（2015）东中法行终字第304号
裁判日期: 2015-12-29
公开日期: 2016-08-23
案件名称
阙梓贤与东莞市国土资源局资源行政管理-土地行政管理二审行政裁定书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
阙梓贤,东莞市国土资源局,东莞市南城区胜和股份经济联合社,王淦坤
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
广东省东莞市中级人民法院行 政 裁 定 书（2015）东中法行终字第304号上诉人（原审原告）：阙梓贤。委托代理人：郭安慧，广东林德律师事务所律师。委托代理人：奉文立，广东林德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：东莞市国土资源局，住所地��东莞市东城区东城大道268号，组织机构代码证号：××。法定代表人：刘杰，该局局长。委托代理人：余婧，该局工作人员。委托代理人：吴开雄，广东方中天律师事务所律师。原审第三人：东莞市南城区胜和股份经济联合社，住所地：东莞市南城区胜和社区居委会，组织机构代码证号：××。负责人：谢锦池。原审第三人：王淦坤。上诉人阙梓贤因与被上诉人东莞市国土资源局（以下简称“东莞国土局”）及原审第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社（以下简称“胜和联合社”）、王淦坤土地行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法行初字第155号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2015年3月23日，阙梓贤���原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、撤销胜和联合社名下的东府集用（2004）第1900030100800号土地使用证；2、东莞国土局承担本案的诉讼费。原审法院查明：涉案的胜和工贸大厦B座位于东莞市南城区莞太大道南城段29号，由胜和联合社与东莞市永佳实业投资有限公司（以下简称“永佳公司”）于2005年合作开发，双方约定，该大厦建成后部分楼层产权归永佳公司，其余归胜和联合社所有。2008年12月12日，胜和联合社出具一份承诺书，确认上述大厦二至十一层已转让给永佳公司。阙梓贤在庭审中称，永佳公司与东莞市恒顺融资担保公司（以下简称“恒顺公司”）的实际控制人均为林淦明。2007年10月9日，阙梓贤与恒顺公司签订了《转让协议》，约定恒顺公司将上述胜和工贸大厦B座五楼转让给阙梓贤。阙梓贤先后两次向恒顺公司支付了2500000元。后来，阙梓贤��恒顺公司、永佳公司签订三方《确认书》（具体时间不详），确认解除上述《转让协议》，改为由永佳公司将胜和工贸大厦B座五层出租给阙梓贤，阙梓贤向恒顺公司支付的2500000元转变为租金，并订立了《楼宇租赁合同》（具体时间不详）确认了上述转让协议。永佳公司、恒顺公司、胜和联合社、东莞市裕和建筑材料有限公司（以下简称“裕和公司”）等与王淦坤因债权转让合同纠纷，被王淦坤诉至东莞市第二人民法院。2013年9月18日，东莞市第二人民法院作出（2013）东二法民二初字第409号民事判决书，判决裕和公司需向王淦坤支付50000000元；永佳公司需要承担连带清偿责任；王淦坤对胜和工贸大厦B座三至五层、八至十一层的房屋拍卖所得价款，享有优先受偿权。上述民事判决书生效后，裕和公司等债务人不履行付款义务，东莞市第二人民法院根据王淦坤的申请，��2014年2月10日立案执行，并查封了涉案的房屋。后，阙梓贤向东莞市第二人民法院提出执行异议，称其对涉案房屋享有租赁权，请求东莞市第二人民法院在拍卖涉案房屋时保留其租赁关系。2014年9月29日，东莞市第二人民法院作出（2014）东二法执外异字第22号执行裁定书，认为拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，应将其除去后进行拍卖，故不予保留阙梓贤的租赁权，驳回其申请。2015年3月，阙梓贤提起本次诉讼。另查明，涉案房屋登记在胜和联合社名下，2010年9月，胜和联合社将涉案胜和工贸大厦B座三至五层、八至十一层抵押给银行作为裕和公司的50000000元贷款担保，并办理了抵押登记。2012年9月11日，王淦坤与东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行签订了《债权转让合同》，约定东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行将其对裕和公司的上述债权转让给王淦坤。原审法院认为：阙梓贤已于2012年与恒顺公司解除了关于涉案胜和工贸大厦B座五层的转让协议，其对该房屋的租赁权亦被东莞市第二人民法院除去。东莞国土局为胜和联合社颁发东府集用（2004）第1900030100800号土地使用权证的行为，对阙梓贤的合法权益并不产生实际影响。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（八）项：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”的规定，原审法院依法驳回阙梓贤的起诉。