（2014）长民三（民）初字第3005号

裁判日期: 2015-12-29

公开日期: 2016-09-12

案件名称

俞海根与上海康大绿色食品发展有限公司、周荣曼等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

俞海根,周荣曼,上海康大绿色食品发展有限公司,杨博

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2014）长民三(民)初字第3005号原告(反诉被告)俞海根，男，1966年12月6日出生，汉族，户籍地浙江省建德市。委托代理人俞康原，上海马国云律师事务所律师。委托代理人马玮，上海马国云律师事务所律师。被告(反诉原告)周荣曼，男，1968年9月17日出生，汉族，户籍地浙江省。被告(反诉原告)上海康大绿色食品发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人周荣曼，董事长。被告(反诉原告)杨博，男，1986年8月21日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。以上三被告共同委托代理人王海霞，上海市协力律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)俞海根与被告(反诉原告，以下简称被告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司(以下简称康大公司)、杨博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月21日受理后，依法由审判员郑丽敏独任审判，于2014年12月22日公开开庭进行审理。原告俞海根及其原委托代理人袁海根，被告周荣曼、康大公司、杨博的共同委托代理人王海霞到庭参加诉讼。当日，被告周荣曼、康大公司、杨博提出反诉。2015年3月19日，本院根据原告俞海根的申请，依法委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋装潢工程进行了造价司法鉴定。2015年8月19日，鉴定单位向本院出具涉案房屋装修费用项目工程造价司法审价鉴定意见书。本案依法组成合议庭，于2015年10月28日、12月18日公开开庭进行审理，原告俞海根及其委托代理人俞康原、马玮(2015年12月18日出庭)，被告周荣曼、康大公司、杨博的共同委托代理人王海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞海根本诉诉称，被告康大公司是上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室业主，被告杨博是同号207、217、218、219室的业主。两名被告共同委托案外人上海大秋贸易有限公司(以下简称大秋公司)出租上述房屋。2013年12月12日，案外人大秋公司的法定代表人即被告周荣曼以自己的名义为甲方，与原告签订租赁合同，约定将被告康大公司、杨博所有的上述房屋出租给原告用于商业经营，经营范围为保健按摩；套内面积578.32平方米，折算建筑面积741.44平方米。被告周荣曼考虑到上述房屋作为经营保健按摩场所面积太大，很难通过消防部门审批，就在租赁合同第二个文本将套内面积改写为496.48平方米，折算建筑面积636.51平方米，以此作为容易混过消防审批的虚假面积。此后，被告周荣曼认为原告上述房屋设计的消防方案不行，要求由其来设计，并向俞海根收取消防设计费人民币(币种下同)5,000元。原告以上海俞氏润芝堂健康管理咨询有限公司第一分公司(以下简称俞氏润芝堂分公司)名义，向消防部门申请上述场所的建设工程消防设计备案，经审查批准后，依法核发备案凭证。涉讼房屋装潢工程结束后，消防部门经现场检查认为不合格，因上述场所只有一个逃生通道，不符合消防规范，口头提出增加消防疏散逃生通道的整改意见。原告将此情况告知被告周荣曼，要求增加消防通道。但由于涉讼房屋二楼一共才两个出口通道，三名被告将涉讼房屋二楼分别出租给原告及另一案外人开某的“春某某”，原告与“春某某”各得一出口通道，无法再为原告增加另一出口通道。被告明知原告租赁涉讼房屋用于经营保健按摩，按相关消防规范应有两个出口通道，但被告只却提供一个出口通道，致使原告无法取得消防工程验收合格，不能经营保健按摩。原告因消防验收不合格，至今不能进场经营。原告与被告签订租赁合同的目的不能达到，租赁合同已无法履行。被告的违约行为给原告造成巨大损失，故原告从2014年8月起未向被告支付租金，被告认为原告违约，通知原告终止租赁合同，这是颠倒是非之举。