（2015）民申字第3543号
裁判日期: 2015-12-28
公开日期: 2016-12-14
案件名称
青海裕翠苑房地产开发有限公司与西宁市城东区水电总公司开关厂租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
最高人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
西宁市城东区水电总公司开关厂,青海裕翠苑房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2015)民申字第3543号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：西宁市城东区水电总公司开关厂。住所地：青海省西宁市城中区南川东路**号。负责人：刘世芳，该厂厂长。委托代理人：汪蓉萍，青海佳一律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：青海裕翠苑房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市城中区南川东路**号。法定代表人：刘晋梅，该公司董事长。委托代理人：郭国新，青海辉湟律师事务所律师。委托代理人：刘燕梅，该公司员工。再审申请人西宁市城东区水电总公司开关厂（以下简称水电开关厂）因与被申请人青海省裕翠苑房地产开发有限公司（以下简称裕翠苑公司）租赁合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院(2015)青民二终字第68号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人水电开关厂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、第二、第六项之规定，申请再审称：一、本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。新证据证实青海机床锻造厂在破产前是一个大型的全民所有制企业，该企业虽已宣告破产，但遗留下来的、尚未处置的资产仍然是国有资产。所以裕翠苑公司在没有合法取得国有资产所有权的情况下，无权行使所有权人的权利。二、本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。（一）原审判决认定裕翠苑公司支付了相应对价后取得了本案所涉土地上的相关权利，缺乏依据。（二）21号仓储房在申请人租赁时就不存在。先后两个《协议书》和租赁合同中，均没有21号房屋。原审判决认定21号房屋包含在水电开关厂的租赁范围内，与事实严重不符。原审判决在没有任何证据的情况下，就将所谓209385元的赔偿责任强加给水电开关厂。（三）水电开关厂依约交纳了2007年的租金，但裕翠苑公司与南川东路办事处签订《协议书》后，就单方面通知水电开关厂与其重新签订合同，否则原合同作废。在这种情况下水电开关厂合法签订的合同无法履行，权益受到侵害。对证人黄健所做的调查笔录可以证明南川东路办事处与本案双方当事人一直就此事进行协商。因此，不存在水电开关厂拒绝交纳租金的情况，原审判决判令解除合同显失公平。三、本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。（一）水电开关厂与南川东路办事处签定租赁合同的依据就是青海机床锻造厂破产清算组与南川东路办事处签订的《协议书》及资产移交明细表。水电开关厂承租的范围应以该《协议书》及资产移交明细表为准。（二）房产证注明本案涉诉财产的所有权人是青海锻造厂破产清算组。占有并非所有，无论21号房屋存在、灭失与否，裕翠苑公司对此房屋均无权主张赔偿。（三）裕翠苑公司与南川东路办事处签订的《协议书》也是依据青海机床锻造厂破产清算组与南川东路办事处的《协议书》及资产移交明细表签订的，移交给裕翠苑公司的资产中没有21号仓储房。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，判决双方继续履行租赁合同，驳回裕翠苑公司的全部诉讼请求。一、二审以及再审诉讼费用由裕翠苑公司承担。被申请人裕翠苑公司提交意见称，一、水电开关厂以所谓新证据来否定裕翠苑公司在本案中的主体资格于法无据。（一）《企业申请注销登记注册书》等证据仅仅证明原青海机床锻造厂被依法注销的事实，并不能由此得出裕翠苑公司在本案中不具有适格的权利主体的结论，二者之间没有必然的法律关系。（二）裕翠苑公司依据与南川东路办事处签订的《协议书》，己经合法取得本案所涉及标的物的管理权、处置权，且本案不涉及对该《协议书》合法性的确认，因此裕翠苑公司对案涉标的物依法拥有主张权利的资格。（三）根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，裕翠苑公司在本案中主张权利符合法律规定。二、21号仓储房在水电开关厂租赁时就不存在的事实，水电开关厂并没有直接充分的证据证明。（一）关于21号仓储房在水电开关厂实际租赁范围内的这一事实，通过对水电开关厂的询问和房产证上的测绘图已得到证实，无须质疑。（二）裕翠苑公司提交南川东路办事处的证明、证人马亮和破产清算组组长严锋侠的证词，以及西宁市城东区城建局的违章通知书“存根”，明确证明了21号仓储房不但存在，而且是被水电开关厂拆除的事实。