（2015）江法民初字第12089号

裁判日期: 2015-12-28

公开日期: 2016-04-29

案件名称

保利物业管理有限公司与黎杨美物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

保利物业管理有限公司,黎杨美

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条

全文

重庆市江北区人民法院民事判决书（2015）江法民初字第12089号原告：保利物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区阅江中路688号201-208房，组织机构代码23124537-1。法定代表人：胡在新，董事长。委托代理人：彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托代理人：左梅，女，住重庆市南岸区。��告：黎杨美，女，汉族，住重庆市巫山县。原告保利物业管理有限公司（以下简称保利公司）与被告黎杨美物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人彭仕明、左梅，被告黎杨美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司诉称：2010年10月12日原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利香雪前期物业服务合同》，约定由原告对保利香雪项目进行前期物业管理，合同对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业服务费的按照日千分之三收取违约金。2012年12月31日原告与被告签订《保利香雪花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务标准、收费依据及违约责任等进行了约定。原告按照合同和协议提供了物业服务，被告却未依约交纳物业��务费，截止2015年9月30日，被告未交纳物业服务费共计3291.20元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：判令被告支付拖欠物业服务费3291.20元；判令被告支付违约金2517.77元（计算至2015年9月30日）。被告黎杨美辩称：认可原告所称的欠交物业服务费的时间段，认可原、被告签订的《保利香雪花园前期物业管理服务协议》；但不认可物业服务费的交纳标准，不认可原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订的《保利香雪前期物业服务合同》。原告提供的物业服务存在以下问题：一、原告未履行修缮服务义务：1、被告房屋外墙漏水遗留问题（外墙漏水问题已经解决，外墙漏水造成的房屋内损坏未修复）原告一直未解决；2、未修复原告的门禁对讲系统。二、原告未履行安全保卫义务：1、原告须提供履行了安保义务的证据，但原告未提供相应证据；2、被告房屋防盗门锁芯被人用异物堵塞。三、原告未维护消防设施：地下车库消防水管及消防卷帘破坏严重。四、原告未履行公示义务：1、原告未公示经过物价局审批的物业收费标准；2、原告未公示共用设施的使用和收费情况；3、原告未公示小区公告栏、电梯内等地方投放商业广告的收入；4、原告未公示整个物业的财务收支状况；5、原告与开发商签订的物业合同到期未告知小区业主等事项。五、原告占用物业公共区域：1、原告将大量装修垃圾堆放于地下车库；2、车库允许重型车辆通行等。综上所述，被告迟延交纳物业服务费系原告未提供合同约定的物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在原告未履行相应义务之前，被告有权拒绝交纳物业服务费。另外，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告收取违约金违规，被告不须交纳违约金。经审理查明：原告公司名称2011年经国家工商行政管理总局核准由保利广州物业管理有限公司变更为保利物业管理有限公司，其系保利香雪花园小区物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系小区业主，房屋具体坐落于重庆市江北区盘溪路，房屋建筑面积114.28平方米。2010年10月12日保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《保利香雪前期物业服务合同》，合同约定由乙方为保利香雪花园小区提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，��圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤（前款约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域采用包干制度管理的经营方式，管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：……2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：标准如下：高层按：1.8元／㎡／月收取（含电梯费）……”合同第七条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。”合同第八条约定：“业主应于合约接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。”合同第十九条约定：“本合同期限为3年，自2010年10月12日起至2013年10月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”合同第二十条约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”合同第二十六条约��：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。该合同已报备案。小区未成立业主委员会。被告欠交物业服务费时间段为2014年6月—2015年9月，金额共计3291.26元（114.28×1.80×16=3291.26）。庭审中，原告举示了《保利香雪项目绿化养护合同》、《保利香雪项目保洁服务合同》、关于保利香雪住宅改为商用的联系函、照片等证据，拟证明原告为小区提供了物业服务，履行了原告的义务。被告质证：对证据的真实性认可，但对证据的证明目的有异议，原告未按协议履行义务，现物价局未核定物业服务费标准。本院认为，原、被告对证据的真实性均无异议，故本院认可其真实性，该部分证据证明了原告提供物业服务的内容。被告举示保利香雪小区人车混流示意图（打印件）、照片，示意图证明原告未按协议约定做到人车分流；照片证明涉讼房屋外墙漏水（外墙防水出现问题）虽已经解决，但因外墙漏水造成的室内墙面侵蚀依然存在，车库漏水并存在垃圾。原告质证称：人车分流分全完人车分流和部分人车分流，小区是部分人车分流；涉讼房屋曾经存在漏水情况属实，但与本案无关联性，车库内的建筑垃圾原告已经处理完毕。本院认为：示意图系打印件，原告对真实性未发表意见，故本院对其真实性不予确认；根据照片并结合被告的质证意见，能确定照片拍摄时涉讼房屋存在渗漏情况、车库存在垃圾。另查明，被告虽陈述认可原、被告签订的《保利香雪花园前期物业管理服务协议》，但庭审中并未举示该协议。以上事实，有《保利香��前期物业服务合同》、企业名称变更核准通知书、查询结果、《保利香雪项目绿化养护合同》、《保利香雪项目保洁服务合同》、关于保利香雪住宅改为商用的联系函、照片、资质证书、保利香雪小区人车混流示意图、照片及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为：《保利香雪前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。《保利香雪前期物业服务合同》的履行期限为2010年10月12日至2013年10月12日，合同期限届满后，保利香雪小区业主未与其他物业服务企业签订物业服务合同，原告自愿按照原合同约定继续提供服务，前述合同自动延续。关于原告主张的物业服务费请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案物业服务合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，原告举示的证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告应按约支付物业服务费。被告以原告提供的物业服务存在诸多问题作为不交纳物业服务费的抗辩理由，本院评述如下：被告举示的照片仅能证明原告存在车库垃圾未及时清运问题，而垃圾未及时清运的服务瑕疵并未达到被告不交纳物业服务费的程度，对被告的此项抗辩，本院不予支持；被告称房屋外墙漏水系防水问题所致，而外墙防水出现问题并非原告原因所致，且原告已经将外墙漏水问题予以解决，被告以外墙漏水造成己方损失作为原告不履行物业服务的抗辩理由不成立，本院不予采信；至于被告的其他抗辩理由，被告并未提供证据予以证明，故对被告的这些抗辩主张，本院不予支持。因此被告应向原告支付物业服务费3291.26元，故对原告要求被告支付物业服务费3291.20元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但原告是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实，同时根据被告之陈述，原告亦须加强小区交通秩序方面的管理、及时清运垃圾。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告黎杨美于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业管理有限公司物业服务费3291.20元。二、驳回原告保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告黎杨美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员　张成勇二〇一五年十二月二十八日书　记　员　蒋�� 百度搜索“”