罗湖支行负担4008元，郑xx、叶xx负担20200元。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一五年十二月二十九日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：