故要求判令：1、解除原告与被告康大公司、杨博之间签订的租赁合同；2、三被告赔偿原告装潢损失2,000,000元;3、三被告赔偿原告其他各项损失345,000元。审理中，原告变更第三项诉讼请求为要求三被告赔偿原告其他各项损失417,989.60元。被告周荣曼、康大公司、杨博本诉辩称及反诉诉称，被告康大公司、杨博共同委托被告周荣曼代表案外人大秋公司与原告签订租赁合同，将涉讼房屋出租给原告，租期自2014年1月1日至2021年12月31日止，其中2014年1月1日至4月30日为装修免租期；第一年租金为每月51,600元，采取先付后租，付三押二的方式，每期租金应当在租金到期前提前10日支付。合同签订后，被告将涉讼房屋交付给原告，且原告已开业经营。原告仅向被告支付了押金103,200元以及首期房租(2014年5月1日至2014年7月31日)154,800元，向物业公司即案外人大秋公司支付2014年1-2月的物业管理费4,400元和部分水电费。后原告在未经被告事先同意的情况下又私自将涉讼房屋分割转租给案外人俞某甲等人，并收取相关款项赚取租金差价。另外，原告拖欠的2014年6月30日之前的水电费5,285元及2014年11月30日之前的物业费均由被告向物业公司垫付，被告多次向原告催讨租金和其他费用均未果。而原告不但拒不履行，反而恶人先告状，被告已通知原告解除租赁合同，但不同意原告的其余诉讼请求，三被告均愿意共同承担租赁合同项下的权利义务。三被告并提起反诉，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年12月12日签订的租赁合同；2、原告向被告返还涉讼房屋；3、原告向被告支付2014年8月-11月的租金206,400元；4、原告向被告按1,720元/天标准承担自2014年12月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费;5、原告向被告支付的押金103,200元作为违约金没收；6、原告向被告支付垫付的2014年3月-11月物业费19,800元及2014年6月30日之前的水电费5,285元；7、原告向被告支付拖欠租金的滞纳金(以103,200元为本金，自2014年7月21日起至实际付款之日止，按每天103.20元的标准计算)。后被告变更第六项反诉金额，增加要求原告支付2014年12月至2015年10月的物业费24,200元，原告实际使用水电费43,587元，共支付32,233.50元，尚欠水电费11,353.50元。原告俞海根对反诉辩称，租赁合同不能继续履行是由于被告未能提供可对外合法经营的场所和通道而引起，同意解除租赁合同、返还涉讼房屋，自2014年9月份以后已经不经营，没有水电费的产生，在原告因被告停水停电撤离后，被告又在涉讼房屋加装了一些消防通风管道，该设备的电器线路均安装在原来原告用电计数的电表上，故双方虽就电表读数进行确认，但原告撤离后产生的电费不应由原告支付，且违约过错方是被告，原告有权拒绝支付未付的租金，不同意被告其余反诉请求。被告提出的滞纳金，实为逾期付款违约金，且约定过高，请求法院依法调整。经审理查明，被告康大公司为上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室的权利人，产权证记载建筑面积合计为783.79平方米；被告杨博为同号207室、217室、218室、219室的权利人，产权证记载建筑面积合计为136.04平方米。用途均为商业。被告康大公司以及案外人大秋公司的法定代表人均系被告周荣曼。被告康大公司出具委托授权书，被告周荣曼为受托人；被告杨博出具委托授权书，被告周荣曼为受托人(笔误为委托人)，分别委托大秋公司为代理人，代理被告康大公司上述八套房屋、被告杨博上述四套房屋租赁事项，均言明，受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。2013年12月12日，原告俞海根(乙方)、被告周荣曼(甲方)签订租赁合同一份，约定甲方将上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室套内面积578.32平方米，折算建筑面积741.44平方米出租给乙方；租期自2014年1月1日至2021年12月31日止，其中2014年1月1日至2014年4月30日为装修免租期；租金押二付三，2014年5月1日至2015年12月31日月租金为51,600元，租金每二年递增5%；甲方作为涉讼房屋代管人保证有权与乙方签署租赁合同，涉讼房屋以现状空房交付给乙方，甲乙双方在交接时签署交接单，交接单对交付面积以及水电煤等进行抄表确认，乙方签署交接单即视为甲方已经妥善交付租赁房屋；乙方应于合同签订后10个工作日内一次性向甲方缴纳履约保证金即押金103,200元。