广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5244号
上诉人（原审被告）：陈瑞玲，住广州市越秀区。
委托代理人：陈瑞德，与陈瑞玲关系，联系地址同上。
委托代理人：黄佳乐，广东合高律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：广州市越秀区饮食公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘秀兵，职务：经理。
委托代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。
委托代理人：李伟文，广东翔信律师事务所律师。
上诉人陈瑞玲因与被上诉人广州市越秀区饮食公司（以下简称越秀饮食公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：据广州市房地产登记所出具的《广州市房地产权属证明书》及广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市越秀区长堤路石公祠直街1号南北楼3-4层、南楼5-9层、北楼502、503房所有权人为越秀饮食公司（其中部分房屋已房改过户他人，但房改过户房屋不含北栋403、404房）。上址北栋403、404房原为陈瑞玲父亲陈某向越秀饮食公司承租。陈某约于1996年去世。1999年11月29日，陈瑞德致函越秀饮食公司称其是该两房屋住客，现第四次写申请请求越秀饮食公司将涉案403、404房按政策出售给他们；陈某已过世，建议将403房售给陈某之妻杨某，将404房售给陈某之子陈瑞德等。同日，越秀饮食公司在该函下方空白处回复称：“按房改政策，只能将403、404房给陈某之妻杨某房改”。但该两房屋最终未房改过户给杨某。越秀饮食公司、陈瑞玲未签订租赁合同。2006年2月16日，陈瑞玲以陈某名义向越秀饮食公司支付涉案403、404房2006年1月至12月的租金3574.70元。当时受越秀饮食公司委托管理该房屋的广州市越欣饮食有限公司为陈瑞玲开据收款收据，注明收到“房租”3574.70元。2009年7月30日，陈瑞玲又以陈某名义向越秀饮食公司支付该两房屋2007年1月至2009年12月的租金10724.04元。越秀饮食公司向其开具发票亦注明为“租金”。因陈瑞玲未向其支付2010年1月1日以后的租金，越秀饮食公司分别于2012年12月6日、2013年2月22日及2014年1月26日向陈瑞玲发出《缴纳欠费告知书》，要求陈瑞玲在收到告知书之日起5日内，按照每月340.50元的标准向越秀饮食公司支付上述403、404房2010年1月1日以后的租金，否则将追究其法律责任等。陈瑞玲称收到上述告知书，但因陈瑞玲方反映的情况（房改）越秀饮食公司都不听，故未再向越秀饮食公司支付租金。2015年7月10日，越秀饮食公司向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1.解除双方之间关于广州市越秀区长堤路石公祠直街1号北栋404房的租赁关系，陈瑞玲将该房屋腾空交还越秀饮食公司；2.陈瑞玲向越秀饮食公司支付自2010年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金（按照每月59.20元的标准计付）。关于上述403房的租赁纠纷越秀饮食公司亦另案起诉。本案原审审理过程中，关于陈瑞玲辩称其认为向越秀饮食公司所交租金为“管理费”的问题，越秀饮食公司称陈瑞玲一直都清楚双方为租赁合同关系。为此，越秀饮食公司向原审法院提交陈瑞玲于2009年7月29日致人民街派出所要求开具亲属关系证明的申请书复印件作为证据（内容为：“人民街派出所：本人陈瑞玲现居住长堤石公祠1号北栋403房，该房是87年越秀饮食服务公司与我父陈某租住的单位公房。我父已于96年过世。现越秀饮食服务公司需与本人续签租约，并要求本人提供与父亲的亲属关系证明。所以本人请求人民街派出所出具陈某与陈瑞玲的亲属关系证明”等）。陈瑞玲对该证据真实性无异议。陈瑞玲称，自陈某去世后，涉案403、404房即均由陈瑞玲使用；两个房屋均有独立门口出入，403房建筑面积约59平方米，404房建筑面积约14平方米，陈瑞玲主要住在403房；杨某于2013年已经去世了。原审法院认为：越秀饮食公司是涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈瑞玲使用该房屋，并且向越秀饮食公司支付了2006年1月至2009年12月的租金，但双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条的规定，双方为不定期租赁关系。陈瑞玲支付租金后取得的租金收据、发票及其向人民街派出所提交的申请书均证明了上述事实，故对其认为所交租金为“管理费”、双方不存在租赁关系的辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的只须在合理期限前通知承租人。又根据该法第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。越秀饮食公司无论是基于与陈瑞玲的不定期租赁关系，还是基于陈瑞玲在越秀饮食公司多次催告后仍未支付2010年1月1日至今租金的违约事实，均有权解除双方的租赁关系。因此，越秀饮食公司要求解除双方的租赁关系、陈瑞玲交还涉案房屋及支付租金依据充分，予以支持。关于陈瑞玲的其他答辩意见。陈瑞玲称双方在1994年曾经有过诉讼，若属实，该诉讼至今已超过二十年，越秀饮食公司基于该诉讼后发生的新的事实亦有权提起本案诉讼。对于“房改”问题，即使越秀饮食公司曾经同意给杨某“房改”，因“房改”最终未实现，越秀饮食公司仍为房屋所有权人，陈瑞玲亦应履行承租人的义务。且陈瑞玲所称的“房改”问题亦不属于民事诉讼的审理范围，本案对此不予调处。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、二百一十五条、第二百三十二条的规定，于2015年8月20日作出如下判决：
