重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)南法民初字第06089号原告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司。住所地重庆市南岸区江南大道23号，组织机构代码20316899-7。法定代表人叶兴全，董事长。委托代理人李某，重庆康实律师事务所律师。被告重庆卓威电子市场经营管理有限公司。住所地重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元负一层，组织机构代码05649278-8。法定代表人陈耿良，总经理。委托代理人蒋某，重庆奇方律师事务所律师。委托代理人黄某，重庆奇方律师事务所律师。原告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司（以下简称：聚丰公司）诉被告重庆卓威电子市场经营管理有限公司（以下简称：卓威电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聚丰公司的委托代理人李某，被告卓威电子公司的委托代理人蒋某、黄某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聚丰公司诉称：2012年11月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租位于重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元负一层的房屋。租赁期限为120个月，即从2013年3月16日起至2023年3月15日止。租赁面积为建筑面积816.45平方米。2013年3月16日起至2016年3月15日期间的租金标准为每月每平方米75元，租金采取“先付后用”的原则，即被告须于合同签订之日以现金或支票方式向原告缴纳头三个月的租金（该租金对应包含租期为2013年3月16日至2013年6月15日），此后被告每次须提前15日向原告缴纳下三个月的租金。并约定如被告拖欠缴纳租金超过30日的，原告有权单方面终止合同，同时有权要求被告支付违约金122467.50元。还约定，租赁期限届满或被告违约导致原告解除本合同的，被告未将租赁房屋在20日内交付出租方的，应按本合同约定月租金的三倍标准向原告支付房屋占用费。2013年3月12日，原、被告双方签订《补充协议》，将租赁面积变更为建筑面积789.75平方米。合同签订后，被告并未按约支付租金，从第二次应付款之日（即应在2013年6月1日支付）就开始拖延支付租金，至2015年7月15日，被告已累计拖欠租金人民币785392.74元。为维护自己合法权益，原告起诉来院，请求法院判令：1、解除原、被告于2012年11月25日签订的《房屋租赁合同》及2013年3月12日签订的《补充协议》；2、被告将位于重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元负一层房屋（建筑面积为789.75平方米）腾空并交还原告；3、被告支付至合同解除之日拖欠的房屋租金1085495.46元；4、被告支付违约金122467.50元；5、被告从《房屋租赁合同》解除之日起至实际交还房屋之日止，按每日5923.13元的标准向原告支付房屋占用费；6、诉讼费、保全费由被告承担。
被告卓威电子公司辩称：同意解除合同。被告拖欠原告租金并非故意，而是行使抗辩权。根据合同约定，从合同签订之日（2012年11月）到租金起算之日（2013年3月）之间的时间为原告给予被告的装修时间，但因原告提供的租赁房屋中上下楼的唯一通道——电动扶梯未通过年检无法使用，致使被告在2013年3月无法正常开业，从而导致被告签订该租赁合同的根本目的无法实现。直到2013年7月底该电动扶梯才通过年检正常使用，被告于2013年8月开业营业。被告认为原告自身有违约行为。被告多次找原告协商解决未果。请求法院扣除被告延期开业损失，酌情减少租金及资金占用损失。
经审理查明：重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元负1层商服用地产权人系原告。2012年11月25日，原告（出租方）与被告（承租方）签订房屋租赁合同一份。该合同约定：出租方将位于重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元房屋（轴线区域：附图）及其设施出租给承租方使用。该房屋之租赁建筑面积为816.45平方米；租赁期限为120个月，即从2013年3月16日至2023年3月15日止；出租方自租赁期开始之日起向承租方计收租金，租金收取标准如下：从2013年3月16日至2016年3月15日期间，月租金标准为建筑面积75元/月·平方米，月租金合计为61233.75元；从2016年3月16日起，月租单价为在75元/月·平方米的基础上逐年递增6%；租金采取“先付后用”、“每三月一付”的原则。