综上，原审法院依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（八）项和最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，裁定：驳回阙梓贤的起诉。本案不收取诉讼费用。一审宣判后，阙梓贤不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审裁定，裁定原审法院继续审理；2、由东莞国土局承担本案诉讼费。主要理由有：原审裁定认定事实错误，阙梓贤已支付案涉房产的转让对价250万元并一直在使用案涉房产，原审法院认为阙梓贤与东莞国土局的具体行政行为没有利害关系是错误的。阙梓贤因支付永佳公司250万元而对案涉房产享有实际权利，东莞国土局的具体行政行为已影响阙梓贤实际权利的实现。东莞市第二民法院作出的（2014）东二法执外异字第22号执行裁定书已查明，涉案房产是由胜和联合社与永佳公司于2005年合作开发，双方约定，该大厦建成后部分楼层产权归永佳公司，其余归胜和联合社。2008年12月12日胜和联合社出具一份《承诺书》，确认案涉房产的二至十一层已转让给永佳公司。阙梓贤正是根据永佳公司与胜和联合社的合作协议与永佳公司的关联公司恒顺公司和永佳公司的实际控制人林淦明签订了《转让协议》，根据转让协议的约定阙梓贤购买了涉案房产四楼整层楼面约1100平方米，并于2007年10月1日和2008年1月22日共支付了转让价款250万元。之后因永佳公司和恒顺公司的实际控制人林淦明告知，案涉房因是胜和联合社名下的集体房产证，无法办理转让过户手续，为了合同有效，建议双方的法律关系变更为租赁关系，租赁期限为2007年10月1日至2023年10月1日，该250万元变为租金，待房产能够过户时，再由阙梓贤交齐余款并将案涉房的四楼过户至阙梓贤名下。而案涉房产不能过户的根本原因是东莞国土局违法为涉案的土地颁发土地使用权证，房管部门又根据东莞国��局违法出具的土地使用权证又颁发了房产证。涉案房产作为商业用地根据《土地管理法》第四十三条的规定应当依法通过法定程序支付土地出让金并变更为国有土地，只有这样案涉土地和房产才能通过公开的市场交易转让给第三方。因此，东莞国土局违法出具案涉房产的土地使用权证的行为已严重影响了阙梓贤的经济利益，导致阙梓贤支付了转让款却无法使用案涉房产。退一步讲，即使阙梓贤签订的案涉房产转让协议已解除，而阙梓贤享有涉案房产的租赁权被法院除却的原因正是因案涉房产被违法出具土地使用权证，房管部门又根据东莞国土局的行政行为再出具房产证，进而导致案涉房产被抵押给银行，最终导致阙梓贤的租赁权被法院裁定除却。综上，原审法院认为阙梓贤与东莞国土局出具案涉房产的土地使用权证的行为明显无利害关系，是完全错误的。被上诉人东莞国土局答辩称：阙梓贤提供的（2014）东二法执外异字第22号《执行裁定书》显示，人民法院并无否认其依法设立的租赁关系，仅因该租赁关系设立于涉案房屋抵押后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，不支持阙梓贤保留租赁权的主张。阙梓贤作为完全民事行为能力人，在设立涉案房屋租赁关系前，应当也可以了解涉案房屋的抵押情况，其在涉案房屋抵押权后设立租赁关系，其应当预见相应的法律后果并由其自行承担。退一步讲，假设涉案土地登记没有办理或依法撤销，相应的涉案房产登记也不能��理或应依法撤销。那么，根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，阙梓贤就涉案房产设立的租赁合同关系也会因违反法律规定而应认定无效，其所谓的租赁权益也就根本无从谈起。另阙梓贤已于2012年与恒顺公司解除了关于涉案胜和工贸大厦B座五层的转让协议，其对该房屋的租赁权亦被东莞市第二人民法院除去。因此，无论涉案土地登记办理与否，均对阙梓贤的权利义务不产生任何影响。原审第三人胜和联合社、王淦坤均未提出二审陈述意见。经审查，本院对原审查明的事实予以认可。本院认为：阙梓贤本案起诉的行政行为是东莞国土局为胜和联合社颁发的东府集用（2004）第1900030100800号土地使用权证。而阙梓贤提供关于胜和工贸大厦B座五楼的《转让协议》以及其后改为永佳公司将该房屋出租给阙梓贤的《确认书》，均发生在东���国土局为胜和联合社颁发前述土地使用权证之后。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，阙梓贤既非东府集用（2004）第1900030100800号土地使用权证的行政相对人，其以在该土地使用权证颁发后签订的转让合同、租赁合同为由主张与该土地使用权证的颁发有利害关系不能成立，因此，阙梓贤不具有本案原告诉讼主体资格，依法应裁定驳回其起诉。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。根据《诉讼费用交纳办法》第八条第（三）项的规定，本案不收取案件受理费。本裁定为终审裁定。审 判 长 孙立凡审 判 员 张志强代理审判员 叶俏珠二〇一五年十二月二十九日书 记 员 姚慧君第7页共7页 微信公众号“”