至合同终止15天内，乙方结清全部租金及费用后，若乙方无违约行为，甲方则如数无息退还给乙方。因乙方违约造成合同终止的，履约保证金作为违约赔偿金全额赔偿给甲方；租金实行先付后租，第一笔租金计三个月租金为154,800元在合同签署之日后15个工作日内支付，包含的租赁期限为2014年5月1日至2014年7月31日，之后租金每三个月支付一次，以此类推，每笔租金在租金到期前提前10天支付；水电煤损耗费用，属于乙方合理费用，由乙方于每月10日前支付上述费用给物业管理公司，双方约定水确定单价为6.50元/立方米，电单价为1.30元/度，以上单价已包含损耗在内，物业费未包含在房租内，物业费标准为2,200元/月；乙方在承租期内的经营范围为：主营保健按摩，兼营茶餐厅、健康咨询、办公。双方约定的经营范围一经辖区工商行政管理部门核准后不得擅自变更；甲方应按照合同约定，保证乙方如期进场经营，有权对乙方治安、消防等进行检查、监督和指导，甲方需配合乙方办理乙方经营所需的手续、资料等；甲方需保证租赁给乙方的场地合法有效，甲方如在乙方无过错前提下单方收回合同约定租赁场所，需按照乙方当时经营投入全额赔偿乙方经济损失以及按合同5.1.1赔偿；乙方按时向甲方足额缴纳租金、水电煤等费用，乙方拖欠甲方租金超过15天的，甲方有权单方面终止合同的履行，有权停止提供水、电、煤及其他甲方应提供的服务。乙方逾期支付水电煤气等款项中的一项或多项超过15日的，甲方有权暂停水电煤的供给，若乙方逾期支付水电煤气费等中的一项或多项超过30日的，则甲方有权单方面终止合同的履行，乙方同意，若由于乙方未能足额缴纳租金或水电煤费用而导致甲方采取前述措施的，则乙方由此受到的损失由乙方自行承担，并承担由此造成的转租客户的全部损失；合同5.1.1约定，乙方不得擅自终止或者变更合同，若乙方单方面终止合同，乙方履约保证金不予退还，另外赔偿不少于当年度二个月租金的金额作为对甲方由此受到的其他损失。甲方不得擅自终止或变更合同；在承租期内，乙方应在合同约定的付款日前支付租金、水电煤等费用，逾期未交的，则每逾一日，乙方应按拖欠款总额的0.1%向甲方支付滞纳金；合同终止当日，乙方应在合同终止当日起算20日内撤离，且恢复原状，如有损坏将作相应的经济赔偿。逾期搬离的，则乙方每天应按当年日租金的2倍向甲方支付违约金；乙方同意为配合甲方外立面改造，所有空调室外机安装在建筑物西侧；乙方必须在消防设计备案审批通过后并完成相关审批手续后方可开始装饰，乙方必须在完成所有开业手续后方可正式营业。上述租赁合同签订后，原告于2014年1月6日分别向被告周荣曼支付押金103,200元及2014年5月1日至7月31日租金154,800元。2014年3月5日，原告以上海俞氏润芝堂健康管理咨询有限公司(以下简称俞氏润芝堂公司)名义在涉讼房屋内申请营业执照，开某俞氏润芝堂分公司，经营范围为健康管理咨询(不得从事诊疗活动、心理咨询)，保健按摩(不得从事美容、足浴)，生物科技(除药品)领域内的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务，销售化妆品。并于2014年4月30日以上海俞氏润芝堂健康管理咨询有限公司名义申请注册商标“松筋馆”。嗣后，为方便申办营业执照及尽快获得消防审批，原告俞海根(乙方)、被告周荣曼(甲方)另行签订租赁合同一份，将承租部位、面积、经营范围进行变更，约定甲方将坐落于上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室出租给乙方，套内面积496.48平方米，折算建筑面积636.51平方米，原告并在申办营业执照时将经营范围中兼营的茶餐厅划去。其余租赁合同条款不变。2014年3月17日，上海市长宁区公安消防支队出具建设工程消防设计备案凭证，记载俞氏润芝堂分公司于当日申报涉讼房屋办公室装修的消防设计备案，提供了建设工程消防设计备案申报表、建设单位的工商营业执照、设计单位资质证明文件、消防设计文件，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起7个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。2014年8月5日、9月3日，案外人大秋物业向松筋馆开具收据，收到松筋馆支付的7月电费8,950.50元、水费936元以及8月电费12,028.50元、水费916.50元(8月电费读数2536、水费读数505)。自2014年8月起，原告未再支付租金。