广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第68号原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇荷村大道**号。负责人刘铭乐。委托代理人曾祥辉，广东百科律师事务所律师。被告刘伟潮，男，1966年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人黄正中，广东东成律师事务所律师。原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称：荷村股份社）与被告刘伟潮因土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2015年3月26日进行了第一次庭前交换证据。期间荷村股份社就租金市场价申请评估。于2015年12月18日、25日进行了第一次、第二次公开开庭审理。两次庭审，原告的委托代理人曾祥辉，被告的委托代理人黄正中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月17日，原告与被告就涉案土地签订了一份《土地租赁合同》，合同约定：原告将位于荷村工业区工业大道81-83号股份社新台账A41的土地986平方米出租给被告使用，每年租金73875元，租金按季度支付，租赁期限至2014年12月31日止，租用期限届满，原告无偿收回土地，被告如不续租且需拆除该土地上的一切建筑物及其他附着物的，则应在期满前拆除，否则所有权由原告无偿取得。2014年12月31日，涉案的《土地租赁合同》租赁期限已届满，但被告仍没有返还土地、厂房。按《土地租赁合同》的约定，被告应于2014年10月1日前支付2014年第四季度的租金，但被告却没有按约定支付租金。2014年11月24日，原告依法向被告发出解除合同通知书。据此，原告请求法院判令：
一、确认原告与被告签订的《土地租赁合同》于2014年11月25日解除；
二、没收被告的保证金22162.50元；
三、被告将涉案土地及厂房返还给原告；
四、被告支付使用费（从2015年1月1日起至返还土地、厂房之日止，使用费按评估结果计算）；
五、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，在原告按被告主张的厂房价值（按被告另案起诉原告的诉讼请求标的）赔偿的前提下，被告将涉案土地返还，假如原告无能力赔偿，则被告不同意返还土地，要求继续承租土地。原告在诉讼过程中提供的证据及被告的质证意见：1.土地租赁合同一份（原件），证明原、被告原来的租赁合同关系已到期。被告质证认为，对真实性无异议。但从合同内容看出，涉案厂房建筑物的所有权属被告所有，另，合同有三个版本，被告认为其中一个版本约定合同期满前拆除是明显有失公平的，因合同期满前的地租被告已交纳，因合同未到期就要求拆除，显失公平。2.顺规土复【2003】101号文件、顺规土补【2003】153号文件、建设用地批准书各一份（均为复印件），证明涉案土地是工业用地。被告质证认为，无异议。3.收入凭单一份（原件），证明被告所交保证金金额。被告质证认为，无异议。4.租金凭单一份（原件），证明被告逾期缴租已符合解除合同的条件。被告质证认为，逾期时间很短，且原告已收取被告逾期所交给的租金，不存在合同解除的条件，且逾期是2014年合同到期前大概一个月时间。5.律师函、快递单各一份（均原件），证明原告主张解除合同。被告质证认为，被告无收到，原告所寄的地址是被告身份证地址，并不是被告实际居住地址，该点通过法院寄送该批案件的材料很多被告未有收到得到证明，很多材料都是被告直接去立案庭签收。6．评估报告书、发票、鉴定费分配方案各一份（均为原件），证明案涉土地现时的租金价格。被告质证认为，土地租金标准根本不存在可比性，这导致评估对象土地租金标准畸高。有部分合同的面积与评估报告的面积不一致。7.退回租金明细表及转款凭证（原件），证明已退回部分款项给原告。被告质证认为，由我们回去核对，对于租金问题可以延续到双方结算时进行核对。被告在诉讼过程中提供的证据及原告的质证意见：1.土地租赁协议书十七份（复印件），证明涉案土地的市场租金标准远低于原告的公告标准。原告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，是原告与其他租户签订，与本案无关。2.评估书摘要四份、公告一份（均为复印件），证明原告公告的续租租金标准远远高于市场租金标准。原告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，是其他的案件的评估结果，不能证明涉案土地的租金。3.荷村工业区交通管制相片5张（打印件）、评估报告四份（原件）、乐从小布钢材市场现在现场照片一张（打印件）、公告一份（复印件）、中标公告一份（复印件）、乐从镇小涌工业区租金说明一份（复印件）、乐从镇上华工业区租赁合同一份（复印件），证明：（1）现在的评估报告对涉案土地的租金评估标准畸高。（2）原告提供的荷村工业区招租公告上的每年每亩7万元、每年每亩10万元、每年每亩13万元的标准是完全脱离客观事实。原告质证认为，对真实性、合法性、关联性不予确认，无论时间、地点都与本案无关，不能证明其证明内容。4.荷村系列案承租当事人交租情况及相应的银行转账凭证，证明合同期满后的交租情况。原告质证认为，对真实性、合法性无异议，有部分已退回。经庭审质证，本院对当事人提供的上述证据作如下认证：
一、原告提供的上述证据1、2、3，被告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。证据4、5为原件，其证据表面真实性本院予以确认。证据6《评估报告书》原被告双方均不要求鉴定人出庭质证。另案中，鉴定人出庭，回答了当事人就报告书提出的疑问。该鉴定报告形成程序合法，鉴定机构具备相应资质，鉴定人已在另案中就当事人提出的质疑作了回答，鉴定结论亦没有不当之处，故本院予以采纳。证据7因原被告双方均同意在本案中暂不计算原告的付款情况，故该证据本院不予采纳。
