河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2015）殷民初字第745号原告河南龙宇物业服务有限责任公司，住所地：安阳市殷都区纺织西路。法定代表人李卫军，经理。委托代理人桑志勇，该公司职工。被告周春燕，女，1976年7月8日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托代理人陈宁，女，1973年4月17日出生，汉族，住安阳市殷都区。
原告河南龙宇物业服务有限责任公司（以下简称龙宇物业公司）与被告周春燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员刘家梁独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙宇物业公司委托代理人桑志勇，被告周春燕及委托代理人陈宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙宇物业公司诉称，2012年12月26日，原告与安阳市水利局签订安阳市水利局家属院物业服务合同，从2014年3月1日起至2015年4月30日止服务于安阳市水利局家属院业主。该物业服务合同约定，物业服务费标准为按建筑面积每月每平方0.5元，生活垃圾处置费为每户每月5元。被告享受了原告提供的物业管理服务，从2013年3月1日起至2015年4月30日止，被告未交纳物业费，拖欠物业费1074元、违约金143元及垃圾处置费130元。原告请求法院依法判令被告支付上述费用，并承担诉讼费。
被告周春燕辩称，原告与安阳市水利局签订的物业服务合同，没有通过招投标公开选聘物业服务公司，物业服务合同不合法。在原告入驻小区之前，该小区是卫生达标单位，入驻小区之后小区卫生情况变差。被告不交物业费，是因为原告不尊重业主，服务质量差。原、被告双方未签订物业服务合同，原告与安阳市水利局签订的物业服务合同与被告无关，原告的起诉主体不符。
经审理查明，2012年12月26日，原告与安阳市水利局签订安阳市水利局前期物业服务合同（以下简称前期物业服务合同）一份，该合同有效期为2013年3月1日至2016年2月28日。合同约定，物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米0.5元，生活垃圾处置费按照《安阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》、《安阳市发展和改革委员会关于城市生活垃圾处理收费标准的通知》收取；交费时间为每年的3月1-30日。2013年8月22日，原告将前期物业服务合同在安阳市房产管理局殷都分局进行了备案，备案号为安殷物前备（2013）2号。合同签订后，原告进驻安阳市水利局家属院提供物业服务。被告系安阳市水利局家属院业主，其房屋位于殷都区芳林街中段水利局家属院9号楼2单元1楼西户，住房建筑面积为78.06平方米。从2013年3月1日至2015年4月30日，被告未交纳物业服务费和垃圾处置费。安阳市水利局家属院系由安阳市水利局组织开发建设，原告与安阳市水利局签订前期物业服务合同时，该家属院尚未成立业主委员会。另查明，原告在安阳市水利局提供物业服务期间，服务质量与约定不符，原告认可其提供的物业服务质量存在瑕疵。上述事实，有原告提供的前期物业管理服务合同、合同备案证明、提供服务照片、催收物业通知照片、被告提供的服务质量照片、分房计算表、缴款证明以及原、被告当庭陈述予以证实，以上证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据我国物业管理条例的规定，在业主、业主委员会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，并且经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，小区业主在没有成立业主委员会也没有选聘物业服务企业的情况下，安阳市水利局作为水利局家属院建设方与原告签订书面前期物业服务合同，并经过批准备案，符合物业管理条例的规定。被告系安阳市水利局家属院的业主，在接受原告物业服务的同时，理应交纳物业管理费和垃圾处置费。因原告提供的物业服务质量存在一定瑕疵，应相应扣减其物业服务费收费标准，本院酌定每平方每月米的物业服务费收费标准为0.30元。被告应给付原告的物业服务费为78.06平方米×0.30元／平方米×26个月﹦609元。原告要求被告承担违约金，因其提供的物业服务质量存在瑕疵，对此本院不予支持。安阳市水利局作为小区建设主管单位，在小区没有成立业主委员会的特殊背景下，为管理小区需要代替业主与原告签订前期物业服务合同，并无不当之处。
被告辩称前期物业服务合同不合法及主体不符，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，本院
判决如下：
一、限被告周春燕于本判决生效之日起十日内给付原告龙宇物业公司物业服务费609元、垃圾处置费130元。
二、驳回原告龙宇物业公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告周春燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判员 刘家梁
二〇一五年十二月二十九日
书记员 丁 雪 关注公众号“”