即承租方首次缴纳房屋租金（该租金对应包含租期为2013年3月16日至2013年6月15日），须于签订合同之日以现金或支票方式向出租方缴纳头三个月的租金，此后承租方每次须提前15日向出租方缴纳下三个月的租金；承租方必须于2012年12月15日前按照出租方要求前往指定地点，双方在现场交接房屋，并办理交接手续；房屋交接条件以双方一致确定的现状为准，承租方自使用租赁房屋之日起，则视为出租方交付房屋符合本合同的相关约定；承租方须向出租方缴纳履约保证金122467.50元，并于本合同签署当日一次性缴清；租赁期间，承租方拖欠缴纳租金、物管费等相关费用或迟延支付相关赔偿款的，出租方有权在履约保证金中予以抵扣，承租方应在抵扣后30日内向出租方补足履约保证金；承租方拖欠缴纳租金超过30日的，出租方有权单方终止合同，并采取封门，断水、电、气、扣留租赁房屋内相关物品等强制措施，同时有权要求承租方支付违约金122467.50元：租赁期限届满或承租方单方提前解除本合同或承租方违约导致出租方解除本合同的，承租方未将租赁房屋在二十日内交付出租方的，应按本合同约定月租金的三倍标准向出租方支付房屋占用费。2013年3月12日，原告（出租方即甲方）与被告（承租方即乙方）签订补充协议一份，该协议约定：双方于2012年11月25日签订房屋租赁合同，乙方租赁甲方位于重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元负一层房屋。由于租赁面积变更，现双方对租赁场地缩减事宜达成如下补充协议：原租赁面积816.45平方米，变更后租赁面积789.75平方米（如图所示）；从2013年3月16日至2023年3月15日止，双方计租面积为789.75平方米，其他约定按原合同执行。合同签订后，被告于2012年12月4日向原告支付了本案负一层及（2015）南法民初字第06090号案同一坐落负二层履约保证金共计343464.50元。庭审过程中，原、被告下列事实无异议：1、本案负一层租赁物从2013年3月16日至原告起诉时2015年7月15日期间的租金共计1658475元；2、被告已向原告支付本案负一层及（2015）南法民初字第06090号案同一坐落负二层租赁物租金共计3151305.50元（含履约保证金），原、被告均同意两个案件中各分摊一部分，本案负一层租赁物2013年3月16日至2015年7月15日尚欠租金785392.74元；3、被告拖欠原告租金超过30日。本院依被告的申请，对本案租赁房屋的现场（特别是负一负二层通道情况）进行了现场勘验。原、被告均认可从负一层通往负二层有两个平行的电动扶梯，在两个电动扶梯中间有一个步行楼梯；从负一层通往负二层还有直升电梯；从负二层有两个出口可以通向背街的街面。本院依被告的申请，依法调取了重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元负一层通往负二层的电动扶梯2013年的年检情况：2013年5月24日通过年检，使用人为重庆卓威电子市场经营管理有限公司，即本案被告。上述事实，有经庭审质证、论证房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、收据、进账单、发票、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，原告作为重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元负一层商服用地业主，与被告于2012年11月25日签订的房屋租赁合同及2013年3月12日签订的补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同。因被告未按时支付租金，原告起诉来院要求解除合同，被告在第三次庭审中即2015年12月14日同意解除合同，原、被告均同意以2015年12月14日作为合同和补充协议的解除之日，本院予以确认，遂对原告要求解除原、被告于2012年11月25日签订的房屋租赁合同及2013年3月12日签订的补充协议的诉讼请求予以支持。根据租赁合同约定，被告应向原告支付合同开始之日（2013年3月16日）至解除之日（2015年12月14日）的租金。扣除已支付的租金和抵扣的履约保证金，原、被告在庭审过程中认可负一层租赁物从2013年3月16日至2015年7月15日期间尚欠租金785392.74元，本院予以确认；从2015年7月16日至2015年12月14日，按照合同约定的租金标准计算，租金应为294181.87元。故被告截至合同解除之日尚欠租金1079574.61元，应予支付。合同解除后，被告应将承租房屋腾空交还给原告。关于交付期限问题及房屋占用费问题。房屋租赁合同第15.3条约定：租赁期限届满或承租方单方提前解除本合同或承租方违约导致出租方解除本合同的，承租方未将租赁房屋在二十日内交付出租方的，应按本合同约定月租金的三倍标准向出租方支付房屋占用费。故