二、被告提供的上述证据1、2，原告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。证据3，应以《评估报告书》为准。证据4，因原被告双方均同意在本案中暂不计算原告的付款情况，故该证据本院不予采纳。审理查明，2013年7月17日原告与被告签订《土地租赁合同》一份，约定被告租用荷村工业区工业大道81-83号股份社新台账A41的土地，土地面积为986平方米，每年租金73875元，租金按季度支付，租赁期限至2014年12月31日止，租用期限届满，原告无偿收回土地使用权，如不续租该土地上一切建筑物及其他附着物被告需拆除，则在期满前拆除并清理一切杂物，否则所有权由原告无偿取得。合同签订当天，被告一次性缴付租赁一年租金全额30%作为履行合同的保证金。每季度的租金被告应在每季度前全额缴交给原告，如拖欠租金达一个月，视作被告违约，保证金归原告所有，原告有权单方解除合同。被告没有于约定的期限内向原告缴交租金，原告于2014年11月24日向被告发出《律师函》，要求解除案涉合同并没收保证金。被告超过一个月后才向原告补缴拖欠的租金。诉讼期间，原告就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为10735元，建筑物月租金为1205元。庭审中，原被告双方均同意在本案中暂不扣减原告在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。另查明，2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）[2001]115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。
本院认为,本案争议焦点在于：
一、案涉《土地租赁合同》应否解除；
二、原告可否没收保证金；
三、被告应否返还原告案涉土地及厂房；
四、被告应否支付原告合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、关于合同解除。原《土地租赁合同》已于2014年12月31日期限届满，不再对原被告双方产生约束力，原告虽向被告发出了解除合同的通知，但事实上被告继续使用案涉土地至合同期满，被告亦向原告补缴了第四季度的租金。原告在合同履行期满后再要求解除原《土地租赁合同》，已无实际意义，本院不予支持。
二、原告可否没收保证金。根据《土地租赁合同》约定，每季度的租金被告应在每季度前全额缴交给原告，如拖欠租金达一个月，视作被告违约，保证金归原告所有。被告没有在期限内依约缴交租金，已构成违约，原告要求没收保证金，符合合同约定及法律规定，依法应当准许。
三、被告应否返还原告案涉土地及厂房。（1）关于土地返还。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原被告就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，被告应向原告返还案涉土地。原告要求被告返还案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，本院予以支持。（2）关于厂房返还。原告要求被告返还厂房，理由在于原告认为根据合同约定，被告不在合同期限届满前拆除厂房即归其所有。《土地租赁合同》约定，被告在合同届满前仍需向原告交纳租金，其依合同约定仍有权使用案涉土地。被告若拆除厂房，即无法使用案涉土地。合同一方面约定合同期届满前被告需交纳租金，仍可使用土地，另一方面却约定被告需拆除厂房，使其无法继续使用土地。由此可见，《土地租赁合同》关于在合同期届满前拆除厂房的约定显失公平，应予调整。原告应在合同期满后给予被告适当的时间，在经催告后，被告仍不拆除厂房的，才应排除被告对厂房行使权利。另，被告在合同期满后，已就厂房续租问题向法院提起诉讼，被告在诉讼期间享有合理的期待利益，在法院未明确双方是否可续租的情况下，不宜直接认定原告取得案涉厂房。据此，原告要求被告返还厂房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
四、被告应否支付原告合同到期后的使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原租赁合同届满后，被告没有依合同约定及法律规定，向原告交还案涉土地。被告因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向原告支付使用费。租赁合同期满前，原告已发出公告，提出了新的要约，可见原告不同意按原合同约定继续履行与被告的租赁关系。被告也不同意按原告于公告中的条件订立新的租赁合同，故也不能按公告条件计算租金。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同及公告内容对原被告双方均不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，原告要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金为10735元，建筑物月租金为1205元。据此，被告应按土地月租金为10735元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向原告支付土地使用费。在原合同期满后，被告可能仍有向原告付款的情况，因原被告双方均同意待案件终审后共同核对扣减，故本案中不作处理。如前所述，原告于现阶段仍未能取得案涉厂房的所有权，原告要求收取厂房上盖租金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告刘伟潮给付的保证金22162.50元归原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社所有，原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社无需向被告刘伟潮返还；
二、被告刘伟潮应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社返还位于佛山市顺德区乐从镇荷村工业区工业大道81-83号股份社新台账A41的土地；
三、被告刘伟潮应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金10735元计算）；
四、驳回原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费616.88元，由原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社负担100元，由被告刘伟潮负担516.88元。评估费3000元，由原告佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社负担1500元，由被告刘伟潮负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。下无正文）
审 判 长 黄敏玲
审 判 员 岑文豪
人民陪审员 刘 虹
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 胡嘉琪 搜索“”