（三）水电开关厂现在仅仅以资产移交明细表中没有21号仓储房为由，拒不承认该房屋存在的事实。（四）水电开关厂在听证中明确表示自南川东路办事处接管资产后并无拆除房屋行为，而现在该房不存在的唯一解释就是被水电开关厂自行拆除的事实。（五）水电开关厂主张在其租赁时21号房屋就不存在，对此负有举证责任，否则，就要承担举证不利的法律后果。三、水电开关厂否认拒交租金的事实缺乏证据证明，这一事实系原一、二审已经查明确认的事实，水电开关厂以此为由申请再审不能成立。综上，请求驳回水电开关厂再审申请。再审审查中，水电开关厂提交青海机床锻造厂《企业申请注销登记注册书》以及企业基本注册信息查询单，用以证明案涉资产为国有资产，裕翠苑公司无权行使所有权人的权利。裕翠苑公司对该份证据真实性无异议，对其证明目的不予认可。本院对该份证据真实性予以确认。本院认为，本案再审审查争议焦点是：一、裕翠苑公司主体是否适格？二、案涉租赁关系是否应予解除？三、水电开关厂是否应承担21号房屋灭失的赔偿责任？一、关于裕翠苑公司主体是否适格的问题。本案中，2003年5月21日青海省机床锻造厂破产清算组与南川东路办事处签订《协议书》，约定将青海省机床锻造厂物业管理及部分资产产权整体移交南川东路办事处。本案涉案场地及房屋系青海机床锻造厂破产清算组移交给南川东路办事处的资产。2008年5月31日，西宁裕丰养殖有限公司（裕翠苑公司前身）与南川东路办事处签订协议，约定经双方协商，并经青海机床锻造厂破产清算组认可，南川东路办事处将原青海机床锻造厂破产清算组交付的相关资产(原青海机床锻造厂管理的非经营性资产及产权）和物业全部移交给西宁裕丰养殖有限公司，西宁裕丰养殖有限公司给付南川东路办事处补偿款30万元。裕翠苑公司作为该部分资产接收方，有权利对该部分资产进行管理并主张相应权利。原审判决认定裕翠苑公司主体适格，并无不当。裕翠苑公司提交的青海机床锻造厂《企业申请注销登记注册书》以及企业基本注册信息查询单仅能证明青海机床锻造厂在破产前为国有企业，并不能推翻原审判决关于裕翠苑公司主体适格的认定，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形，对于该申请理由，本院不予支持。二、关于案涉租赁关系是否应予解除的问题。2006年12月10日，南川东路办事处及南川东路办事处物业管理服务中心与水电开关厂签订《房屋及土地租赁合同》，约定将位于青海机床锻造厂子弟学校东侧约3.0亩空地租赁给水电开关厂，但在实际履行中，水电开关厂承租的并不是上述约定的租赁物，而是将青海机床锻造厂建筑公司料场交付水电开关厂租赁使用。水电开关厂并未提出异议且仍依照《房屋及土地租赁合同》的约定交纳了2007年租金10000元，应当认定双方以实际履行行为变更了原租赁合同的标的物，但租赁关系仍然有效，原审判决认定双方之间权利义务仍受上述《房屋及土地租赁合同》约束，并无不当。水电开关厂在再审审查中亦明确表示对此认定不持异议。上述《房屋及土地租赁合同》约定,租金从2007年1月1日至2016年12月31日每年租金10000元,租金自签订合同之日起每年12月31日前付清当年租金，承租方拖欠租金达一个月的,南川东路办事处可终止合同，收回全部出租物。2007年2月5日水电开关厂交纳2007年租金10000元，后续租金至今再未交纳。水电开关厂虽主张其之后仍有交付租金的行为，但并未提供证据证明。故裕翠苑公司有权依约行使解除权，原审判决认定裕翠苑公司与水电开关厂之间的租赁合同关系应予解除，并无不当。三、关于水电开关厂应否承担案涉21号房屋灭失的赔偿责任的问题。本案中，虽然21号房屋在青海机床锻造厂非经营性资产移交明细表上未予反映，但裕翠苑公司提交了2004年5月28日西宁市房产局颁发的宁房权证东(公)字第120040065**(9-3)号房屋产权证，该房屋产权证载明**号房屋坐落于城东区南川东路71号。西宁市房产局作为国家行政机关，其颁发的房屋所有权证书本身具有公示效力，该证据一方面表明，本案诉争的21号仓储用房是存在的，另一方面也表明青海机床锻造厂非经营性资产移交明细表未能完全反映实际移交的资产。水电开关厂关于2003年青海省机床锻造厂破产清算组将青海省机床锻造厂物业管理及部分资产产权移交给南川东路办事处时即不存在21号房屋的主张，缺乏依据。南川东路办事处作为2003年资产接收方、2008年资产移交方以及案涉租赁合同签订方，出具证明明确表示2006年12月10日租给马辉元（《房屋及土地租赁合同》签订时马辉元作为水电开关厂法定代表人签字）时，第13号工业用房和第21号仓储用房均存在。水电开关厂亦未能提供证据证明在南川东路办事处接受资产后出租给水电开关厂之前，南川东路办事处或其他主体对租赁场地地上附着物有拆除行为。结合裕翠苑公司提交的2007年5月11日违章通知存根联等证据，原审判决认定南川东路办事处在将场地租赁给水电开关厂时21号房屋存在，并无不当。水电开关厂作为承租人对承租物有保管义务，对租赁物的灭失应承担相应的赔偿责任。综上，再审申请人水电开关厂的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、第二、第六规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回西宁市城东区水电总公司开关厂的再审申请。审 判 长 王富博代理审判员 林海权代理审判员 高燕竹二〇一五年十二月二十八日书 记 员 张茜娟 来源：