广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法乐民初字第1734号原告（反诉被告）陈利葵，女，1964年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人黄正中，广东东成律师事务所律师。被告（反诉原告）佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇荷村大道**号。负责人刘铭乐。委托代理人曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
原告陈利葵与被告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称：乐从荷村股份社）因土地租赁合同纠纷一案及反诉原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社与反诉被告陈利葵因土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2015年3月26日进行了第一次庭前交换证据。期间乐从荷村股份社就租金市场价申请评估。于2015年12月18日、25日进行了第一次、第二次公开开庭审理。两次庭审，原告（反诉被告）的委托代理人黄正中，被告（反诉原告）的委托代理人曾祥辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月1日前，涉案土地（荷村工业区细海路43-45号土地）一直由原告向佛山市顺德区乐从荷村资产管理办公室（以下简称：荷村资产办）承租，由原告自行投资构建了涉案厂房建筑物。合同期满后，原告与原荷村资产办在2010年4月20日签订了一份续租《土地租赁合同》，租赁期限至2014年12月31日止。2012年9月经荷村村民和股份社社员大会讨论通过，荷村工业区土地（含涉案土地）的经营管理权全部由荷村资产办移交给了被告，从2012年10月开始，涉案土地的租金变更为由被告收取。2014年11月14日，被告单方对荷村工业区的土地续租事宜突然出示一份公告方案和续租《土地租赁合同》范本，租金标准变更为70000元/亩/年，租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止等。被告提出的续租条件，原告无法承受，双方协商未果。据此，原告起诉请求：
一、被告有偿受让原告在涉案租赁土地上投资所构建的涉案厂房建筑物所有权；
二、被告按公平原则支付给原告上述涉案厂房建筑物有偿受让款；
三、本案诉讼费用由被告承担。后原告增加诉讼请求，被告按第三方评估的涉案租赁土地市场公允租金标准与原告参照原来租赁合同的内容按被告公告的期限签订2015年1月1日起至2019年12月31日合计5年的续租合同。在诉讼过程中，原告明确只要求：被告按第三方评估的涉案租赁土地市场公允租金标准与原告参照原来租赁合同的内容按被告公告的期限签订2015年1月1日至2019年12月31日合计5年的续租合同。在诉讼过程中，原告再次变更诉讼请求为：1.判决确认原告享有涉案土地的优先续租权。2.判决确认原告与被告就涉案租赁土地按双方原签订的土地租赁合同（条款内容、租金计算标准、用地计算面积不变）继续履行2015年1月1日至2019年12月31日的土地续租合同。3.判决诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，因原告的诉讼请求无法律及事实依据。不同意按评估价与原告续租。原告变更诉讼请求后补充答辩意见，1.优先续租权应在同等的条件下有承租权。2.合同已到期，不可能按以前的合同标准履行新的合同。反诉原告反诉诉称，反诉原告与反诉被告就涉案土地签订了租赁合同，租赁期限至2014年12月31日届满，现由于双方没有签订续租合同且反诉被告已将反诉原告诉至法院，因此，反诉原告要求收回涉案土地，在反诉被告返还土地前，应向反诉原告支付占用土地期间的土地使用费。据此，反诉原告请求法院判令：
一、反诉被告拆除涉案承租土地上的建筑物及其他附属物，将涉案土地返还给反诉人；
二、反诉被告支付土地使用费（从2015年1月1日至返还土地之日止，土地使用费按评估结果计算）；
三、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告反诉辩称，1.原告不同意拆除地上建筑物厂房，详见原告的起诉状内容。2.对被告的反诉请求无意见。3.本案的反诉诉讼费的承担由法院决定。（以下原告及反诉被告统称为原告，被告及反诉原告统称为被告）原告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及被告的质证意见：1.土地租赁合同（除1736号案外，其他案件均有土地租赁合同原件，有部分案件一份，有部分案件二份、有部分案件三份），证明原、被告的土地租赁合同关系。被告质证认为，对真实性无异议。2.公告、租赁合同（范本）各一份（均为复印件），证明被告要求的续租条件和续租土地租金标准，完全不符合市场标准。被告质证认为，1.