（2015）昭民二初字第421号
裁判日期: 2015-12-29
公开日期: 2016-10-10
案件名称
李发明与昭平县辉达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昭平县人民法院
所属地区
昭平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李发明,昭平县辉达房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条
全文
广西壮族自治区昭平县人民法院民 事 判 决 书（2015）昭民二初字第421号原告李发明，男，1978年12月30日出生，汉族，住昭平县昭平镇西宁北路***号祥宁花园*幢*单元***室。案原告潘远燕，女，1981年12月5日出生，汉族，住贺州市昭平县昭平镇西宁北路***号祥宁花园*幢*单元***室。委托代理人李发明，男，1978年12月30日出生，汉族，住昭平县昭平镇西宁北路***号祥宁花园*幢*单元***室，系潘远燕的丈夫。被告昭平县辉达房地产开发有限公司。法定代表人冯兵，该公司董事长。委托代理人邱辉，广西众望律师事务所律师。原告李发明、潘远燕与被告昭平县辉达房地产开发有限公司（以下简称“辉达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法组成由审判员周莉担任审判长，代理审判员李新超和代理审判员黄薇薇参加的合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案。书记员吴丹担任记录。原告曾祥凤、被告辉达公司的委托代理人邱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李发明、潘远燕诉称，2012年7月12日，原告与被告就祥宁花园7幢2单元201室房屋签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月31日前依照国家和地方政府的相关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格被告于2013年11月16日向原告交房，住宅验收合格日期为2013年12月31日。被告于2013年12月23日向原告支付违约金4075元，于2014年5月22日支付违约金8824元，但被告延迟交房的实际日数为275日，而被告仅支付161日的违约金，剩余114日违约金未支付。在合同的附件三中约定客厅出阳台门为铝合金落地推拉门，窗为铝合金窗，阳台统一为不锈钢或铸铁栏杆，厨房和卫生间各配一个水龙头。但是被告实际交付客厅处阳台门和窗户均为铝塑，小阳台的栏杆非不锈钢或铸铁栏杆，厨房与卫生间均未配置水龙头，原告所购房屋有三个卫生间。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判决：1.被告支付原告违约金9133.62元；2.被告将房屋安装的铝塑窗、客厅处阳台铝塑推拉门更换为铝合金材质；3.被告将阳台栏杆更换为不锈钢或铸铁栏杆；4.被告赔偿原告为厨房和卫生间各配一个水龙头并在套房内所有卫生间预留管口的费用500元；5.本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1，商品房买卖合同，原告用以证明延期天数的违约金的数额，合同里面有约定，被告赔偿的金额和合同约定的不符，房屋配置的塑钢窗和合同约定的不符，以及在厨房和卫生间应该配置水龙头在合同都有约定。证据2，业主领房验收交接表，原告用以证明在领房的时候都写有意见，表上的记录有交房时的情况。证据3，业主资料、钥匙交付确认表，原告用以证明交房的时候暂未领取质量监督表，没有合格证，没有手续给原告，不能按表上的时间为实际交房时间。证据4，业主提问回复函、永利新城小区业主诉辉达房地产公司说明，原告用以证明曾经就诉请的事项和被告协商过这些问题。原告对被告的答复认为不合理，针对被告的答复原告曾经向政协等单位去反映过。证据5，收到违约金的收据，原告用以证明原告实际收到的违约金计算的天数和合同中与被告约定的天数不符。被告辉达公司答辩称，一、被告已与原告就逾期交房的违约责任达成了《补充协议》，确认了违约责任及承担方式，在《补充协议》签订后，原告也按双方确认抵扣的金额向被告领取了逾期交房违约金；《补充协议》实际上是双方对签订《商品房买卖合同》的补充，是对逾期交房事项和权利义务的取舍，其属合同性质，签订《补充协议》的双方均具有相应的行为能力，协议意思表示真实且已履行，协议的内容没有违反法律和社会公共利益，应对双方产生法律约束力。