（2015）渡法民初字第04219号

裁判日期: 2015-12-29

公开日期: 2016-07-13

案件名称

重庆国瑞物业管理有限公司与刘小琴物业服务合同纠纷一审一审民事案件用判决书

法院

重庆市大渡口区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆国瑞物业管理有限公司,刘小琴

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百四十二条，第一百五十七条，第一百六十二条

全文

重庆市大渡口区人民法院民事判决书(2015)渡法民初字第04219号原告重庆国瑞物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1029号，组织机构代码69394328-9。法定代表人戴静，该公司经理。委托代理人周晓玲，重庆维淮律师事务所律师，特别授权。委托代理人谭大森，重庆丰毅律师事务所律师，一般代理。被告刘小琴，女，1984年12月19日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托代理人肖森源，男，1980年6月1日出生，汉族，住重庆市铜梁县。原告重庆国瑞物业管理有限公司（以下简称“国瑞物业公司”）诉被告刘小琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法代理审判员何津独任审判，适用小额诉讼程序，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告国瑞物业公司的委托代理人谭大森、被告刘小琴及其委托代理人肖森源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞物业公司诉称，原告系大渡口国瑞城小区物业服务商，被告系该小区5-19-4号房屋业主。自2013年12月起至2015年10月，被告未向原告缴纳物业服务费。现原告起诉并请求判令：1、被告支付原告2013年1月至2015年10月的物业服务费3168；2、被告支付原告滞纳金3090元；3、本案诉讼费由被告承担。被告刘小琴辩称，1、对所欠物业服务费的时间没有异议，但小区以1.4元每平方米收费违反了相关的收费办法规定，收费过高；2、原告大型修建项目没有经过建委同意，是在竣工后额外增加的，侵害了业主的权益，原告为房地产公司大开方便之门；3、小区三期内阶绿化平台被铲除，业主咨询原告而原告不承担责任；4、作为公共区域的外墙，原告在没有通知业委会的情况下，在外墙张贴广告，私自占用公摊面积，占用社会停车场，私自将消防通道和车库入口作为设备间；5、原告对公共设施未尽维护义务，污水横流；6、原告一直未处理小区5栋楼下的垃圾场；7、根据业委会查证，原告在未竣工登记便开始收费，不符合相关标准；8、小区内的幼儿园对外营业，致使接送孩子上学、放学的过程中过多占用业主的公用电梯，原告作为小区物业管理单位，没有尽到管理义务；9、原告系为业主服务，但出现了原告的保安殴打业主的情况；10、小区还出现了业主被盗的情况，原告未尽到安保义务；11、原告违反物业服务协议第5条，占用了小区天井。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年6月30日，原、被告签订《国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）》，约定由原告自2012年6月30日起为“大渡口国瑞城三期小区”提供前期物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。上述协议还约定物业管理服务费用收费标准为（按建筑面积计算）：住宅1.4元/㎡.月；共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。物业管理服务费用从开发商通知的交接房之日起开始向原告缴纳，实行按月交纳，交纳费用时间以收费通知时间为准。在协议“违约责任”部分即协议第十条第四款约定，被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。同时，协议还约定本协议自签订之日起生效，有效期三年，如无小区内三分之二投票权数业主有效表决废止本协议，本协议继续有效。另查明，被告刘小琴系该小区的业主，其居住的房屋建筑面积为100.23平方米。自2013年12月1日起至2015年10月31日，被告刘小琴一直未缴纳物业服务费，后经原告催收，被告刘小琴仍未交纳。诉讼过程中，原告表示自2015年6月1日起的物管费已经下调为1元/㎡.月。以上事实，有原、被告陈述、国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）、催收单及快件详细单等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，该合同依法成立并生效，对合同双方均具有法律约束力，原告按照物业服务合同履行物业服务职责，被告作为该小区业主，应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费和其它费用。本案被告刘小琴作为“大渡口国瑞城三期”小区的业主，其已接受原告的物业服务，应及时按约定缴纳物业服务费等费用，但其实际并未缴纳2013年12月1日至2015年10月31日期间的物业服务费为：18月×1.4元/㎡.月×100.23㎡+5月×1元/㎡.月×100.23㎡=3026.95元。而依据审理物业服务纠纷等相关司法解释，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予以支持。依据上述规定，被告应按约定缴纳上述期间的物业服务费共计3026.95元，原告主张物业服务费3168元计算有误，本院予以支持3026.95元。关于被告提出的原告在未经业主同意的情况下，私自允许开发商在业主共用部分修建社会停车场，侵害了被告等全体业主的合法权益以及默许“让鸭脑壳飞”长期占用原告等业主的公摊面积搭设大棚等系列问题。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本院认为，若被告所述前述问题确实存在，被告可依物权法及侵权责任法等相关法律规定直接向法院提起诉讼寻求解决。而本案属合同之诉，被告以前述问题存在为由作为拒绝交纳物业服务费用的抗辩理由，本院不予支持。被告在庭审中举示了若干张照片拟证明原告未按约定提供物业管理服务，上述照片虽系原件，但不能反映其形成时间，也不能达到证明原告提供的物业服务持续存在问题的证明目的，故被告提供的证据并不能证明原告未按约定履行物业管理服务，被告不缴纳物业服务费没有事实及法律依据。但是，原告作为物业管理公司其以业主为本位的服务理念并未切实得到贯彻落实，其工作态度、方式有待提高，虽然被告至今仍未交纳物业服务费，但其事出有因，其并不属于恶意拖欠物业服务费的情形，故对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、刘小琴于本判决生效之日起十日内向重庆国瑞物业管理有限公司支付自2013年12月1日起至2015年10月31日期间尚欠的物业服务费共计3026.95元；二、驳回重庆国瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘小琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告刘小琴负担，限于本判决生效之日起十日内径付原告重庆国瑞物业管理有限公司。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）代理审判员　何　津二〇一五年十二月二十九日书　记　员　王瑞盈关注公众号“”