对公告的真实性无异议。2.租赁合同（范本）是空白的合同，与本案无关。3.土地租赁协议书十七份（复印件），证明涉案土地的市场租金标准远低于原告的公告标准。被告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，是原告与其他租户签订，与本案无关。4.租金收据六份（原件），证明原告已依约交租。被告质证认为，对真实性无异议。被告在本诉部分没有证据提供。被告在诉讼过程中就反诉部分提供的证据及原告的质证意见：1．土地租赁协议书、租赁土地协议各一份（均为原件），证明从2000年5月1日已出租给原告使用。原告质证认为，对证据真实性无异议，从协议内容看出案涉土地上盖厂房建筑物是由原告出资兴建。2．评估报告书、发票、鉴定费分配方案各一份（均为原件），证明案涉土地现时的租金价格。原告质证认为，土地租金标准根本不存在可比性，这导致评估对象土地租金标准畸高。有部分合同的面积与评估报告的面积不一致。3.退回租金明细表及转款凭证（原件），证明已退回部分款项给原告。原告质证认为，由我们回去核对，对于租金问题可以延续到双方结算时进行核对。原告在诉讼过程中就反诉部分提供的证据及被告的质证意见：1.荷村工业区交通管制相片5张（打印件）、评估报告四份（原件）、乐从小布钢材市场现在现场照片一张（打印件）、公告一份（复印件）、中标公告一份（复印件）、乐从镇小涌工业区租金说明一份（复印件）、乐从镇上华工业区租赁合同一份（复印件），证明：（1）现在的评估报告对涉案土地的租金评估标准畸高。（2）原告提供的荷村工业区招租公告上的每年每亩7万元、每年每亩10万元、每年每亩13万元的标准是完全脱离客观事实。被告质证认为，对真实性、合法性、关联性不予确认，无论时间、地点都与本案无关，不能证明其证明内容。2.荷村系列案承租当事人交租情况及相应的银行转账凭证，证明合同期满后的交租情况。被告质证认为，对真实性、合法性无异议，有部分已退回。经庭审质证，本院对当事人提供的上述证据作如下认证：
一、原告本诉提供的上述证据，被告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。原告反诉提供的证据1，应以《评估报告书》为准。原告反诉提供的证据2，因原被告双方均同意在本案中暂不计算原告的付款情况，故该证据本院不予采纳。
二、被告提供的上述证据1，原告对其真实性无异议，故该证据可作为认定事实的依据。证据2《评估报告书》原被告双方均不要求鉴定人出庭质证。另案中，鉴定人出庭，回答了当事人就报告书提出的疑问。该鉴定报告形成程序合法，鉴定机构具备相应资质，鉴定人已在另案中就当事人提出的质疑作了回答，鉴定结论亦没有不当之处，故本院予以采纳。证据3因原被告双方均同意在本案中暂不计算原告的付款情况，故该证据本院不予采纳。审理查明，2010年4月20日原告与原荷村资产办签订《土地租赁合同》一份约定，原告租用荷村工业区细海路43-45号土地，土地面积为4889.88平方米，该合同租用时间为临时租用，但临时租用期限不得超过2014年12月31日，如国家或集体需要征用该地块规划建设，则提前一个月通知原告，原告需在一个月内自行拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物，将土地清理干净后交回被告，如原告逾期不自行拆卸搬迁在租赁土地上的建筑物及其他附着物、设备等、则无偿归被告所得，被告有权进行处置。2014年11月14日，被告公示公告及《土地租赁合同》范本各一份方案，租金标准为普通工业用地，年租金70000元/亩，工业大道两旁20米范围内，年租金为100000元/亩，荷岳路两旁20米范围内及入村大道两旁，年租金为130000元/亩。租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止等。诉讼期间，被告就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为44674元，建筑物月租金为19647元。庭审中，原被告双方均同意在本案中暂不扣减原告在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。另查明，原被告均确认，2012年9月经荷村村民和股份社社员大会讨论通过，荷村工业区土地（含涉案土地）的经营管理权全部由荷村资产办移交给了被告，从2012年10月开始，涉案土地的租金变更为由被告收取。2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）[2001]115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。
本院认为,本案争议焦点在于：
一、原被告签订续租合同的条件是否成就；
二、原告应否拆除案涉土地上的建筑物，并返还被告案涉土地；