自2014年9月起，原告未再支付水电费。2014年9月28日，原告向上海长宁区公安消防支队寄送举报函，内容为其向被告周荣曼租赁上海仙霞西路XXX弄XXX号XXX楼门店，开某俞氏润芝堂分公司，其对涉讼房屋进行装修后才得知该租赁场所只有一个消防通道，隔壁春某某也只有一个通道，两个经营单位均不符合消防要求。周荣曼为解决该问题，决定让春某某与俞氏润芝堂分公司作为一个申请主体用春某某的名义申请消防审批。其认为周荣曼该做法是隐瞒事实。蒙骗消防支队，特此举报。2014年10月10日，原告向被告周荣曼发出律师函。内容为，原告与被告周荣曼就涉讼房屋套内使用面积496.48平方米签订租赁合同，为装潢涉讼房屋，原告以上海俞氏润芝堂第一分公司名义向消防部门申请了建设工程消防设计备案，经审查批准后依法核发备案凭证。原告装潢工程结束后，长宁消防支队经现场检查认为不合格，原因是涉讼房屋只有一个消防疏散逃生通道，不符合相关消防规范，并提出增加消防疏散逃生通道的整改意见。原告即将消防队的整改意见告知被告周荣曼，要求被告周荣曼为原告增加消防通道，但由于299弄二楼一共才两个出口通道，被告周荣曼将二楼分别出租给原告及案外人春某某，各得一出口通道，被告周荣曼已无法为原告增加一出口通道。被告周荣曼明知原告租赁涉讼房屋用于经营，按相关消防规范应有两个出口通道，但被告周荣曼却提供一个出口通道，致使原告无法取得消防工程验收或复查合格。原告未能取得消防验收合格就不能开始经营，租赁合同的目的就不能达到，合同已无法履行。根据租赁合同第四条第一款约定，被告周荣曼应按照合同约定，保证原告如期进场经营。而原告因消防验收不合格，至今不能进场经营。因被告周荣曼违约行为给原告造成巨大损失，所以原告从2014年8月份起未向被告周荣曼支付租金，被告周荣曼据此认为原告违约，并通知原告终止合同，这是颠倒是非之举。鉴于上述理由，双方签订的租赁合同于被告收到该律师函时解除，被告周荣曼应赔偿原告一切损失。原、被告因交涉未果，原告诉讼来院。2015年11月7日，原告将涉讼房屋内可移动物品搬离，原、被告并于次日签署移交备忘录，并确认电表读数为2921、水表读数639。另查明，2014年8月6日，原告与案外人蒋薇茜作为甲方和案外人俞某乙、陈某、何某某作为乙方签订租赁合同，约定甲方将上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号门店计套内面积300平方米出租给乙方经营(包括前厅厨房和水果吧以及临近仙霞西路的办公室意见102号房)；租期自2014年7月1日至2019年6月30日；月租金43,000元，每三个月支付一次，先交后用；甲方装修硬件五年作价100万元，作为利息回报，乙方第一年每月缴纳11,000元给甲方。当日，原告与案外人蒋薇茜收到承租方押金150,000元、租金129,000元。2014年8月16日，原告与案外人俞某乙、陈某、何某某签订出资协议，约定原告用涉讼房屋资产作价300,000元和技术100,000元合计占股40%，并出资30,000万元作为8月15日前松筋馆前期运作补偿；前期费用和原告无关；8月16日后产生的费用按股东股权分摊；原2014年8月6日签订的租赁协议撤销作废。2014年12月25日，案外人高某向本院提起诉讼，状告俞氏润芝堂公司、康大公司、大秋公司连带赔偿其各项经济损失。我院以(2014)长民一(民)初字第8847号立案，该案中查明，2014年7月17日晚21时30分许，案外人高某持松筋馆消费卡至俞氏润芝堂公司开某在涉讼房屋悬挂松筋馆牌匾的保健按摩场所接受服务。当日，该馆尚未经相关部门批准就开展经营活动。当晚23时许案外人高峰离开松筋馆，自无照明的走道二楼楼梯最上一级台阶往下步行时摔下致伤，遂至医院进行治疗，共计支付医疗费39,015.02元。2014年7月26日，案外人高某至公安部门报案，并进行验伤。松筋馆原系登记俞氏润芝堂分公司名下，该案审理期间注销。该案经审理后认为，高某的损伤系自身、俞氏润芝堂公司、大秋公司过错行为共同作用导致，根据过错行为的原因力大小，酌定由高某自行承担25%的赔偿责任，俞氏润芝堂公司承担40%的赔偿责任，大秋公司承担35%的赔偿责任。2015年9月24日，该案判决如下：一、俞氏润芝堂公司应赔付高某医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、残疾赔偿金、误工费、精神损害抚慰金、交通费、鉴定费、律师费共计66,554.81元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、大秋公司应赔付高某医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、残疾赔偿金、误工费、精神损害抚慰金、交通费、鉴定费、律师费共计58,235.46元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回高某其余诉讼请求。