原告在《补充协议》签订且已完全履行的事实下，再行主张逾期付款违约金缺乏事实和法律依据；二、《商品房买卖合同》约定装饰铝合金窗户、推拉门与商品房设计施工图相冲突，被告按商品房设计施工图规定的塑钢材料施工，不应构成违约，原告请求将铝塑（钢）窗户更换为铝合金窗户不符合双方签订的《商品房买卖合同》的基础文件，违反了社会公共利益，不应获得支持；三、商品房阳台栏杆所使用的材质为铸铁，已审查合格的设计、施工图纸已确定商品房阳台栏杆所使用的材料为铸铁；商品房竣工验收时，各验收部门并没有对建设或者施工单位使用了非设计、施工的图纸的材料作出过认定，原告要求将阳台栏杆更换为不锈钢或铸铁栏杆没有事实依据。四、关于厨房和卫生间各缺失一个水龙头，被告同意按照市场价格予以折价补偿。综上，请求法院查明事实依法作出裁判。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1，补充协议，被告用以证明双方已对逾期交房的时间、违约金金额及逾期交房纠纷进行了确认、解决；证据2，结算票据，被告用以证明双方已全部履行了《补充协议》；证据3，设计施工图纸审查合格证明，被告用以证明7、8幢楼的设计施工图纸经建设主管部门审查合格；证据4，7、8幢楼建设工程规划许可证，被告用以证明7、8幢楼的设计施工图纸等规划已审查合格；证据5，7、8幢楼施工许可证，被告用以证明建设行政主管部门批准按设计、施工图纸等文件施工；证据6，门窗设计图纸，被告用以证明：1.7、8号楼门窗设计时确定使用塑钢材料；2.门窗设计图是报建设行政主管部门备案的文件内容之一，在签订商品房买卖合同前即已确定，双方合同应遵循设计文件；证据7，竣工验收备案表，被告用以证明7、8号楼勘察、设计、施工、监理、建设单位、建设行政主管部门对7、8号楼符合设计等各项要求结论；证据8、建筑外窗（门）气密性、水密性、抗风压性检测报告，被告用以证明7、8号楼PVC推拉窗气密性、水密性、抗风压性经检测为合格产品；证据9，7、8号楼节能验收会议记录，被告用以证明7、8号楼经设计、施工、监理、建设单位及建设行政主管部门确认，7、8号楼使用设计文件规定的塑钢材料符合节能规定。经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性没有异议，本院予以认定。原告对被告提供的证据真实性没有异议，但对其用以证明的问题有异议，认为被告提供的《补充协议》是没有经过第三方确认，也是违反合同法有关规定的，是采用格式条款订立的合同，且不签订补充协议被告方就不交房，因此，该协议是不公平的，是无效的；被告交付的房屋与合同约定的窗、推拉门、阳台材质不符，被告应按照合同约定予以更换，虽然备案的合同是塑钢，但这和原告无关。本院对原告、被告提供的证据的真实性予以认定，对证据的合法性、关联性以及证明内容，本院综合全案证据予以综合分析认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：昭平县城永利新城是被告昭平县辉达房地产开发有限公司经营开发的住宅商品房楼盘。2012年7月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同编号：永利房合字（2012）第0012号，合同约定，被告将其开发的位于昭平县城永利新城祥宁花园第7幢二单元201号住宅商品房出售给原告李发明、潘远燕，该房屋建筑面积117.48平方米，每平方米单价2273.28元，总房价款267065元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将符合具备该商品房经分期综合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到确定标准的，买受人有权要求出卖人负责补装、维修、更换，达到双方约定的标准或由出卖人按装饰、设备标准的同期市场价格赔偿买受人的经济损失。合同附件三约定：商品房客厅出阳台门为铝合金落地推拉门，窗为铝合金窗，阳台统一为不锈钢或铸铁栏杆；配套设施中的供水系统为每户设独立水表，厨房和卫生间各配壹个水龙头，套房内所有卫生间预留管口。合同所附房屋平面图显示该房屋共三个卫生间。合同签订后，原告已一次性付清总房款。之后，被告未在合同约定的交房时间2013年3月31日前向原告交付房屋。2013年11月22日被告建造的房屋经相关部门验收合格，于2013年12月31日出具竣工验收备案表。2013年11月16日，原告办理了房屋交接手续。由于被告在房屋建设过程中，将合同约定的铝合金窗、推拉门安装为铝塑材质，阳台不锈钢或者铸铁栏杆安装为钢方通刷漆栏杆，供水系统只是将水接到每户并设独立水表，双方对窗、推拉门和栏杆的材质问题以及违约赔偿等问题产生分歧。原告多次与被告协商无果。2015年11月3日，原告遂向法院提起诉讼，提出前述请求。另查明，原告与被告于2013年12月23日、2014年5月22日二次就延期交房产生的违约金赔偿一事达成一致并签订《补充协议》。2013年12月11签订的《补充协议》约定赔付方式为按照抵扣方式赔付，由被告一次性赔付原告违约金额4075元；2014年5月22日签订的《补充协议》约定赔付方式为直接支付方式赔付，由被告赔付原告违约金额12899元，于2013年12月23日已赔付4075元，还应支付8824元，并约定签订协议后，业主与辉达公司的延期交房违约金赔偿事项就此终止，业主不再以任何理由对延期交房违约金一事提出任何疑议。