三、原告应否支付被告合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、原被告签订续租合同的条件是否成就；《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。原告与原荷村资产办签订《土地租赁合同》于2014年12月31日已到期届满。被告发出公告及《土地租赁合同》范本，即为被告就案涉土地发出签订合同的要约，若原告同意被告的要约即为承诺。但原告不同意被告的要约，提出按市场价格计算租金，即为反要约，被告表示不同意。现无证据反映被告在诉讼前曾同意原告提出的要约条件，也无证据反映被告修改了其原要约条件，故原被告双方就合同内容并未达成一致意见，原告提出的合同要约条件被告并未承诺，合同未成立。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。法院为司法机关，即使是法院，依法亦不能强令被告按原告的要求出租案涉土地。
原告要求按市场租金价格与被告续签租赁合同，于法无据，本院不予支持。
二、原告应否拆除案涉土地上的建筑物，并返还被告案涉土地。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原被告就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，原告应向被告返还案涉土地。原告在使用案涉土地期间，自行构建了地上建筑物，根据合同约定，该合同租用时间为临时租用，但临时租用期限不得超过2014年12月31日，如国家或集体需要征用该地块规划建设，则提前一个月通知原告，原告需在一个月内自行拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物，将土地清理干净后交回被告，如原告逾期不自行拆卸搬迁在租赁土地上的建筑物及其他附着物、设备等、则无偿归被告所得，被告有权进行处置。从合同约定可见，首先，案涉租赁土地为临时租用，原告在投入构筑地上建筑物时应当考虑租赁期较短及可能不能续租的风险。其次，在合同不再履行的情况下，原告应当预见需拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物。再次，按合同约定，若原告不拆除建筑物及其他附着物后引发的后果，并不是被告需赔偿或补偿原告建筑物及附着物的残余价值，而是视为原告自行放弃权利，无偿归被告所有。综上，被告要求原告拆除案涉土地上的建筑物，并返还被告案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，本院予以支持。
三、原告应否支付被告合同到期后的使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原租赁合同届满后，原告没有依合同约定及法律规定，向被告交还案涉土地。原告因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向被告支付使用费。租赁合同期满前，被告已发出公告及合同范本，提出了新的要约，可见被告不同意按原合同约定继续履行与原告的租赁关系。在本案诉讼过程中，被告更明确表示不同意原告继续使用案涉土地，要求原告予以返还。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同对原被告双方已不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，被告要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金44674元，建筑物月租金为19647元。据此，原告应按土地月租金为44674元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向被告支付土地使用费。在原合同期满后，原告可能仍有向被告付款的情况，因原被告双方均同意待案件终审后共同核对扣减，故本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、反诉被告陈利葵应在本判决发生法律效力之日起三十日内拆除佛山市顺德区乐从镇荷村工业区细海路43-45号土地上的建筑物及其他附着物，并将上述土地返还反诉原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社；
二、反诉被告陈利葵应在本判决发生法律效力之日起三十日内向反诉原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金44674元计算）；
三、驳回原告陈利葵的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元(已减半)，反诉受理费893.31元(已减半)，合共943.31元，由原告（反诉被告）陈利葵负担。评估费3000元，由原告（反诉被告）陈利葵负担1500元，由被告（反诉原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黄敏玲
审 判 员 岑文豪
人民陪审员 刘 虹
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 胡嘉琪 微信公众号“”