一、自本判决发生法律效力之日起，越秀饮食公司与陈瑞玲关于广州市越秀区长堤路石公祠直街1号北栋404房的租赁关系解除。
二、陈瑞玲在本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区长堤路石公祠直街1号北栋404房，将该房屋腾空交还越秀饮食公司。
三、陈瑞玲在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向越秀饮食公司支付上述房屋自2010年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月59.20元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费由陈瑞玲按照上述标准逐月支付给越秀饮食公司。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取75元，由陈瑞玲负担。判后，上诉人陈瑞玲不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒越秀饮食公司。原审判决查明：“上址北栋403、404房原为陈瑞玲父亲陈某向越秀饮食公司承租”明显与事实不符，涉案房屋并非陈某承租，而是陈某于1999年12月22日依据当时的房改政策补购的公有住房。因此，我方认为因为涉案房屋的性质，本案并非一般意义上的房屋租赁合同纠纷，而是涉及房改房政策的福利分房制度。一般情况下，这种租赁关系具有相对的稳定性，在职工调离本单位又没有其他住房的情况下，房屋产权单位也不能以其已调离为理由，要求收回住房、解除租赁关系。只有在超标准住房和不需要此住房的情况下，单位才能收回该住房，解除租赁关系。
二、原审判决适用法律不当，严重损害了我方的合法权益。本案不应适用《合同法》，房改房买卖这种非法律行为不能依《合同法》的规范进行调整。根据房改房案件所反映的法律事实可知，本案应适用民法和房改政策的规定，而非适用合同法。
三、本案实际是房改房腾房之诉，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，法院应不予受理或驳回起诉。
四、原审程序违法，目前涉案房屋是由我方及陈瑞德居住，本案属于共同诉讼，原审法院并未将陈瑞德在同一案列为共同被告进行审理。为此，上诉请求：1、撤销原审民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审受理费用由越秀饮食公司承担。
被上诉人越秀饮食公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回陈瑞玲的上诉请求。双方当事人并非为房改关系，实际为租赁关系。如陈瑞玲对有关部门不批准其办理房改有异议，其可以向相关部门反映，不应在本案中处理。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，陈瑞玲在原审庭审中陈述，陈某死亡之后，涉案房屋由陈瑞玲居住使用至今，案外人陈瑞德有时候也会偶尔借住，如果交还房屋，陈瑞玲就可以把房屋腾空，陈瑞德不作为第三人参加本案诉讼。
本院认为：越秀饮食公司是涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然越秀饮食公司曾于1999年同意将涉案房屋给陈某之妻杨某房改，但房改最终未实现，涉案房屋仍为越秀饮食公司所有。本案诉讼中，陈瑞玲承认在陈某死亡后涉案房屋一直由其居住使用至今。根据陈瑞玲曾向越秀饮食公司支付了2006年1月至2009年12月的租金的事实，并结合陈瑞玲于2009年7月29日向人民街派出所提交的申请书内容，本院对于越秀饮食公司关于双方当事人已形成租赁关系的主张予以认可。陈瑞玲二审中提出原审法院遗漏将共同居住人陈瑞德列为本案当事人的主张与其在原审中的相关陈述不符，本院不予采纳。由于涉案房屋是越秀饮食公司安排的，一直按照公房租金标准来收取租金，具有福利政策性质，本案的处理宜按照公房租赁的相关规定予以处理。按照《广东省公有房产管理办法》第二十五条的规定，对于私自将公房转租、转让、转卖的，或有意连续拖欠房租半年以上的，产权单位有权将房屋收回。本案中，陈瑞玲支付租金至2009年12月，此后经越秀饮食公司多次催告至今仍未支付2010年1月1日之后的租金，鉴于陈瑞玲拒绝交租的行为缺乏合理依据，越秀饮食公司现要求解除双方的租赁关系、收回涉案房屋及要求陈瑞玲清偿欠租，理据充分，原审法院予以支持并无不当。综上所述，陈瑞玲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人陈瑞玲负担。本判决为终审判决。
审 判 长 穆 健
审 判 员 张燕宁
代理
审判员 黄春成
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 党春婷 来自