该案一审判决后，各方当事人均未上诉。本案审理中，原告自认2014年9月19日被告发出通知函，以原告未支付物业费为由提出解除合同，故双方租赁合同已于收到通知函之日解除，后又自认2014年9月28日被告的律师函中告知要停水停电，涉讼房屋当时的经营者告知其是2014年9月25日停水停电的。被告自认通知函于2014年9月21日寄出，合同解除日应为寄出日。经本院现场实地勘察，涉讼房屋原为一层，楼层高约4.50米，原告采用钢架支撑又加盖一夹层。二层通道有三处，一处旋转式通向一楼的通道被从一楼堵住，不能通行；一处通道原告可以通行；一处通道由被告出租给案外人的春某某通行。经本院走访上海市长宁区公安消防支队，该支队表示表示根据原、被告签署租赁合同的面积未达到必须经过行政许可才能通过消防设计备案的最小面积，只需要在网上登记即可，且网上信息登记也未抽中检查，因此消防支队无涉讼房屋备案登记，嗣后也未收到涉讼房屋申请消防验收资料。关于加装夹层的消防设计要求，每一层夹层都应按照一般的楼层配备独立的完整消防设施，若没有规划部门对夹层的审批通过意见，一般对夹层的消防验收也不会通过。2014年11月3日，就原告的举报，上海市长宁区公安消防支队向总队办公室出具书面回复，上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号产权属于康大公司，层数6层，总面积12,950平方米，是一幢有菜场、娱乐场所等的综合性大楼。康大公司将二楼局部分别出租给俞氏润芝堂分公司和春某某，其中俞氏润芝堂分公司741.44平方米，使用性质为保健按摩。春某某442.80平方米，使用性质为足浴棋牌(以上面积均为租赁合同所签面积)。2014年3月26日春某某以上海禧达足部保健有限公司(以下简称禧达公司)名义申报设计备案，申报面积287平方米，使用性质足浴店，消防支队出具《建设工程设计备案检查不合格通知书》，因出口、排烟、装修材料等问题，审批结果为不合格。因大楼局限，举报人俞海根和春某某达成协议，以一家名义进行消防手续申报。2014年5月6日，举报人以禧达公司申报设计备案复查，申报面积906平方米，使用性质为足部推拿，消防支队出具《建设工程设计备案检查复查意见书》，因耐火等级、排烟等问题审批结果为不合格。2014年6月30日两家第三次申报消防设计审核，申报面积、使用性质同上，因未提供设计单位的设计资质、部分区域的疏散距离大于规范要求，不符合民用建筑设计防火规范的相关规定，消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，审批结果不合格。2014年8月13日，两家又以上海馥兴投资管理有限公司申报消防设计审核，申报面积906平方米，使用性质足浴房、办公室，消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，审批结果合格。经查，举报人俞海根为俞氏润芝堂分公司负责人，其和房东康大公司因拖欠房租等问题存在债务纠纷，目前被停水停电，处在停业状态。消防支队多次联系举报人，其主诉要求不再以两家原协商意见共同申报，而以自己公司名义申报消防手续，消防支队表示将按建设方的申请意见进行审核，同意其作为独立人进行申报。本案审理中，原告申请对涉讼房屋装潢工程进行评估，本院依法委托上海市第一测量师事务所进行司法鉴定，鉴定单位出具《上海市仙霞西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的房屋装修费用项目工程造价司法审价鉴定意见书》，结论为涉案房屋装修费用工程造价为1,626,895元。原告对该鉴定意见书无异议，但认为涉讼房屋的消防工程未作评估，应以原告与案外人签订的消防工程合同约定的闭口价100,000元计入造价。被告则对鉴定意见书中隐蔽工程的造价不予认可，对原告与案外人签订的消防工程合同真实性不予认可，表示消防工程不应计入造价，且原告的空调和新风系统的设备是二手货，不应按一手的价格进行计价。原告要求三被告赔偿其他各项损失417,989.60元，具体有商铺中介费4,000元，押金103,200元，房租154,800元，2014年1至2月物业费4,400元，消防设计费20,000元(原告提供收条一张，由署名为金潮出具，言明今收到俞氏养生堂装饰设计费预收款壹万伍仟元整；原告提供收据一张，由署名为梅杰出具，言明收到余总报消防设计费伍仟元)，消防验收费30,000元(由案外人大秋物业出具，金额叁万元，言明消防验收费用，多退少补预收款)，管理人员2014年2月27日至6月27日房租7,900元，水电费预付8,000元，广告灯箱制作安装费13,000元，装修管理费、垃圾清运费17,349.60元(由案外人大秋物业开具)，采购消防设备材料费5,340元，消防工程款50,000元。