原告分别于2013年12月11日及2014年5月22日向被告出具二张收据，收据分别载明收到被告交来延期交房违约金4075元、8824元。综合诉辩各方意见，本案的争议焦点为：一、原告要求被告支付延期交房违约金理据是否充分？二、原告请求被告将铝塑门、窗更换为铝合金门、窗，将阳台铁栏杆更换为不锈钢或铸铁栏杆，以及原告要求被告赔偿原告为厨房和卫生间各配一个水龙头并在套房内所有卫生间预留管口的费用500元的理据是否充分？本院认为，关于争议焦点一，在本案中，原告和被告就延期交房产生的违约金赔偿事宜签订了《补充协议》，是对逾期交房事项和权利义务的取舍。该《补充协议》是双方在平等、自愿的基础上形成的，内容合法，形式完备，具有法律效力。被告已经按照协议的约定履行了赔付义务，原告也应当按照协议约定诚实信用地履行义务，不应再就延期交房违约金提出要求，故原告要求被告支付逾期交房违约金9133.62元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告称《补充协议》是格式条款，协议内容显失公平的主张，本院认为虽然《补充协议》是由被告拟定，但是经原告与被告达成一致原告才签订的，是就延期交房违约金一事再次协商一致达成的协议，不存在显失公平的情形；原告称其签订《补充协议》是由于被告称若不签订《补充协议》就不交付房屋钥匙，是迫于无奈的主张，本院认为若被告不交付房屋钥匙，原告可以向有关部门主张其权益或向法院起诉要求被告交付房屋钥匙，原告该主张本院不予确认；原告称《补充协议》无效，但其未举证证明《补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原告该主张本院不予确认。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上形成的，内容合法，形式完备，具有法律效力。原告按照合同约定履行了足额支付购房款的义务，被告也应当按时向原告交付验收合格的房屋。由于被告在房屋建设过程中，未与原告协商，更改合同约定的窗、推拉门的材质，违反合同附件三：装饰、设备标准关于门、窗、阳台材质的规定。现原告要求被告按合同约定，将房屋内的铝塑窗、客厅出阳台门更换为铝合金材质的窗及推拉门的理据充分，本院予以支持。关于被告称《商品房买卖合同》约定装饰铝合金窗户、推拉门与商品房设计施工图相冲突，被告按商品房设计施工图规定的塑钢材料施工，不应构成违约的辩解，本院认为被告应该向原告交付符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋，不能以所交付的房屋符合商品房设计施工图来规避其与原告的约定，且被告所拟定的《商品房买卖合同》与设计施工图不一致系被告内部问题，被告的该辩解本院不予采信。关于阳台栏杆的材质，原告认为与合同约定不符，被告认为是符合阳台设计施工图纸的，本院认为根据被告提交的阳台施工图显示阳台栏杆为钢方通栏杆，并非合同约定的不锈钢或铸铁栏杆，因此，对原告要求更换阳台栏杆材质为不锈钢或铸铁栏杆的请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿原告为厨房和卫生间各配一个水龙头并在套房内所有卫生间预留管口的费用500元的诉讼请求，本院认为被告未按照合同附件三中关于供水系统的约定为厨房和卫生间各配一个水龙头并在套房内所有卫生间预留管口，被告应赔偿原告该项损失，结合市场价格、本地的实际情况以及原告房屋情况，对该项费用本院酌情支持300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、被告昭平县辉达房地产开发有限公司将原告李发明、潘远燕购买的永利新城祥宁花园第7幢二单元201号住宅商品房窗户及客厅出阳台门所用材质更换为符合合同约定的铝合金材质；二、被告昭平县辉达房地产开发有限公司将原告李发明、潘远燕购买的永利新城祥宁花园第7幢二单元201号住宅商品房阳台栏杆所用材质更换为符合合同约定的不锈钢或铸铁材质；三、被告昭平县辉达房地产开发有限公司赔偿原告李发明、潘远燕为厨房和卫生间各配一个水龙头并在套房内所有卫生间预留管口的费用300元；四、驳回原告李发明、潘远燕要求被告昭平县辉达房地产开发有限公司支付违约金9133.62的诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由原告李发明、潘远燕负担25元，被告昭平县辉达房地产开发有限公司负担25元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长 周 莉代理审判员 黄薇薇代理审判员 李新超二〇一五年十二月二十九日书 记 员 吴 丹 微信公众号“”