山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民一终字第422号上诉人（原审原告）山东东泰融资担保有限公司，住所地：威海经济技术开发区乐天世纪城-1号B819室。法定代表人邹积会，总经理。委托代理人宋存志、马元涛，山东威扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）威海永平土地房地产估价有限公司，住所地：荣成市石岛管理区黄海中路。法定代表人陈威，总经理。委托代理人���昱，该公司职工。委托代理人夏莉，山东正原律师事务所律师。
上诉人山东东泰融资担保有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服荣成市人民法院（2014）荣民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2008年10月31日马义兰向中国建设银行股份有限公司荣成支行（以下简称建设银行）借款190万元，马义兰以登记在其丈夫杨华玉名下的位于荣成市夏庄镇香山街160号房产为该借款提供抵押担保。为确定上述房产的市场价值，马义兰委托被告对房屋进行了评估，被告于2008年9月28日作出威永（2008）字第1139号房地产估价报告，评估意见为：房屋总价值390万元。原告为马义兰的190万元借款向建设银行提供连带责任保证。借款到期后，马义兰未偿还190万元借款，建设银行对马义兰及原��提起诉讼，威海市中级人民法院于2010年10月15日作出（2010）威商初字第12号民事判决，判令：1、马义兰、杨华玉于判决生效后十日内偿付建设银行190万元及利息422.41元，自2009年11月1日起至判决确定履行之日的利息按合同约定的逾期贷款利率月息9.99‰计算；2、马义兰、杨华玉赔偿建设银行律师费损失68500元；3、原告对马义兰承担的上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，马义兰、杨华玉以及原告未履行上述债务，建设银行对原告申请强制执行，原告被扣划存款1887272.54元。在执行过程中，威海市中级人民法院委托威海圣达房地产评估咨询有限公司（以下简称“圣达评估公司”）对抵押房产的价值重新评估、拍卖，该公司于2011年10月24日作出圣达房估（2011）第4047号房产估价报告，抵押房产的评估价值为102.3万元，最终市场成交价格为81.84万元。2014年4月17日，原告诉至原审法院称，其基于对被告作出的评估结果的信任，为马义兰借款提供连带责任保证。执行过程中，圣达评估公司对房产的评估价值为102.3万元，最终拍卖成交价格为81.84万元，仅为被告评估价值的五分之一。《中华人民共和国公司法》第二百零八条第三款的规定：承担资产评估、验资或验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任；《房地产估价机构管理办法》第三十三条、第五十三条规定：房地产估价机构不得有出具虚假记载、误导性陈述或者有重大遗漏的估价报告、违反房地产估价规范和标准等行为，如果违反的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令期限改正并处罚款。给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任，构成犯罪的依法追究刑事责任；《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。因为被告作出的评估报告不实，严重高估房屋的价值，导致原告被人民法院扣划存款1887272.54元，故现要求被告赔偿原告损失1887272.54元、利息损失245345.40元，共计2132617.94元。
被告辩称，一、原告被扣划款项188万余元是生效法律文书判决其为马义兰的借款承担连带清偿责任的结果，原告应向马义兰追偿；
二、被告出具的评估报告只供委托方在有效期内使用，不得公开引用，不能作为建设银行确定向马义兰贷款额度的依据，亦不能作为保证人决定是否提供保证担保的依据。原告应当对借款人的资信情况、担保风险等做充分考察。
原告承担保证责任，是其自身过错所致，与被告无关，被告出具的评估报告与原告承担借款保证责任的结果之���并无因果关系；
三、被告当时使用了市场比较法进行评估，评估报告的有效期为一年，而圣达评估公司采用的是成本估算法，两者之间必然存在巨大差异，故原告以房屋拍卖成交价与被告评估价之间的差异主张被告评估报告不实，是不成立的；