三被告则认为原告提出的中介费、管理人员房租、消防设计费、广告灯箱制作安装费、采购消防设备材料费、消防工程款与本案无关，不予认可；对原告支付的押金、租金、装修管理费及垃圾清运费、物业管理和预付的水电费没有异议，被告表示原告尚欠付被告租金、物业管理费、水电费，坚持反诉诉请，对消防验收费30,000被告均同意在本案中一并处理，共同承担相关权利义务。上述事实，有委托授权书、租赁合同、建设工程消防设计备案凭证、举报函、律师函、收据、收条、房地产权证、出资协议、建筑工程消防验收意见书、水电费抄录、企业法人营业执照档案材料、租赁协议、中国商标网商标信息、(2014)长民一(民)初字第8847号民事判决书、上海第一测量师事务所有限公司出具的审价初稿意见征询单及《上海市仙霞西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的房屋装修费用项目工程造价司法审价鉴定意见书》、水电读数确认及可移动物品搬离清单和移交备忘录、工作记录、关于新泾镇仙霞西路XXX弄XXX号XXX楼举报的回复、照片等证据及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。原告提供涉讼房屋平面图，证明将该平面图交付给案外人大秋物业，后大秋物业认为设计不合理，由其指派的设计师重新制作并由原告向该设计师支付费用，被告对该平面图的真实性予以否认。因原告未能提供签收证据或其他相关证据加以印证，本院对该份证据的真实性不予认定；原告提供与案外人徐某某签订的工程合同、送货单、卡卡转账凭证，证明就涉讼房屋签订消防施工合同，约定工程闭口价为100,000元，为此向案外人徐某某支付工程款50,000元，另外支付材料费5,340元。另徐某某到庭作证，称其帮原告在涉讼房屋做消防工程，建筑面积600多平方米，因为楼层比较高，原告将其隔开，加大使用面积，设计图纸由原告提供，其看了现场后报闭口价100,000元，工程于2014年上半年完工，因消防通道原因，不符合条件，消防验收没有通过，工程款支付了一半。其是案外人上海金全消防工程有限公司负责人，不是法定代表人，其以公司名义接的工程。当时消防施工和竣工验收全部由其操办，所有的设计图纸都给消防备案了。在进行申报消防竣工备案验收前，其接受消防支队现场指导，消防人员表示消防系统做好了，但消防疏散通道少了一个，当时没有形成书面结论。被告对工程合同、送货单、卡卡转账凭证及证人证言均不予认可。结合鉴定单位的审价鉴定意见书，就涉讼房屋安装、消防工程因无相关施工图纸，现场均已隐蔽而无法测量进行工程量的计算，故本案审价按照类似工程平均平方米造价指标进行计算。鉴定单位认为，本案涉及消防工程的验收问题，应当按照实际施工情况计算工程量，事实上，原告隐蔽工程很多没有做，原告声称是其装修的，必然具有相关图纸，在原告拒不提供图纸的情况下，涉讼的消防和安装工程不能计入审价范围。本院采纳鉴定单位的意见。案外人大秋物业经理汪红雨表示，其自2014年5月担任经理职务，原告将涉讼房屋转租给下家，下家支付了水电费，从7、8月份开始是下家在经营，10月1日后对涉讼房屋停水停电。就通道排风管道是原告委托物业进行安装，因为通道太长，为了通过消防验收所以必须加装强排风管道，原告为此支付约30,000元的费用，收款事宜是消防验收费，预收款多退少补，管道的线路确实安装在原告的电表上，但从未使用，强排的用途是强制排烟，只有在火灾发生的时候才需要运转。其来的时候原告已经基本装修完成准备试营业，原告的第一次消防验收不合格是因为夹层违章所以没有批准，夹层本来只有一条通道，后面又增加了一条通道。第二次是因为通道过长，要求安装强排风，并且要有材料送检，但原告当时已经不配合了。后和隔壁的春某某合用消防通道就可以获批，报告也打上去了，但是原告不同意了，可能是经营不下去了。原告对此表示从未委托物业安装强排，30,000元不是安装费，是为了验收通过支付的好处费。被告对汪红雨的陈述没有异议。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告与被告周荣曼之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，被告康大公司、杨博亦无异议，双方签署的租赁合同应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。