（2015）新民初字第01844号
裁判日期: 2015-12-29
公开日期: 2016-07-14
案件名称
原告古春丽诉被告陕西上和商业广场有限公司、西安千居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市新城区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
古春丽,陕西上和商业广场有限公司,西安千居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第01844号原告古春丽，女，1979年1月8日出生，汉族，无业。委托代理人甘军，陕西合恒律师事务所律师。委托代理人郭鹏，陕西合恒律师事务所律师。被告陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市公园南路9号，组织机构代码证：05213732—4。法定代表人张双拾，经理。被告西安千居物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区经九南路中段6号1号楼10801室，组织机构代码证：66319294-7。法定代表人丁利娟，总经理。二被告共同委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。原告古春丽诉被告陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）、西安千居物业管理有限公司（以下简称千居公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭鹏、二被告共同委托代理人金恩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古春丽诉称，2014年5月9日，原告与被告上和公司签订房屋租赁合同，约定由被告上和公司将位于公园南路X号的上和商业广场五层DXXXX号商铺出租给原告从事餐饮经营。被告千居公司受上和公司的委托，于2014年5月9日代表上和公司与原告签订《物业管理服务合同》。该合同中约定由被告千居公司负责原告租用的商铺的物业管理，原告按约定向其支付物业管理费1009元，月均空调费1009元，公共设施维护费21804元，设施设备使用费21804元，车位配套维管费21804元，共计67430元。合同签订后，原告即向被告支付了71412元。合同��订后，原告按照约定交纳了全部费用，但被告上和公司迟迟未交付标的商铺，原告与被告千居公司所签订的物业管理服务合同履行的基础不成立，故合同目的无法达成。故原告诉至法院要求解除物业管理服务合同；二被告向原告返还物业管理服务费用共计71412元；被告向原告支付违约金21423.6元；被告承担本案诉讼费用。被告千居公司辩称，被告上和公司已经将商铺交付了原告，被告千居公司在签订合同后已经提供了相应的物业服务，并一直在进行公共设施的维护和管理，原告自己不开业，其损失应该由自己承担，因此被告千居公司不应承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。被告上和公司辩称，该案与其没有关系。被告上和公司已经于签订合同当日将房屋交于原告，原告缴纳的费用是由其代收，并且已经支付给了被告千居公司，故被告上��公司不应承担违约责任。经审理查明，2014年5月9日，原告与被告上和公司签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告上和公司位于西安市新城区公园南路X号上和商业广场五层DXXXX号房屋，建筑面积144.21平方米，用于经营餐饮，租期十年，自2014年7月1日至2024年6月30日。同日，原告与被告千居公司签订《物业管理服务合同》，该合同约定由被告千居公司对原告租赁被告上和公司的商铺提供物业管理服务，合同期限为十年，自2014年7月1日至2024年6月30日止。物业管理费起始单价为7元/月/㎡,月费为1009元，每月缴纳一次；月均空调费起始单价为7元/月/㎡,月费为1009元，每月缴纳一次；公共设施维护费、设施设备使用费、车位配套维管费单价均为12.6元/㎡，每项费用合计第一年度为21804元，均为一次性缴纳；水电费用依据国家及被告千居公司的相关标准执行，每月缴纳一次。若一方违约，应赔偿另一方合同款项总额的30%作为违约金。合同约定：甲方即被告千居公司的物业管理服务内容包括服务区域内的公共部位的维修、养护和管理；服务区域内的公共设施设备的维修、养护、运行和管理；服务区域内的公共环境卫生的维护和管理；服务区域内的公共秩序的维护和管理；服务区域内的交通秩序与车辆停放管理；上和商业广场的装饰装修管理；上和商业广场的消防安全管理；电梯的运行管理等。合同签订后，原告向被告千居公司支付第一年度公共设施维护费21804元，设施设备使用费21804元，车位配套维管费21804元，商品质量保证金6000元。上述前三项费用由被告千居公司向原告出具三张加盖其财务专用章的收款收据，上述第四项费用的收款收据，加盖的系陕西金道商业管理有限公司的印章。被告上和公司当庭称该款系其收取，但印章加���错误,性质为商品质量保证金,与被告千居公司及物业合同没有关系。庭审中，被告千居公司提交了安全员巡查记录表，用以证明被告千居公司已经履行了相应的物业服务。另查明，2015年3月10日，该商场天然气室外燃气管道施工竣工。庭审中原告称其实际所租赁面积因消防通道占用比合同约定的面积实际减少十几平方米，被告对面积减少事实予以认可，但对于具体减少的数量双方均未提交证据予以证明。以上事实有商铺租赁合同、物业管理服务合同、收款收据、银行票据存根、安全员巡查记录表、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违��法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。原告与被告上和公司签订租赁合同，又作为商铺承租人与被告千居公司签订物业服务合同，并按物业服务合同约定交纳相应的物业服务费用，被告千居公司依约向原告提供物业服务。原告称其缴纳的物业费用超过了正常的物业费用标准，参照《陕西省物业服务收费管理实施办法》第七条、第九条之规定，原告所租赁的商铺不属于普通住宅及办公写字楼，其物业服务收费及物业服务企业提供的特约服务应实行市场调节价，该价格的收费标准以业主与物业服务企业的约定为准。故原告所缴纳的物业服务费用应以双方签订的合同约定为准，原告该主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原告所举证据不足以证明其与被告千居公司签订的《物业管理服务合同》符合法定解除条件，该物业合同可以继续履行。但原告与被告上和公司签订《房屋租赁合同》系经营餐饮，在天然气施工完毕前该房屋不具备使用条件，致使原告对该商铺无法使用，故自物业合同约定的起始日期至2015年3月10日之间被告千居公司向原告收取的物业相关费用应予退还。因双方对于面积具体差额部分不能确定，故本案对该部分不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安千居物业管理有限公司于本判决生效后十五日内退还原告古春丽2014年7月1日至2015年3月10日期间的公共设施维护费15142元、设施设备使用费15142元、车位配套维管费15142元，共计45426元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之��定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告古春丽其余诉讼请求。案件受理费2221元，由原告古春丽承担1134元、由被告西安千居物业管理有限公司承担1087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 胡九红代理审判员 侯 娟人民陪审员 王晓娟二〇一五年十二月二十九日书 记 员 苏 杰