四、《中华人民共和国公司法》第二百零八条第三款规定的评估机构验资不实的赔偿责任，是指公司设立过程中的资产评估行为，因该类资产评估报告用以证明公司股东履行了出资义务，公司的注册资金出资到位，并提交登记机关备案公示，因此对依赖公司登记的第三人产生公示公信作用，而被告是接受房屋所有权人委托，为其向银行贷款额度提供参考依据而进行的房地产抵押价值评估，评估报告仅供委托人使用，故被告的评估行为不是上述法律规定的调整对象，原告请求被告承担赔偿责任，无法律依据。另查，被告采用市场法、成本法对涉案房产进行评估，圣达评估公司采用公开市场价值（即公开市场上最可能形成的价格）对该房产进行评估，两份评估报告的有效期均为一年。原审认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。原审法院认为，原告要求被告赔偿损失有无事实及法律依据是本案争议焦点。首先，从被告出具的房地产估价报告看，是基于马义兰的委托而做出，供委托方在有效期内使用。马义兰以此作为向银行申请贷款额度的凭证，对银行及承担借款保证责任的原告来讲，该报告仅为一份参考依据，二者负有审核的义务，以此决定贷款的额度及是否承担保证责任。作为保证人，原告应当对借款人的资信情况、担保风险做充分考察，如基于对该报告的信任而决定承担保证责任，则因疏于审查而发生的风险责任只能由原告自己承担。被告出具的评估报告只供委托人使用，与原告承担借款保证责任之间并无必然的因果联系。其次，原告以圣达评估公司出具的房产评估报告以及涉案房产最终成交价作为依据，以此证明被告的评估报告不实，严重高估房屋价值的主张亦不能成立。其一、两份评估报告均有明确的有效期，且采取了不同评估方法，在时间上相隔了3年，在市场形势瞬息万变的情况下，二者没有可比性；其二、人民法院拍卖资产的最终成交价取决于市场形势以及成本、快速变现等因素，与评估价值存在巨大差异的情形也是客观存在的。再次，原告要求被告承担赔偿责任，没有法律依据。《中华人民共和国公司法》第二百零八条第三款规定的评估机构验资不实的赔偿责任，是指公司设立过程中的资产评估行为，该类资产评估用以证明公司资信情况并提交登记机关备案公示，对外产生公示公信作用。而本案被告是接受房屋产权人妻子的委托，为其向银行贷款额度提供参考依据而进行的房地产价值评估，评估报告仅供委托人使用，故被告的评估行为并非公司法调整的范围。最后，原告主张的损失在其未向马义兰行使追偿权之前无法最终确认。综上，原告的主张无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告山东东泰融资担保有限公司之诉讼请求。案件受理费23861元，由原告山东东泰融资担保有限公司负担。
上诉人山东东泰融资担保有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人出具评估报告的目的明确，即为借款及担保提供参考依据，原审认定该报告只给委托人使用明显不当。被上诉人作为专业评估机构作出的评估意见，上诉人鉴于自身能力所限只能也应该相信该意见，实践中，银行和担保人均以此类评估意见作为依据。本案中，无论马义兰个人资信状况如何，只要其提供的抵押物价值高于贷款额度，建设银行与上诉人便有理由相信该借款及担保的风险极小。马义兰借款190万元，而被上诉人对抵押房产的评估值为390万元。如果被上诉人所作评估客观公正，上诉人的该笔借款担保基本不存在风险。故此，原审法院认为上诉人疏于审查而发生风险，明显错误，并且即使上诉人疏于审查，亦属于过错责任比例划分问题，而不应由上诉人自负全部责任；
二、虽然圣达评估公司是在被上诉人对涉案房产评估3年后再次进行评估，但是该期间内土地价格上涨，带动房产价格略有上升，不应存在对同一房产圣达评估公司的估值是被上诉人估值的三分之一的情况，原审以市场变化解释房产估价差异，明显错误；
三、被上诉人没有提交任何证据证实其评估行为符合《国家标准房地产估价规范》的规定，亦未证实其评估规程及出具评估报告所依据的案例，其评估行为违反《房地产估价机构管理办法》的规定，存在过错，应承担赔偿责任；
四、上诉人向人民法院申请追偿，因马义兰无可供执行财产，才提起本案诉讼，故原审认为上诉人未向马义兰追偿，显属错误。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人威海永平土地房地产估价有限公司答辩称，一、被上诉人受房屋的所有权人杨华玉之妻马义兰的委托进行评估，即使杨华玉与马义兰系夫妻关系，该评估报告也仅能供马义兰使用，作为马义兰确定抵押贷款额度的参考依据。上诉人并非评估报告的委托人，无权使用该报告，上诉人是否为马义兰的银行借款庭保障，应自行考察马义兰的资信、贷��风险情况而定。故此，被上诉人出具评估报告与上诉人承担借款保证责任之间并无必然的因果关系；
二、上诉人与建设银行之间的保证合同约定，无论主合同项下是否拥有其他担保，建设银行均有权直接要求上诉人在保证范围内承担责任，该保证方式决定上诉人是否承担保证责任与抵押房产价值无关；