三被告均表示愿意共同承担租赁合同项下的权利义务，本院予以准许。本案争议的焦点为哪一方当事人存在违约行为、双方各自的诉求是否合法有据，本院结合涉案事实予以综合评价。原告租赁涉讼房屋用于经营，在签署租赁合同后，于2014年1月6日分别向被告周荣曼支付押金103,200元及2014年5月1日至7月31日租金154,800元，被告也向原告交付了涉讼房屋，由原告进行装潢施工。2014年3月5日，原告以俞氏润芝堂公司名义在涉讼房屋内申请营业执照，开某俞氏润芝堂分公司，悬挂松筋馆牌匾，并于2014年7月至9月期间未经相关部门批准就开展了经营活动，向案外人大秋物业支付2014年7、8月份的水电费。就原告开展经营需要办理的消防工程验收审批手续，原告于2014年3月17日以俞氏润芝堂分公司办公室装修名义向上海市长宁区公安消防支队进行建设工程消防设计备案。2014年3月26日，位于原告承租涉讼房屋同层的案外人春某某亦向消防部门申报设计备案，因出口、排烟、装修材料等问题，经长宁消防支队审批结果为不合格。由于涉讼房屋大楼局限，原告和案外人春某某达成协议，于2014年5月6日以一家公司名义向长宁消防支队申报设计备案复查，因耐火等级、排烟等问题审批结果为不合格。原告和案外人春某某于2014年6月30日第三次向长宁消防支队申报消防设计审核，因未提供设计单位的设计资质、部分区域的疏散距离大于规范要求，不符合民用建筑设计防火规范的相关规定，经长宁消防支队审批结果不合格。2014年8月13日，原告和案外人春某某再次向长宁消防支队申报消防设计审核，该支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，审批结果合格。期间，原告未按约向被告支付自2014年8月至10月的租金，也未支付相关的物业费及2014年9月以后的水电费，并于2014年9月28日向长宁消防支队举报，认为被告周荣曼以原告和案外人春某某作为一个申请主体申请消防审批的做法有隐瞒、蒙骗行为。长宁消防支队经联系原告，原告要求不再以两家原协商意见共同申报，而以自己公司名义申报消防手续，但原告一直未申报，并以涉讼房屋只有一条消防通道，不能通过消防工程验收合格、合同目的不能实现，被告构成违约为由，提出本案诉讼。被告则根据租赁合同约定，以原告拖欠租金及相关费用构成违约，书面通知原告解除租赁合同，并对原告依约采取停水停电措施。关于争议的消防疏散通道涉及涉讼房屋是否通过消防工程验收，租赁合同约定被告作为出租人只是配合原告办理经营所需的手续、资料等并有权对原告治安、消防等进行检查、监督和指导。涉讼房屋的装潢装饰及消防工程均由原告实施，且消防工程涉及人身、财产安全，消防部门对设计单位、施工单位的资质以及场所的出口、排烟、装修材料、耐火等级等等均有规范要求，就长宁消防支队出具的针对原告举报的回复来看，有关涉讼房屋场所的通道仅仅在2014年3月26日，系由案外人春某某申报设计备案时，曾因出口等等问题未获审批。鉴于涉讼房屋大楼局限，原告和案外人春某某达成协议，于2014年5月6日以一家公司名义向长宁消防支队申报设计备案复查。至此，通道问题已不是消防工程验收未获通过的主要因素。原告至今就涉讼房屋申报消防工程验收未获审批致使合同目的不能实现的事实无法加以举证，也无证据印证涉讼房屋相关设计系被告指派人员所为，原告以被告只提供一个疏散通道，未能履行保证原告如期进场经营的义务，被告构成违约而拒付租金及其相关费用，行使单方面解约权的理由不能成立。原告未按合同约定的付款期限支付租金，已构成违约，被告依约以通知方式行使解除权符合法律规定，因原、被告均未能提供该书面通知，故本院以双方庭审中的自认确认租赁合同于2014年9月28日解除，原告应支付被告自2014年8月1日至2014年9月28日期间的租金。被告自2014年10月起对涉讼房屋停水停电，原告不能正常使用涉讼房屋，双方均应当进行合理止损，故自2014年10月1日至2015年11月7日止的房屋使用费由原、被告各自分摊，原告分摊80%，被告分摊20%。2014年9月29日至9月30日的房屋使用费则按合同约定支付。原告拖欠租金构成违约，已付押金根据合同约定作为违约金支付给被告。原告主张的商铺中介费4,000元、房租154,800元、2014年1至2月物业费4,400元、消防设计费20,000元、管理人员2014年2月27日至6月27日房租7,900元、水电费预付8,000元、装修管理费及垃圾清运费17,349.60元，均系原告为承租涉讼房屋用于经营支付的费用，原告要求由被告赔偿缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其装潢损失及广告灯箱制作安装费13,000元、采购消防设备材料费5,340元、消防工程款50,000元的诉讼请求，本院采纳鉴定单位出具的工程造价司法审价鉴定意见书，结合违约责任、装潢折旧及残值的利用加以综合考虑，由被告适当支付原告300,000元。