本院认为，原、被告已在合同中约定交付期限为合同解除后的二十日内，逾期未交付房屋，则由被告向原告支付房屋占用费。关于房屋占用费计算标准，合同第15.3条约定房屋占用费计算标准为月租金的三倍，开庭过程中被告要求酌情降低房屋占用费。
本院认为，原告收回房屋其目的也是为了出租以获取租金收益，而且还会面临不能出租无法获得租金的风险，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条（当事人主张约定的违约金过高请求予以适当调整的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）的规定，本院酌情按照日租金1.3倍，即2566.69元/日（789.75平方米×75元/平方米×1.3÷30天）租金标准计算房屋占用费。关于违约金问题，房屋租赁合同第15.2条已经约定：承租方拖欠缴纳租金超过30日的，出租方有权单方终止合同，并采取封门，断水、电、气、扣留租赁房屋内相关物品等强制措施，同时有权要求承租方支付违约金122467.50元。庭审中被告认可拖欠原告租金超过30日，亦未提出违约金过高而要求法院减少。故本院对原、被告就违约金达成的协议内容予以尊重，依法主张违约金122467.50元。关于被告辩称因原告提供的租赁房屋中上下楼的唯一通道——电动扶梯未通过年检无法使用，致使被告在2013年3月无法正常开业，从而导致被告签订该租赁合同的根本目的无法实现，请求法院扣除被告延期开业损失，酌情减少租金的问题。本院对被告辩称不予采信，理由有五：
一、通过现场勘验，原、被告均认可从负一层通往负二层有两个平行的电动扶梯，在两个电动扶梯中间有一个步行楼梯；从负一层通往负二层还有直升电梯；从负二层有两个出口可以通向背街的街面。故被告关于电动扶梯为承租房屋中上下楼唯一通道的陈述不属实。从负一层通往负二层有多条通道，即使电动扶梯未通过年检不能使用，也并不会影响正常通行，亦不会影响被告开业。
二、原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议中并未对房屋交付标准，特别是电动扶梯作出明确约定，只在房屋租赁合同第5.2条约定：房屋交接条件以双方一致确定的现状为准，承租方自使用租赁房屋之日起，则视为出租方交付房屋标准符合本合同的相关约定。
本院认为，被告装修房屋开始即为使用房屋，即视为原告交付的房屋符合合同约定。
三、被告未举示任何证据证实其从装修房屋到开业、再到原告起诉来院的长达两年多的时间内曾向原告主张过电动扶梯年检影响开业从而要求原告对租金予以扣减的事情，本院对此不予采信。
四、本院依被告申请到重庆市特种设备检测研究院调取了负一层到负二层电动扶梯2013年的年检情况，使用人为被告，即被告负有将电动扶梯进行年检的义务。
五、被告当庭陈述其开业时间为2013年8月，而电动扶梯2013年通过年检的时间为5月24日，电动扶梯通过年检后3个月被告才开业，故电动扶梯是否通过年检也并非被告延期开业的理由。综上，本院对被告的该项辩称意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，
判决如下：
一、原告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司与被告重庆卓威电子市场经营管理有限公司于2012年11月25日签订的《房屋租赁合同》及2013年3月12日签订的《补充协议》于2015年12月14日解除；
二、被告重庆卓威电子市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司2013年3月16日至2015年12月14日尚欠租金1079574.61元；
三、被告重庆卓威电子市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司违约金122467.50元；
四、被告重庆卓威电子市场经营管理有限公司于房屋租赁合同解除之日起二十日内将其承租的位于重庆市南岸区江南大道23号A栋1单元负1层房屋腾空交还给原告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司；逾期未交付，则按每日2566.69元向原告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司支付房屋占用费至实际交付房屋之日止；
五、驳回原告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13118元、保全费5000元，共计18118元由被告重庆卓威电子市场经营管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 余洪峰
人民陪审员 胡晓蓉
人民陪审员 郑玉梅
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 凌 莉 来自