三、上诉人提供保证时，不但未采取反担保等防范措施降低风险，反而明知马义兰系借新贷还旧债的情况下，仍然为该高风险借款提供担保，最终承担保证责任无疑是自身过错所致；
四、被上诉人与圣达评估公司出具评估报告的时间相隔3年，均有有效期，且评估方法不同，二者没有可比性。人民法院拍卖财物受短期强制处分、受众受限等因素的影响，评估价与成交价存在差异属于正常现象；
五、本案不适用《中华人民共和国公司法》第二百零八条第三款的规定，被上��人亦不存在《房地产估计机构管理办法》规定的违规行为；
六、上诉人无证据证实其承担了保证责任后曾向马义兰进行追偿，且对马义兰执行不能，上诉人所主张的经济损失尚未成立，不能提起本案诉讼。综上，原审判决正确，请求维持原判。经查，被上诉人于2008年9月进行房产价格评估时的估价方法是：经调查与估价对象类同的房地产成交案例较多，故首选市场比较法，辅助于成本法进行评估，对两种方法的评估结果进行综合处理得出评估对象的价值，同时标明：估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法，市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地��估价，假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。圣达评估公司于2011年10月份进行房产价格评估时采用的方法是：根据估价对象房地产的坐落位置、用途等特点，结合估价目的，选取合适的评估方法；经调查现时市场上找不到与估价对象类似的成交案例，无法采用市场比较法，而估价对象的开发成本比较容易取得，因此本次估价采用成本法进行评估；成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。原审对此认定有误，混淆了评估过程中的价值定义与估价方法。二审过程中，被上诉人提交房产估价技术报告一份，内容系对于房产评估过程中进行实物分析、权益分析、区位分析、背景分析、最高最佳使用分析、估价方法��用、估计测算过程的记录。经质证，上诉人主张从该技术报告可以看出被上诉人主要采用市场比较法进行评估，所选取的比较案例却是与涉案房产所在地较远、经济发达的港西镇、斥山镇的标的物，与涉案房产并非处于同一供求圈，不具备替代关系，并且该报告没有列明可以作为参考依据的具体成交案例、涉案房屋并非商业网点而上诉人却以商业网点作为参照，故此上诉人系故意出具虚假报告，高估涉案房产价格，侵犯了上诉人的合法权益。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人以侵权为由要求被上诉人承担赔偿责任，则需确定被上诉人出具评估报告过程中是否存在过错、上诉人是否存在经济损失及二者之间是否存在因果关系。从查明事实看，被上诉人依马义兰的委托对房产价格进行评估，估价的目的是为确定房产抵��贷款额度提供参考依据。被上诉人出具的评估报告后，建设银行与马义兰签订借款合同，同时，上诉人为该笔借款提供担保，并且承诺无论借款合同项下是否有其他担保，建设银行均可直接要求上诉人承担保证责任。可见上诉人提供担保行为与上述评估意见本无关系，系上诉人作为融资担保业务的公司自行将其作为提供担保的参考，上诉人的经济损失与被上诉人出具评估意见的行为之间并无因果关系。当然，被上诉人与圣达公司系针对同一房产进行价格评估，虽然时间相隔3年，但是考虑到圣达评估公司评估时间在后，而当地房地产价格并无明显降低且可能存在上涨的情况，二者的评估价格不应有较大的差距。故此，原审该部分理由并不恰当。考察两份评估报告可以看出，对该房产评估价格相差较大的原因在于上诉人与圣达评估公司采取了不同的评估方法：上诉人采取的是市场比较法并辅助于成本法，而圣达评估公司采用的是成本法。对于在评估过程中是否必须应用相同方法、针对涉案房产应该以何种方法进行评估、被上诉人的评估方法是否合法合规等问题，上诉人并未提供依据及充分否定理由。故此，上诉人以执行过程中圣达评估公司出具的评估意见作为评判被上诉人评估意见的依据，理由不当，以此亦无法确定被上诉人在评估过程中存在过错并形成不实的评估意见，进而不能得出因被上诉人的过错导致上诉人产生经济损失的结论。基于上述理由可以认定上诉人的上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23861元，由上诉人山���东泰融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理
审判员 赵 娟
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 林美廷