案外人大秋公司收取原告的消防验收费30,000元，三被告均同意在本案中一并承担相应权利义务，于法不悖，为避免当事人讼累，本院依法对上述款项作出处理，该费用应当由三被告返还给原告。审理中，原告已将涉讼房屋交还给被告，故三被告要求原告返还房屋的反诉请求已无需另外处理，不再在主文中表述。原、被告对涉讼房屋内水表读数为639无异议，原告应向被告支付水费4,153.50元；原、被告对电表读数因通道强排风烟道的安装有异议，鉴于双方于2014年8月确认电费读数为2536，嗣后就电费读数双方未进行确认被告便于2014年10月采取停电措施，故原告应向被告支付电费34,236元。上述水电费合计38,389.50元，被告确认原告已实际支付水电费合计32,233.50元，原告应再向被告支付水电费6,156元。被告要求原告支付逾期付款滞纳金，依据合同法理论，一种违约行为不能用两种以上违约责任重复评价，被告要求原告支付违约金的同时并支付逾期付款利息，缺乏事实依据和法律依据，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。被告要求原告支付垫付的物业费，因被告没有提供其已向案外人大秋公司支付物业费的证据，故本院对被告该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)俞海根与被告(反诉原告)周荣曼就上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室签订的租赁合同于2014年9月28日解除；二、被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞海根房屋装潢补偿款合计人民币300,000元；三、被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)俞海根消防验收费人民币30,000元；四、驳回原告(反诉被告)俞海根的其余本诉请求；五、原告(反诉被告)俞海根应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博自2014年8月1日起至9月28日止的租金合计人民币99,760元；六、原告(反诉被告)俞海根应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博自2014年9月29日起至2014年9月30日止的房屋使用费合计人民币3,440元；七、原告(反诉被告)俞海根应于本判决生效之日起十日内以每月人民币41,280元的标准支付被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博自2014年10月1日起至2015年11月7日止的房屋使用费；八、原告(反诉被告)俞海根应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博违约金人民币103,200元(以押金冲抵)；九、原告(反诉被告)俞海根应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博欠付的水电费合计人民币6,156元；十、驳回被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币48,000元，由原告(反诉被告)俞海根负担人民币33,600元，由被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博负担人民币14,400元。本诉案件受理费人民币25,560元，由原告(反诉被告)俞海根负担人民币19,310元，由被告(反诉原告)周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司、杨博负担人民币6,250元。反诉案件受理费人民币2,735元(已减半收取)，由原告(反诉被告)俞海根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　董　隽审　判　员　　郑丽敏人民陪审员　　杨耀丰二〇一五年十二月二十九日书　记　员　　吴昊天附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……。关注微信公众号“”